{"Signatur": "SG_VG_001", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2004-04-01", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2003-159_2004-04-01.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=4468&type=1563347022&cHash=d9a647a9c0473707cd08063d051ec5ff", "Checksum": "0c082a159f4b539429f62dcd6840a303"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["B 2003/159"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159)."}], "ScrapyJob": "446973/61/1836", "Zeit UTC": "19.07.2025 15:21:17", "Checksum": "58e27572348a5d86aed22ce3aa1442f7", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159\nRegeste:\nGrundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159).\n\nDie Verwaltungsrekurskommission führte am 7. April 2003 einen Augenschein durch\nund entschied am 8. Mai bzw. 10. Juli 2003 über die Streitsache. Sie wies den Rekurs\nab, hob den\n\nEinspracheentscheid und die Verfügung über die Schätzungswerte auf und setzte den\nMietwert auf Fr. 39'960.-- und den Verkehrswert auf Fr. 1'202'000.-- fest. Bei der\nVerkehrswertschätzung ging sie wie die Schätzungsbehörde bzw. das Kantonale\nSteueramt von einem Zeitwert des Gebäudes von Fr. 780'000.-- aus. Demgegenüber\nerhöhte sie die Umgebungskosten von Fr. 70'000.-- auf Fr. 112'000.-- und den Wert\ndes Bodens von Fr. 415'000.-- auf Fr. 522'000.-- und ermittelte daraus einen Realwert\nvon insgesamt Fr. 1'470'000.-- gegenüber Fr. 1'331'000.-- nach der Schätzung des\nSteueramtes. Ausserdem legte sie ihrer Schätzung einen von 7 Prozent auf 6 Prozent\nverminderten Kapitalisierungssatz sowie einen von 0,6 auf 0,5 verminderten\nGewichtungsfaktor für den Ertragswert gegenüber dem Realwert zugrunde. Dies ergab\neinen Ertragswert von Fr. 666'000.-- und einen\n\nVerkehrswert von Fr. 1'202'000.--.\n\nC./ Mit Eingabe vom 28. August 2003 erhob P.B. Beschwerde beim Verwaltungsgericht\nmit dem Antrag, der Rekursentscheid sei aufzuheben und die Sache sei zur\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 3/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nNeubeurteilung an die erste Instanz zurückzuweisen unter Vorgabe einer\nrechtsstaatlich genügenden und objektiv nachvollziehbaren Berechnungsmethodik und\ndes Mindestprotokollierungsumfanges für die Berechnung des Steuerwertes, der mit\nder Neuschätzung zu betrauende Fachdienst für Grundstückschätzung sei nur mit\nMitgliedern zu besetzen, die nicht bereits an der Schätzung der Liegenschaft seit dem\n16. August 2001 mitgewirkt hätten und der mit der Neuschätzung zu betrauende\nFachdienst sei mit einem Fachexperten zu bestücken, der ausgewiesene Kenntnisse\nüber den Liegenschaftenmarkt in vergleichbarer Lage habe, unter Kosten- und\nEntschädigungsfolgen. In der Beschwerdeergänzung vom 12. September 2003\nbeantragt der Beschwerdeführer, eventualiter sei der Verkehrswert auf Fr. 741'000.--\nfestzusetzen.\n\nDie Vorinstanz schliesst in ihrer Vernehmlassung vom 7. Oktober 2003 auf Abweisung\nder Beschwerde.\n\nAuch das kantonale Steueramt beantragt in seiner Vernehmlassung vom 23. Oktober\n2003 die Abweisung der Beschwerde.\n\nDie zur Begründung vorgebrachten Ausführungen der Beteiligten werden, soweit\nwesentlich, in den nachstehenden Erwägungen näher dargelegt und gewürdigt.\n\nVor seinem Entscheid hat das Verwaltungsgericht einen Augenschein auf der\nLiegenschaft vorgenommen. Der Beschwerdeführer und der Beschwerdegegner\nerhielten Gelegenheit, daran teilzunehmen und sich zu äussern.\n\nDarüber wird in Erwägung gezogen:\n\n1./ Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1 des\nGesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Der\nBeschwerdeführer ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 Abs. 1 in\nVerbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingabe vom 28. August 2003 und\nderen Ergänzung vom 12. September 2003 wurden rechtzeitig eingereicht und\nentsprechen formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in\nVerbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist\neinzutreten.\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 4/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\n2./ Der Beschwerdeführer erhebt verschiedene verfahrensrechtliche Rügen.\n\na) Der Beschwerdeführer macht geltend, er habe in der Rekurseingabe vom 22.\nNovember 2002 und anlässlich des Augenscheins vom 7. April 2003 im Sinne von Art.\n7 VRP einen Ausstandsgrund geltend gemacht. Der Fachschätzer A. sei von ihm im\nNovember 1999 beauftragt worden, eine private Schätzung durchzuführen. In der Folge\nhabe er A. beim Umbau seiner Liegenschaft als Architekt nicht berücksichtigt.\nNachträglich sei ihm klar geworden, dass dies sein Verhalten hätte beeinflussen\nkönnen.\n\n"}