{"Signatur": "SG_VG_001", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2004-04-01", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2003-159_2004-04-01.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=4468&type=1563347022&cHash=d9a647a9c0473707cd08063d051ec5ff", "Checksum": "0c082a159f4b539429f62dcd6840a303"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["B 2003/159"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159)."}], "ScrapyJob": "446973/61/1836", "Zeit UTC": "19.07.2025 15:21:17", "Checksum": "58e27572348a5d86aed22ce3aa1442f7", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159\nRegeste:\nGrundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159).\n\nUnter diesen Umständen ist es nicht gerechtfertigt, bei der Ueberprüfung der\nSteuerwerte im Rechtsmittelverfahren generell auf die Rechtskraft der\nVersicherungswerte zu verweisen und diese nur bei offenkundiger Fehlerhaftigkeit zu\nüberprüfen. Damit würde das neu geordnete Schätzungsverfahren an demselben\ngrundlegenden Mangel leiden wie das frühere Verfahren, in welchem der Mietwert als\nwichtigste Bestimmungsgrösse des Ertragswertes im Schätzungsverfahren nicht\nseparat angefochten werden konnte, während er im Steuerverfahren als gleichsam\nrechtskräftiger Wert übernommen wurde. Die getrennte Eröffnung von Steuerwerten\nund Gebäudeversicherungswerten darf nicht dazu führen, dass die Anfechtung\neinzelner Werte übermässig erschwert wird. DerEigentümer kann bei der Eröffnung der\nGebäudeversicherungswerte auch nicht wissen, ob er im Hinblick auf eine allfällige\nAnfechtung eines künftig eröffneten Steuerwertes ein Rechtsmittel ergreifen muss. Die\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 8/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nVerwaltungsrekurskommission hat daher im Rahmen der Beurteilung der Steuerwerte\ndie Gebäudeversicherungswerte als Bestimmungsgrössen für den Realwert frei zu\nprüfen. Da sie über umfassende Kognitionsbefugnis verfügt, ist es im übrigen auch\nnicht sachgerecht, wenn sie nur gewichtige Fehler der Schätzung der\nVersicherungswerte überprüft. Eine allfällige Abweichung der als Grundlage für die\nSteuerwertschätzung dienenden Gebäudewerte gegenüber einer rechtskräftigen\nSchätzung der Gebäudeversicherungswerte hat im übrigen nicht zwangsläufig zu einer\nAenderung derselben zu führen.\n\nIm vorliegenden Fall unterzog zwar die Vorinstanz den Neuwert und den Minderwert\neiner summarischen Prüfung und kam zum Schluss, beide Werte seien nicht\noffensichtlich falsch. Weicht jedoch der Neuwert erheblich nach oben und der\nMinderwert erheblich nach unten ab, so kann dies im Ergebnis dazu führen, dass sich\nder Zeitwert und dementsprechend auch der Verkehrswert als klar fehlerhaft\nherausstellen.\n\nc) Weiter beanstandet der Beschwerdeführer eine Verweigerung des rechtlichen\nGehörs. Ihm sei am 12. Mai 2003 eröffnet worden, dass die Vorinstanz an ihrer Sitzung\nvom 8. Mai 2003 entschieden habe, den nicht angefochtenen Mietwert von Fr.\n39'870.-- zu bestätigen und den Verkehrswert von Fr. 1'050'099.-- auf Fr. 1'158'000.--\nzu erhöhen. Da diese Entscheidung eine Schlechterstellung gegenüber dem\nangefochtenen Einspracheentscheid bedeutet habe, sei ihm Gelegenheit eingeräumt\nworden, den Rekurs zurückzuziehen. Nach Ablauf der hiefür angesetzten Frist habe\nihm der Gerichtsschreiber der Vorinstanz telefoniert und ihn gefragt, ob er die\nentsprechende Mitteilung erhalten habe und ob er den Rekurs zurückziehe. In der\nFolge habe er geantwortet, er habe den Brief erhalten, ziehe den Rekurs aber nicht\nzurück. Aus nicht nachvollziehbaren Gründen habe offenbar in der Folge nochmals eine\nSitzung der Vorinstanz stattgefunden, bei welcher der Verkehrswert von Fr.\n1'158'000.-- auf Fr. 1'202'000.-- erhöht worden sei. Die Einsicht in die Akten des\nRekursverfahrens habe keinen Aufschluss über die Gründe dieser Erhöhung gebracht.\nEs liege jedoch auf der Hand, dass der nicht erfolgte Rückzug des Rekurses eine\nStrafaktion ausgelöst habe. Er überlasse es dem Ermessen des Verwaltungsgerichts,\nob es sich als Aufsichtsbehörde diesbezüglich gefordert sehe, zum Rechten zu sehen.\nDie Erhöhung des Verkehrswertes um rund Fr. 50'000.-- stelle eine erhebliche\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 9/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nBelastung dar. Das rechtliche Gehör sei ihm diesbezüglich nicht gewährt worden (Art.\n15 Abs. 2 VRP).\n\n"}