{"Signatur": "SG_VG_001", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2004-04-01", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2003-159_2004-04-01.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=4468&type=1563347022&cHash=d9a647a9c0473707cd08063d051ec5ff", "Checksum": "0c082a159f4b539429f62dcd6840a303"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["B 2003/159"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159)."}], "ScrapyJob": "446973/61/1836", "Zeit UTC": "19.07.2025 15:21:17", "Checksum": "58e27572348a5d86aed22ce3aa1442f7", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159\nRegeste:\nGrundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159).\n\nUnbestritten ist, dass die Anordnung einer reformatio in peius im Rekursverfahren\ngrundsätzlich zulässig ist (Art. 56 Abs. 1 VRP). Unbestritten ist aber auch, dass dem\nBetroffenen vor einer reformatio in peius das rechtliche Gehör zu gewähren ist (Cavelti/\nVögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 958).\nDem Beschwerdeführer wurde am 12. Mai 2003 eine Erhöhung des angefochtenen\nVerkehrswertes von Fr. 1'050'000.-- auf Fr. 1'158'000.-- und die Bestätigung des\nMietwertes von Fr. 39'870.-- in Aussicht gestellt. Das Schreiben endete mit dem\nHinweis, dass das begründete Urteil mit der angedrohten reformatio in peius eröffnet\nwerde, falls der Rekurs bis zum 26. Mai 2003 nicht zurückgezogen werde. In der Folge\nwurden dann aber sowohl der unangefochtene Mietwert erhöht als auch der\nVerkehrswert um rund Fr. 50'000.-- gegenüber der schriftlich angedrohten Erhöhung\nweiter heraufgesetzt.\n\nDem Schreiben vom 12. Mai 2003 ist zu entnehmen, dass in jenem Zeitpunkt das Urteil\nbereits gefällt war. Der Beschwerdeführer wurde denn auch nicht zur Stellungnahme\nzur angedrohten reformatio in peius eingeladen, sondern es wurde ihm lediglich\nGelegenheit gegeben, den Rekurs zurückzuziehen. In der Folge wurde das am 8. Mai\n2003 gefällte Urteil offenbar geändert. Dieses Vorgehen war unzulässig. Wenn bei der\nAndrohung einer reformatio in peius dem Rechtsmittelkläger der Umfang der\nVerschlechterung seiner Rechtsstellung gegenüber dem angefochtenen Entscheid\nziffernmässig bestimmt eröffnet wird, so muss er nicht damit rechnen, dass die\nAenderung noch stärker zu seinen Ungunsten ausfällt und ein nicht angefochtener Wert\nebenfalls geändert wird, indem der Mietwert ebenfalls zu seinen Ungunsten abgeändert\nund der Verkehrswert um nahezu Fr. 50'000.-- über den angedrohten Wert hinaus\nangehoben wird. Diesbezüglich ist die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs\nbegründet.\n\nEine Heilung dieses Verfahrensfehlers im Beschwerdeverfahren ist nicht möglich, da\ndas Verwaltungsgericht nicht über dieselbe Kognition verfügt wie die\nVerwaltungsrekurskommission (vgl. Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 990 f.). Die Schätzung ist\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 10/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nindes, wie aus den nachfolgenden Erwägungen hervorgeht, auch in materieller Hinsicht\nfehlerhaft, weshalb die Angelegenheit ohnehin an die Vorinstanz zurückzuweisen ist.\n\nOffen bleiben kann nach dem Gesagten, ob es zulässig war, dass die Vorinstanz nach\nder Fällung ihres Urteils am 8. Mai 2003 erneut über die Angelegenheit befand,\nnachdem der Beschwerdeführer den Rekurs nicht zurückgezogen hatte.\n\nd) Der Beschwerdeführer beanstandet im weiteren, dass die Vorinstanz über den\nAugenschein kein Protokoll erstellte. Die Vorinstanz hält dazu fest, dies treffe zu, doch\nwerde das Ergebnis des Augenscheins in den wesentlichen Punkten im Urteil\nfestgehalten.\n\nDie Feststellungen im angefochtenen Entscheid vermögen allerdings ein\nAugenscheinprotokoll nicht\n\nzu ersetzen. Die Bedeutung der konkreten Sachumstände für die Schätzung lassen es\nals unverzichtbar erscheinen, dass die anlässlich des Augenscheins gemachten\nFeststellungen protokolliert werden. Dies ist namentlich auch deshalb angezeigt, weil\nder Augenschein nicht vom entscheidenden Gremium, sondern lediglich von einer\nDelegation, bestehend aus dem Präsidenten und zwei Fachrichtern, durchgeführt\nwurde. Die erforderlichen Aufschriebe wurden denn auch anlässlich des Augenscheins\nvorgenommen. Die entsprechenden Feststellungen dokumentieren die vorinstanzliche\nBeweisaufnahme, weshalb es angebracht ist, dass sie in den Akten ausgewiesen sind.\nNur wenn alle am Entscheid Beteiligten am Augenschein teilnehmen, kann sich ein\nVerzicht auf ein Protokoll und eine Wiedergabe sämtlicher relevanten Feststellungen im\nUrteil rechtfertigen (vgl. Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 967). Das Augenscheinprotokoll stellt\nzudem auch die notwendige Transparenz der Entscheidfindung für den\nBeschwerdeführer und für die Rechtsmittelinstanz sicher (vgl. 126 I 217). Die\nunterlassene Protokollierung ist nach dem Gesagten als mangelhafte\nTatsachenfeststellung zu qualifizieren.\n\n"}