{"Signatur": "SG_VG_001", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2004-04-01", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2003-159_2004-04-01.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=4468&type=1563347022&cHash=d9a647a9c0473707cd08063d051ec5ff", "Checksum": "0c082a159f4b539429f62dcd6840a303"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["B 2003/159"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159)."}], "ScrapyJob": "446973/61/1836", "Zeit UTC": "19.07.2025 15:21:17", "Checksum": "58e27572348a5d86aed22ce3aa1442f7", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159\nRegeste:\nGrundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159).\n\nDie Lageklassenmethode führt bei überbauten Grundstücken nur zu brauchbaren\nErgebnissen, wenn die Grundstücksfläche dem zonenkonformen Landbedarf entspricht\noder kleiner ist. Soweit sie diesen übersteigt, muss der Landwert der Mehrfläche, sei es\nMehrumschwung oder Landreserve, hinzugerechnet werden. Als Mehrumschwung wird\ndie Mehrfläche betrachtet, die nicht abgetreten, überbaut oder anderweitig genutzt\nwerden kann. Er wird in der Regel als zusätzlicher Landwert gemäss seiner Grösse und\nanalog dem Wert des normalen Umschwungs in die Realwertberechnung\naufgenommen. Als Landreserve wird die Mehrfläche betrachtet, die ohne wesentliche\nBeeinträchtigung des überbauten Teils der Liegenschaft anderweitig verwendet werden\nkönnte. Diese Landreserve ist nach den Richtlinien für unüberbaute Grundstücke\ngesondert zu bewerten und separat in die Verkehrswertberechnung einzubeziehen\n(Handbuch S. 85).\n\nDie Vorinstanz hat von der gesamten Grundstücksfläche von 1'570 m2 einen Anteil von\n900 m2 als normalen Umschwung samt Gebäudegrundfläche ausgeschieden. Diesen\nhat sie aufgrund von Vergleichspreisen für unüberbautes Land mit Fr. 450.-- pro m2\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 18/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nbewertet, was für 900 m2 einen Landwert von Fr. 405'000.-- ergab. Dieser Landwert\nentsprach weitgehend dem bei der Anwendung der Lageklassenmethode ermittelten\nLandwert. Bei der Lageklasse 4,3 beträgt dieser 36,75 Prozent des Neuwertes mit\nEinschluss der Umgebungs-und Baunebenkosten von Fr. 1'131'000.--, was auf der\nGrundlage der vorinstanzlichen Schätzung einen Landwert von Fr. 416'000.-- ergab.\nDen Uferstreifen in der Grünzone bewertete die Vorinstanz mit Fr. 225.-- pro m2,\nentsprechend dem halben Wert des Landes im normalen Umschwung. Sie trug dem\nUmstand Rechnung, dass die Fläche baulich nicht genutzt werden kann und auch die\nzulässige bauliche Ausnützung des restlichen Grundstückes nicht erhöht, allerdings\nden unmittelbaren Seeanstoss der Liegenschaft garantiert und daher als Gartenraum\neinen besonderen Erholungswert hat. Daraus ergab sich eine Bewertung des\nMehrumschwungs von Fr. 117'000.--. Die mit einem Fuss- und Fahrwegrecht\nzugunsten des Nachbargrundstücks belastete Fläche von 150 m2 blieb bei der\nLandwertschätzung unberücksichtigt, da es sich im wesentlichen um eine Last handelt\nund die Gewährleistung der Durchfahrt unter anderem auch finanzielle Aufwendungen\nerfordert.\n\nBei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die\nBewertung des Bodens als Gesamtbewertung der Grundstücksfläche aufzufassen,\nwährend der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Die Grösse des Grundstücks sagt nur\nwenig über seinen Wert als Bauland aus. Zwei gleichartige Gebäude können auf\nverschieden grossen Grundstücken stehen, was bedeutet, dass die Flächen\nunterschiedlich, Bauvolumen und Mietzinse aber unverändert sind (vgl. dazu Naegeli/\nWenger, a.a.O., S. 48). Ungünstig sind in der Regel Parzellen mit anormaler Form, mit\nweit innerhalb des Grundstücks verlaufenden Baulinien oder Baubeschränkungen. Nur\nbei grösseren, unüberbauten Flächen mit normaler Form, gleichgültig ob erschlossen\noder unerschlossen, nützt der Quadratmeterpreis bei der Beurteilung der Parzelle. In\nallen anderen Fällen aber, ganz besonders bei überbauten Grundstücken, verursacht er\nVerwirrung statt Klarheit. Die neuere Schätzungspraxis verwendet daher die\nBezeichnung Landwert. Dieser umfasst die für ein Gebäude benötigte Fläche mit\nEinschluss der gesetzlichen Grenzabstände sowie die zusätzlich vorhandenen Flächen,\nwelche sich nicht verwerten lassen, also Zwickel bei schiefen Grenzen, Terrain vor der\nBaulinie, private Zufahrtsstrassen oder Anteile, Kehrplätze vor den Garagen und die\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 19/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\naufgrund von Bauordnungen vorgeschriebenen Freiflächen (Naegeli/ Wenger, a.a.O., S.\n48 f.).\n\nIm vorliegenden Fall bestehen aufgrund der Lage, der Art und Ueberbauung und der\ndem Ufer entlang verlaufenden Baulinie besondere Verhältnisse, welche eine\nBewertung des Bodens nach der Lageklassenmethode gegenüber einem Vergleich mit\nden Preisen für unüberbaute Grundstücke angezeigt erscheinen lassen.\n\n"}