{"Signatur": "SG_VG_001", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2004-04-01", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2003-159_2004-04-01.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=4468&type=1563347022&cHash=d9a647a9c0473707cd08063d051ec5ff", "Checksum": "0c082a159f4b539429f62dcd6840a303"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["B 2003/159"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159)."}], "ScrapyJob": "446973/61/1836", "Zeit UTC": "19.07.2025 15:21:17", "Checksum": "58e27572348a5d86aed22ce3aa1442f7", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159\nRegeste:\nGrundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159).\n\nDie Baunebenkosten wurden von der Vorinstanz auf 6 Prozent des Neuwertes von Fr.\n940'000.-- bzw. Fr. 56'000.-- festgesetzt. Der Beschwerdeführer wendet dagegen ein,\ndieser Ansatz sei zu schematisch festgelegt, und die einzelnen Aufwendungen seien\nnicht gesondert ausgewiesen. Er führt Anschlussgebühren (richtig Anschlussbeiträge)\nvon 1 Prozent für Trinkwasser und 2,7 Prozent für Abwasser sowie von Fr. 3'000.-- für\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 16/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nElektrizität an. Allerdings fallen auch sämtliche Bewilligungskosten sowie\nVersicherungen darunter (Handbuch S. 53), weshalb ein Ansatz von 6 Prozent nicht\nübersetzt erscheint.\n\nDie Umgebungskosten legte die Vorinstanz auf Fr. 112'000.-- fest (Neuwert Fr.\n135'000.--, Minderwert 17 Prozent). Dieser Ansatz ist aufgrund der Feststellungen\nanlässlich des Augenscheins nicht übersetzt, sondern bewegt sich eher am unteren\nRand der zulässigen Bandbreite. Dies belegen allein die vom Beschwerdeführer\ngeltend gemachten Kosten von Fr. 90'000.-- bis 100'000.-- für die Erneuerung von\nSitzplatz und Garten. Hinzu kommt der Aufwand für den gepflästerten Vorplatz und den\nFahrweg sowie die Ufermauer. Diese ist nicht baufällig, sondern mit relativ kleinem\nAufwand zu sanieren.\n\nee) Der Landwert des überbauten Grundstücks richtet sich nach den Bodenpreisen für\nunüberbaute Grundstücke in ähnlicher Lage unter Berücksichtigung der vorhandenen\nUeberbauung und deren wirtschaftlicher Ausnützungsmöglichkeit. Wo sich der\nLandwert weder anhand eines Kaufpreises noch aufgrund von Vergleichswerten\nfeststellen lässt, wird er nach der Lageklassenmethode festgelegt. Diese Methode\nberuht auf der Erkenntnis, dass ähnliche Objekte an gleicher Lage stets gleiche\nVerhältniszahlen zwischen Grundstückswert und Neuwert mit Einschluss der\nUmgebungs- und Baunebenkosten aufweisen (Handbuch S. 85). Die Methode ist zwar\nökonomisch und betriebswirtschaftlich wenig fundiert (Hess/Weibel, Das\nEnteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, N. 98 zu Art. 19; K. Fierz, Wert und Zins bei\nImmobilien, Zürich 1984, S. 76 f.). Sie gilt aber nach der Rechtsprechung als taugliches\nInstrument für die Bewertung von überbauten Grundstücken (vgl. VerwGE vom 27. Juni\n1996 i.S. R. und E.U.) und hat auch in die neuen Richtlinien der Fachverbände Eingang\ngefunden.\n\nDie Vorinstanz ging von einer Lageklasse 4,3 aus (allgemeine Lage 3, individuelle Lage\n6, Verkehrserschlies-sung 4, Marktverhältnisse 4). Demgegenüber erachtet der\nBeschwerdeführer eine Lageklasse 2,5 als gerechtfertigt (allgemeine Lage 2,\nindividuelle Lage 3,5, Verkehrserschlies-sung 2,5, Marktverhältnisse 2).\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 17/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nVon der allgemeinen Lage her kann Y. durchaus der Lageklasse 3 zugeordnet werden.\nDieser Klasse sind Wohnlagen in Kleinstädten, ländliche Ortschaften mit Ferienhäusern\nund Fremdenverkehr sowie Ortskerne mittelgrosser Dörfer zugeordnet (vgl. Naegeli/\nWenger, a.a.O., S. 260). Der individuellen Lage wird mit der Klasse 6 ebenfalls\nRechnung getragen. Die bevorzugte Umgebung mit guter Fernsicht und direktem\nSeeanstoss rechtfertigt trotz der vom Beschwerdeführer geltend gemachten,\nunbestreitbar vorhandenen Immissionen, namentlich von der Bahnlinie und der\nAutobahn auf dem gegenüberliegenden Gebiet des -sees, diese relativ hohe\nKlassierung. Bei der Verkehrserschliessung fällt namentlich die Nähe zum\nAutobahnanschluss in Betracht, welche die eher bescheidene Erschliessung mit\nöffentlichen Verkehrsmitteln teilweise aufwiegt und eine Zuordnung zur Klasse 4\nrechtfertigt. Bei der Würdigung der Marktverhältnisse ist zu berücksichtigen, dass\nParzellen mit direktem und unmittelbarem Seeanstoss sehr selten und gefragt sind,\nwas sich in einer regen Nachfrage niederschlägt. Auch in diesem Bereich ist somit eine\nEinstufung in die Klasse 4 gerechtfertigt (vgl. zu den einzelnen Kriterien Handbuch, S.\n209). Im Ergebnis ist somit die Lageklasseneinteilung der Vorinstanz nicht als\nrechtswidrig bzw. fehlerhaft zu qualifizieren.\n\n"}