{"Signatur": "SG_VG_001", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2004-04-01", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2003-159_2004-04-01.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=4468&type=1563347022&cHash=d9a647a9c0473707cd08063d051ec5ff", "Checksum": "0c082a159f4b539429f62dcd6840a303"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["B 2003/159"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159)."}], "ScrapyJob": "446973/61/1836", "Zeit UTC": "19.07.2025 15:21:17", "Checksum": "58e27572348a5d86aed22ce3aa1442f7", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159\nRegeste:\nGrundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159).\n\nWie erwähnt können bei der angewendeten Schätzungsmethode bereits geringfügige\nAbweichungen einzelner Hilfswerte zu erheblichen Diskrepanzen führen. Würde\nbeispielsweise von Baukosten von Fr. 600.--/m3 ausgegangen, was nach den\nRichtlinien (Handbuch S. 202) für Einfamilienhäuser mit einwandfreier Qualität,\nbesserem Innenausbau und heutigen durchschnittlichen Anforderungen in der mittleren\nBandbreite liegt, würde sich der Neuwert auf Fr. 830'000.-- reduzieren. Bei einem\nMinderwert von 20 Prozent, also nur 3 Prozent mehr als die Vorinstanz annahm, ergäbe\nsich ein Zeitwert von Fr. 664'000.--. Dies zeigt, dass selbst zwei relativ geringfügige\nAbweichungen beim Neuwert und beim Minderwert eine erhebliche Abweichung beim\nZeitwert des Gebäudes zur Folge haben können.\n\nAufgrund der Feststellungen anlässlich des Augenscheins erachtet das Gericht eine\nEinstufung des Gebäudes in die Klasse IV gemäss den Richtwerten des Handbuches\n(S. 202) als gerechtfertigt. Diese wird mit den Merkmalen \"einwandfreie Qualität,\nbesserer Innenausbau, heutigen durchschnittlichen Anforderungen entsprechend\"\numschrieben. Diese Einstufung trägt der Bauart, den verwendeten Materialien sowie\nder Einteilung der Räume und der Kombination eines älteren Traktes mit\nvergleichsweise kleinen Räumen sowie eines neuen Traktes mit einem\nüberdurchschnittlich geräumigen Obergeschoss Rechnung. Der Einheitspreis je m3\nbeträgt daher Fr. 550.-- bis Fr. 650.--, was die Annahme von Fr. 680.--/m3 als\nübersetzt erscheinen lässt.\n\nBeim Minderwert eines Gebäudes handelt es sich um die wertmässige Einbusse,\nwelche beim Neuwert seit der Erstellung zufolge Alters, Abnützung und anderen\nGründen eingetreten ist. Dabei ist zwischen der technischen und der wirtschaftlichen\nAltersentwertung zu unterscheiden (Handbuch S. 83 f.). Die Richtlinien sehen für\nWohnhäuser in vorwiegend massiver Bauart eine Lebensdauer von 100 Jahren vor. Bei\ngutem Unterhaltszustand beträgt die technische Altersentwertung eines 50 Jahre alten\nHauses mit einer angenommenen Lebensdauer von 100 Jahren 25 Prozent und bei\neinem Unterhaltszustand von \"mittel - gut\" 32 Prozent (Handbuch S. 214). Dies\nbestätigte sich am Augenschein, an dem festgestellt werden konnte, dass das\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 15/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nGebäude zwar in verschiedenen Bereichen erheblich veraltet ist, aber die verwendeten\nMaterialien weitgehend in einem guten bzw. gut unterhaltenen Zustand sind.\n\nZu berücksichtigen ist weiter, dass das Gebäude einen neuen Teil aufweist, der im Jahr\n2000/01 erstellt wurde. Für diesen Teil ist die Altersentwertung, wenn überhaupt eine\nsolche angenommen werden kann, weitaus geringer als beim alten Trakt. Allerdings\nfällt in Betracht, dass neben der technischen Altersentwertung der alten Gebäudeteile\nauch eine erhebliche wirtschaftliche Altersentwertung zu berücksichtigen ist, welche\nnamentlich auf die nicht mehr zeitgemässe Einteilung und Dimensionierung der Räume\nsowie die Verwendung verschiedener nicht mehr zeitgemässer Baumaterialien\nzurückzuführen ist.\n\nZusammenfassend kann festgehalten werden, dass der Minderwert gesamthaft in der\nGrössenordnung von 25 bis 30 Prozent angesiedelt werden muss.\n\ndd) Bei den Umgebungskosten und dem Landwert wich die Vorinstanz zu Ungunsten\ndes Beschwerdeführers von den Werten der Schätzungsbehörde ab. Diese setzte die\nUmgebungskosten auf Fr. 70'000.--, die Baunebenkosten auf Fr. 56'000.--, den\nLandwert aufgrund der Lageklasse 4,0\n\nauf Fr. 365'000.-- und den Wert des Mehrumschwungs auf Fr. 60'000.-- fest, was einen\ngesamten Landwert inkl. Baunebenkosten und Umgebungskosten von Fr. 551'000.--\nund einen Realwert von insgesamt Fr. 1'331'000.-- ergab.\n\nDie Vorinstanz übernahm lediglich die Baunebenkosten von Fr. 56'000.--, während sie\ndie Umgebungskosten auf Fr. 112'000.--, den Landwert für den normalen Umschwung\nauf Fr. 405'000.-- (Lageklasse 4,3) und den Wert des Mehrumschwungs auf Fr.\n117'000.-- erhöhte, was einen gesamten Landwert von Fr. 690'000.-- ergab. Der\nRealwert wurde dementsprechend auf Fr. 1'470'000.-- festgesetzt.\n\n"}