{"Signatur": "SG_VG_001", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2004-04-01", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2003-159_2004-04-01.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=4468&type=1563347022&cHash=d9a647a9c0473707cd08063d051ec5ff", "Checksum": "0c082a159f4b539429f62dcd6840a303"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["B 2003/159"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159)."}], "ScrapyJob": "446973/61/1836", "Zeit UTC": "19.07.2025 15:21:17", "Checksum": "58e27572348a5d86aed22ce3aa1442f7", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159\nRegeste:\nGrundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159).\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 6/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nOrdnung gehalten. Der Schätzungsbehörde könne daher nicht vorgeworfen werden, sie\nsei auf eine ihr unterbreitete Sache nicht eingetreten, obschon sie darüber materiell\nhätte entscheiden müssen. Der Vorwurf der formellen Rechtsverweigerung sei damit\nunbegründet. Dass die gesetzliche Ordnung ihrerseits Verfassungsrecht des Bundes\noder des Kantons verletze, sei weder ersichtlich noch werde dies vom\nBeschwerdeführer geltend gemacht. Anzufügen sei, dass im Rekursverfahren bei der\nUeberprüfung des Verkehrswertes grobe und offensichtliche Fehleinschätzungen bei\nden Gebäudewerten nicht übernommen würden. Als Grund hielt die Vorinstanz fest,\nbeim Zeitwert handle es sich um einen Wert, der über die Ermittlung des Realwertes\nden steuerlich relevanten Verkehrswert erheblich beeinflusse. In der Folge überprüfte\ndie Vorinstanz sowohl den Neuwert als auch den Minderwert und damit den Zeitwert.\nSie kam zum Schluss, der von der Schätzungsbehörde angenommene Kubikmeterpreis\nvon Fr. 680.-- für das gesamte Bauvolumen erscheine zwar als hoch, aufgrund\nverschiedener Umstände aber nicht offensichtlich und grob falsch. Demgegenüber\nerscheine der Minderwert von 17 Prozent angesichts des Alters und der ihm\nentsprechenden Bausubstanz eher tief, jedoch nicht offensichtlich falsch. Gestützt auf\ndiese Ueberlegungen legte die Vorinstanz der Realwertschätzung den im Rahmen der\nSchätzung der Gebäudeversicherungswerte festgelegten Zeitwert von Fr. 780'000.--\nzugrunde.\n\nDagegen wendet der Beschwerdeführer ein, er sei weder in der Eröffnungsmitteilung\nfür die Steuerwerte noch in jener für die Versicherungswerte darauf hingewiesen\nworden, dass er gegen den Verkehrswert als Ganzes nicht mehr Einsprache erheben\nkönne, wenn er nicht auch gegen den Neuwert und den Zeitwert des Gebäudes\nEinsprache erhoben habe. Wenn der Zeitwert eines Gebäudes Bestandteil der\nVerkehrswertschätzung sei, so bedürfe es keiner grossen Ausführungen mehr, um die\nUnhaltbarkeit dieser Annahme auch in materieller Hinsicht zu entkräften (gemeint wohl\nbekräftigen). Weiter mache die Vorinstanz geltend, dass er den Mietwert nicht\nbeanstandet habe. Da dieser in die Berechnung des Verkehrswertes einfliesse und\ndieser ausdrücklich beanstandet worden sei, so verstehe sich von selbst, dass auch\nder Mietwert als angefochten gelte.\n\nNach Art. 8 GGS werden bei der Grundstückschätzung als Steuerwerte der Miet- und\nder Verkehrswert des Grundstücks und als Gebäudeversicherungswerte der Neuwert,\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 7/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nder Zeitwert und der Verkehrswert des Gebäudes ermittelt. Eröffnet werden\nSteuerwerte und Versicherungswerte aber nicht von derselben Behörde. Während jene\nvon der Steuerveranlagungsbehörde bzw. vom Gemeindesteueramt eröffnet werden\n(Art. 178bis des Steuergesetzes, sGS 811.1; Art. 8 GGS), sind diese vom\nGrundbuchamt im Auftrag der Gebäudeversicherungsanstalt zu eröffnen (Art. 8 GGS).\n\nBei der Schätzung des Verkehrswertes als Steuerwert ist der Zeitwert eines Gebäudes\nvon erheblicher Bedeutung. Nach den einschlägigen Richtlinien wird der Verkehrswert\naufgrund des Ertrags- und des Realwertes geschätzt. Der Realwert setzt sich aus dem\nZeitwert des Gebäudes sowie den für die Erstellung nötigen Vorbereitungs- und\nUmgebungsarbeiten sowie Baunebenkosten und dem Landwert zusammen\n(Schätzerhandbuch 2000, herausgegeben von der Schweizerischen Vereinigung\nkantonaler Grunstückbewertungsexperten und der Schweizerischen\nSchätzungsexperten-Kammer/ Schweiz. Verband der Immobilien-Treuhänder, kurz\nHandbuch, S. 45). In der Praxis hat der Zeitwert eines Gebäudes namentlich bei\nEinfamilienhaus-Liegenschaften bei der Bestimmung des Realwertes ein erhebliches\nGewicht. Hinzu kommt, dass im Rahmen der Verkehrswertschätzung der Realwert bei\nEinfamilienhäusern häufig stärker gewichtet wird als der Ertragswert (im vorliegenden\nFall wurde er doppelt gewichtet). Der Gebäudezeitwert wird somit bei der Schätzung\ndes Verkehrswertes aufgrund von Realwert und Ertragswert zu einer der wichtigsten\nBestimmungsgrössen.\n\n"}