{"Signatur": "SG_KGN_001", "Spider": "SG_Publikationen", "Datum": "2020-09-14", "PDF": {"Datei": "SG_Publikationen/SG_KGN_001_BO-2018-25_2020-09-14.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte-detail?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=9837&type=1563347022&cHash=39630c2399753f10c02972be5e1fdb75", "Checksum": "76a4928f5a5767826c7cd854ea1bc4ef"}, "Scrapedate": "2024-05-27", "Num": ["BO.2018.25"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht 14.09.2020 BO.2018.25"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Kantonsgericht 14.09.2020 BO.2018.25"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Kantonsgericht 14.09.2020 BO.2018.25"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Kantonsgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Kantonsgericht "}, {"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}], "ScrapyJob": "446973/74/22", "Zeit UTC": "27.05.2024 03:29:23", "Checksum": "131f21c613b4239bd20162f51d2ec160", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Kantonsgericht 14.09.2020 BO.2018.25\n\nIn Art. 5 Reglement werden die Dachterrassen explizit als gemeinschaftliche Teile i.S.v.\nArt. 712b ZGB qualifiziert. Dies gründet primär darin, dass eine Dachterrasse das Dach\nder unterliegenden Wohnung bildet und somit einen elementaren Gebäudeteil darstellt.\nTerrassen sind zwingend gemeinschaftlich, ungeachtet dessen, ob sie sich auf dem\nDach oder auf dem Boden befinden. Durch die explizite Qualifikation der Dachterrasse\nals gemeinschaftlicher Teil in Art. 5 Reglement und durch die Zuweisung des\nausschliesslichen Benutzungsrechts an diesen Flächen in Art. 14 Reglement ist aber\nauch gleichzeitig bestimmt, dass das Dach / die Decke der einzelnen Wohnungen der\ndarüber liegenden Wohnung als Terrasse dienen und als Terrasse genutzt werden soll.\nDie Dachterrasse bestimmt die äussere Erscheinung und Gestalt des Gebäudes nicht\nnur aufgrund der exponierten Lage, sondern auch aufgrund ihrer Nutzung wesentlich.\nAuch unter diesem Gesichtspunkt ist die Dachterrasse zwingend gemeinschaftlich, gilt\ndoch jeder Bauteil, der die ästhetische Einheit der Gesamtbaute mitbestimmt, als\nzwingend gemeinschaftlich (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 3 ZGB; vgl. ZK-Wermelinger, Art.\n712b N 141).\n\nDurch den geplanten Anbau wird die Dachterrasse um 37.55 m2 verkleinert und die bis\nanhin A. als Terrasse dienende Fläche, die ihm lediglich zur Sondernutzung zugewiesen\nwar, in eine Wohneinheit umgewandelt, an welcher A. neu Sonderrecht haben soll. So\nschreibt die Beklagte selber, dass auf der Dachterrasse neu gemeinschaftliche Teile\nund Sonderrechtsteile zu stehen kämen, nämlich die neu angebauten Zimmer und die\nzu errichtende Nasszelle. Die Vorinstanz kam deshalb zu Recht zum Schluss, dass das\nBauvorhaben zu einer Umwandlung von einem gemeinschaftlichen Teil in einen\nSonderrechtsteil führe, was eine Verfügung über die Sache i.S.v. Art. 648 Abs. 2 ZGB\ndarstelle, wofür die Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer erforderlich sei.\n\n© Kanton St.Gallen 2024 Seite 4/8\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nbb) Die Beklagte glaubt, dass das beabsichtigte Bauvorhaben keine Umwandlung\nvon gemeinschaftlichen Teilen in Sonderrechtsteile bewirke, da die Dachterrasse\nlediglich in zwingend gemeinschaftlichen Zwischenboden umfunktioniert werde.\nZudem stelle der bisherige Luftraum über der Dachterrasse keinen gemeinschaftlichen\nTeil dar. Die gemeinsamen Teile könnten lediglich das eigentliche Gebäude umfassen.\n\nDiese Auffassung trifft nicht zu: Gemäss Lehre und Rechtsprechung sind der Boden\nund somit auch der Garten, Vorplätze im Freien, offene Innenhöfe und auch\nKinderspielplätze, aber auch das Dach und die Dachterrasse als elementare\nGebäudeteile gemeinschaftliche Objekte. Dazu gehört auch der nutzbare Luftraum über\nder Dachterrasse, ist doch durch die Ausgestaltung des Dachs als Terrasse (und nicht\nnur als reine Gebäudehülle) und insbesondere auch durch das\nStockwerkeigentümerreglement klar definiert, dass das Flachdach als Terrasse genutzt\nwird und genutzt werden soll. Anders verhält es sich mit dem Luftraum über einem\nnicht genutzten Dach, so wie dies in BGer 5A_760/2011, den die Beklagte erwähnt, der\nFall war. Dort ging es um die Erhöhung des Dachs und die Abänderung der\nDachneigung, ohne dass dem Dach nach dem Eingriff eine andere Funktion als\ndiejenige der Gebäudehülle zukam. Wenn aber ein Dach als Dachterrasse genutzt und\ndie Dachterrasse im Reglement explizit als Gemeinschaftsteil definiert ist, so gehört der\nnutzbare und effektiv genutzte Luftraum auch zum gemeinschaftlichen Teil, den der\neinzelne Stockwerkeigentümer nicht frei für sich beanspruchen darf und der\nGemeinschaft entziehen kann. Davon ist umso weniger auszugehen, als durch das\ngeplante Bauvorhaben die gemeinschaftliche Dachterrasse um 37.55 m2 verkleinert\nwird, ohne dass für die wegfallende Dachterrasse eine Ersatzfläche geschaffen wird.\nSomit ist augenfällig, dass der Gemeinschaft gemeinschaftliche Teile weggenommen\nund stattdessen dem bauwilligen Stockwerkeigentümer neue Sonderrechte zugeteilt\nwerden. Eine solche Umwandlung von einem zwingend gemeinschaftlichen Teil in\neinen Sonderrechtsteil bedarf des einstimmigen Beschlusses der Stockwerkeigentümer\n(ZK-Wermelinger, Art. 712b ZGB N 20; SVIT-Wermelinger, Art. 712b ZGB N 12; Wolf/\nKernen, Aktuelles zum Stockwerkeigentum – insbesondere aus der Sicht des Notariats,\n\n© Kanton St.Gallen 2024 Seite 5/8\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nin: INR – Institut für Notariatsrecht und Notarielle Praxis, Bd. 21, S. 42; BGer 5C.\n264/2006 E. 3.2). Kein Miteigentümer muss sich den Entzug von im Gesamteigentum\nstehenden Flächen gefallen lassen, ausser solches sehe das Reglement vor, so wie\ndies in BGer 5C.246/2005 der Fall war. Dort fand Art. 648 Abs. 2 ZGB darum keine\nAnwendung, weil das Stockwerkeigentümerreglement festhielt, dass Wintergärten auf\nzur ausschliesslichen Nutzung zugeteilten Flächen mit der Zustimmung der Mehrheit\naller Eigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten verträten, erstellt\nwerden dürften. Bereits im Begründungsakt hatten also in jenem Fall die\nStockwerkeigentümer Bauten auf der gemeinsamen Gartenfläche ins Auge gefasst und\nentsprechende Anbauten und mögliche Beeinträchtigungen und Veränderungen des\nErscheinungsbildes in Kauf genommen. Deshalb kam das Bundesgericht zum Schluss,\ndass bei der Errichtung eines Wintergartens nicht von einer Zweckänderung\ngesprochen werden könne, weil das Reglement eine solche Änderung bereits bei\nErrichtung der Stockwerkeigentümergemeinschaft in Betracht gezogen hatte. Gerade\nsolches sah und sieht aber das Reglement der Beklagten nicht vor.\n\n"}