{"Signatur": "SG_VG_001", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2004-04-01", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2003-159_2004-04-01.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=4468&type=1563347022&cHash=d9a647a9c0473707cd08063d051ec5ff", "Checksum": "0c082a159f4b539429f62dcd6840a303"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["B 2003/159"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159)."}], "ScrapyJob": "446973/61/1836", "Zeit UTC": "19.07.2025 15:21:17", "Checksum": "58e27572348a5d86aed22ce3aa1442f7", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159\nRegeste:\nGrundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159).\n\nc) Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem unter normalen Verhältnissen\nerzielbaren Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.\nEr wird in der Regel unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit aus Real- und Ertragswert\nermittelt. Je nach Wirtschafts- lage kann er sich entweder vornehmlich am Real- oder\nam Ertragswert orientieren (Handbuch S. 61). Nach dieser Bewertungspraxis wird der\nVerkehrswert einer Liegenschaft primär durch Vergleich mit dem Kaufpreis ermittelt.\nSofern ein Kaufpreis fehlt oder nicht dem Verkehrswert entspricht, erfolgt der Vergleich\nmit anderen gehandelten Grundstücken, für welche ähnliche Voraussetzungen gelten\n(Handbuch S. 61). Bei Einfamilienhäusern stehen vornehmlich subjektive Beweggründe\nder Käuferschaft wie Eigennutzung und wirtschaftliche Erwartungen im Vordergrund\n(Handbuch S. 62), während Renditeüberlegungen bei solchen Objekten in den\nHintergrund treten. Bei überbauten Grundstücken wird durch Gewichtung der\nGrundlagenwerte Realwert und Ertragswert der Verkehrswert ermittelt. Für die Wahl\ndes Gewichtungsfaktors sind die allgemeine und die örtliche Wirtschaftslage, das\nallgemeine Marktverhalten, die Art und Grösse des Objekts sowie die Lage, daneben\nauch die Vermietbarkeit im Sinne des am Standort geltenden Normalbedürfnisses\nbezüglich Architektur, Grundrissgestaltung, Komfort und Zustand sowie besondere\nUmstände (Naturgefahren, gesetzliche Einschränkungen) zu berücksichtigen\n(Handbuch S. 63).\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\naa) Wie erwähnt hat das Gericht einen Augenschein auf der Liegenschaft des\nBeschwerdeführers durchgeführt. Im vorliegenden Fall kann darauf verzichtet werden,\nin den Erwägungen eine detaillierte Beschreibung des Gebäudes und des\nUmschwungs wiederzugeben. Vielmehr kann auf die Feststellungen der Vorinstanz im\nangefochtenen Entscheid sowie auf den in den Akten der Vorinstanz liegenden\nGebäudebeschrieb abgestellt werden. Die entsprechenden Feststellungen haben sich\naufgrund des Augenscheins mit Ausnahme nachfolgend erwähnter Punkte als\nzutreffend erwiesen. Auf das Volumen des Gebäudes sowie die Hohlräume im\nKellergeschoss und das Fehlen eines Balkons an der Ostfassade ist gesondert\neinzugehen.\n\nbb) Der Beschwerdeführer focht die kubische Berechnung des Gebäudes an. Diese\nweist laut Massblatt ein Volumen von 1382 m3 auf, wobei allerdings ein Balkon Ost\naufgeführt ist, der unbestrittenermassen nicht existiert. Dies ist ein Indiz, dass das\nGebäudevolumen unrichtig ermittelt wurde. Zudem ist der Einwand berechtigt, die\nHohlräume im Keller wiesen eine Höhe von weniger als 1,2 m auf. Offenbar stützte sich\ndie Vorinstanz in diesem Punkte auf die in den Akten liegenden Grundrisspläne mit\nHöhenangaben. Weiter macht der Beschwerdeführer geltend, es seien versehentlich\ndrei anstatt lediglich zwei Kellerräume berücksichtigt worden. Anlässlich des\nAugenscheins wurden zwei solcher Hohlräume festgestellt, obwohl auf dem\nGrundrissplan deren drei eingezeichnet sind.\n\nSoweit gewisse Höhenangaben im Massblatt auf der Anwendung bestimmter Normen\nfür die kubische Berechnung beruhen, ist dies auszuweisen. Die festgestellten\nAbweichungen sind im Rahmen der Neuschätzung zu überprüfen und allenfalls zu\nberichtigen.\n\ncc) Der Zeitwert eines Gebäudes entspricht dem um die Wertverminderung (technische\nAlterung) reduzierten Neuwert (Handbuch S. 53).\n\nDer Zeitwert wurde im Rahmen der Schätzung der Versicherungswerte rechtskräftig auf\nFr. 780'000.-- festgelegt. Die Vorinstanz erachtete ihn nicht als grob oder offensichtlich\nfalsch. Sie hielt immerhin fest, dass der Neuwert von Fr. 680.--/m3 bzw. Fr. 940'000.--\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 14/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\neher hoch und der Minderwert von 17 Prozent eher tief sei. Eine Korrektur nahm sie\nallerdings nicht vor.\n\n"}