{"Signatur": "SG_VG_001", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2004-04-01", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2003-159_2004-04-01.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=4468&type=1563347022&cHash=d9a647a9c0473707cd08063d051ec5ff", "Checksum": "0c082a159f4b539429f62dcd6840a303"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["B 2003/159"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159)."}], "ScrapyJob": "446973/61/1836", "Zeit UTC": "19.07.2025 15:21:17", "Checksum": "58e27572348a5d86aed22ce3aa1442f7", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159\nRegeste:\nGrundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159).\n\n3./ Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht können unrichtige oder\nunvollständige Sachverhaltsfeststellungen oder fehlerhafte Rechtsanwendungen\ngeltend gemacht werden (Art. 61 Abs. 1 und 2 VRP). Nicht zulässig ist dagegen die\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 11/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nRüge der fehlerhaften Ermessensausübung, wenn nicht geradezu ein Missbrauch oder\neine Ueberschreitung des Ermessens geltend gemacht wird. Das Verwaltungsgericht\nist nach der gesetzlichen Ordnung nicht befugt, die Ermessensausübung der\nVorinstanz zu überprüfen (Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 740).\n\nSchätzungen beruhen auf Tatsachenfeststellungen (vgl. F. Gygi,\nBundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl., Bern 1983, S. 279). Sie führen zu\nannäherungsweise ermittelten Zahlen. Das Verwaltungsgericht übt daher gegenüber\nSchätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber verwaltungsbehördlichen\nErmessensentscheiden, und es schreitet nur ein, wenn eine Schätzung im Ergebnis\noffensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der Rekursbehörde offenkundige Fehler\noder Irrtümer unterlaufen sind oder wenn sie bei der Schätzung wesentliche\nGesichtspunkte übergangen oder falsch gewürdigt hat (GVP 1995 Nr. 27 mit Hinweisen\nauf die Rechtsprechung).\n\na) Der Beschwerdeführer erhebt verschiedene Einwendungen gegen die angewendete\nSchätzungsmethode. Diese beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln (vgl.\nHandbuch S. 47; Naegeli/Wenger; Der Liegenschaftenschätzer, 4. vollständig\nüberarbeitete Auflage, Zürich 1997). Aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung,\nwonach für die Besteuerung des Eigenmietwertes eine Reduktion des marktkonformen\nMietwertes zulässig ist (vgl. etwa BGE 116 Ia 321 und 124 I 145), kann nichts gegen die\nTauglichkeit der vorliegend angewendeten Schätzungsmethode abgeleitet werden.\nJeder Schätzung wohnt eine gewisse Pauschalisierung und Ungenauigkeit inne; eine\nmathematisch exakte Bewertung von Liegenschaften ist gar nicht möglich. Die im\nKanton St. Gallen angewendete Methode beruht auf gesamtschweizerisch\nanerkannten, von Expertenverbänden herausgegebenen Schätzungsregeln. Die im\nSchrifttum geäusserten Nachteile dieser Methode vermögen deren grundsätzliche\nTauglichkeit, namentlich für die Bewertung von Einfamilienhäusern, nicht generell in\nFrage zu stellen. Die Rügen des Beschwerdeführers stützen sich im wesentlichen auf\neine im Jahr 1999 erschienene Berner Dissertation (F.D. Scognamiglio, Methoden zur\nImmobilienbewertung im Vergleich). Die darin geäusserte Kritik an der sog.\nPraktikermethode, wie sie im Kanton St. Gallen angewendet wird, vermochte sich\noffenbar nicht durchzusetzen. Im übrigen wurde im Kanton St. Gallen die sog.\nhedonische Bewertungsmethode zwar evaluiert, in der Folge dann aber bei der\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 12/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nAnwendung des neuen GGS nicht übernommen. Zu berücksichtigen ist bei der\nWürdigung der vorgebrachten Kritik im übrigen auch, dass im Kanton St. Gallen die\nSchätzungsobjekte stets von Fachpersonen besichtigt werden, was selbst bei der\nAnwendung der Praktikermethode eine zumindest ebenso geringe Fehlerquote ergibt\nwie bei einer \"Berechnung\" von Grundstückswerten, welche gleichsam eine\nmathematische Genauigkeit vorspiegelt, sich aber ebenfalls auf einer Vielzahl von\nParametern stützt, welche wiederum auf Annahmen und Schätzungen beruhen.\n\nb) Der Mietwert als Steuerwert wird in der Beschwerde nicht angefochten.\nInsbesondere wird nicht substantiiert dargelegt, inwiefern der von der Vorinstanz\nfestgelegte Mietwert von Fr. 39'960.-- übersetzt ist bzw. am Markt nicht erzielbar wäre.\nDer Beschwerdeführer hat sogar seiner eigenen Verkehrswertermittlung einen Mietwert\nvon exakt Fr. 39'960.-- zugrundegelegt. Entgegen den Ausführungen in der\nBeschwerde wurde der Mietwert auch im Rekurs nicht angefochten.\n\n"}