{"Signatur": "SG_KGN_001", "Spider": "SG_Publikationen", "Datum": "2020-11-30", "PDF": {"Datei": "SG_Publikationen/SG_KGN_001_BE-2020-13_2020-11-30.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte-detail?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=9988&type=1563347022&cHash=d23244b586031b339eca26e004ada1a8", "Checksum": "bbb6778a5dbbd3ae7286d76542d71763"}, "Scrapedate": "2024-05-27", "Num": ["BE.2020.13"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht 30.11.2020 BE.2020.13"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Kantonsgericht 30.11.2020 BE.2020.13"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Kantonsgericht 30.11.2020 BE.2020.13"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Kantonsgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Kantonsgericht "}, {"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}], "ScrapyJob": "446973/74/22", "Zeit UTC": "27.05.2024 22:19:55", "Checksum": "e605c5af33528c77fbc44cf7d9c46990", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Kantonsgericht 30.11.2020 BE.2020.13\n\na. Der beklagtische Einwand, die Betriebskosten hätten entgegen der Vorinstanz\nnicht auf Seite 1 des Vertragsdokuments eindeutig und genau ausgeschieden werden\nmüssen, zumal es sich ihnen nicht erschliesse, \"wieso ein Vertrag nur aus einer Seite\nsollte bestehen dürfen\" […], zielt an der Sache vorbei. Es ist offenkundig, dass die\nentsprechenden Ausführungen der Vorinstanz daran anknüpfen, dass – im konkreten\nFall – einzig Seite 1 des Vertragsdokuments den individualisierten Mietvertrag darstellt;\nauf dieser Seite fehlt eine genügende Ausscheidung der Nebenkosten. Die\nvorinstanzliche Begründung […] beruht entgegen der Darstellung der Beklagten nicht\nauf der Prämisse, es müssten alle Vertragsbestimmungen auf einer Seite\nwiedergegeben werden.\n\ne)Und auch wenn die Beklagten im Weiteren anführen, es müsse zulässig sein,\nTextbausteine bzw. \"Musterdokumente oder Vertragsvorlagen\" zu verwenden […],\nverkennen sie den Kern der sich stellenden Problematik. Art. 257a Abs. 2 OR erfordert\neben, dass die der Mieterin aufgebürdeten Nebenkosten bereits im (individualisierten)\nMietvertrag selbst ausgeschieden werden. Die Zulässigkeit des Gebrauchs von\nTextbausteinen oder Vertragsmustern wird dabei – wenn überhaupt – nur minimal\neingeschränkt, und ohnehin nur hinsichtlich der Nebenkosten. Das Bundesgericht hat\nin diesem Zusammenhang denn auch festgehalten, es sei nicht einzusehen, weshalb\n\"es dem Vermieter, der die Vertragsbedingungen in aller Regel diktiert und formuliert,\nnicht zuzumuten sein soll, sämtliche und nicht nur einen Teil der dem Mieter\naufgebürdeten Nebenkosten für diesen eindeutig erkennbar im eigentlichen Vertrag\naufzulisten\" (BGer 4C.250/2006 E. 1.3). Weder die bundesgerichtliche Rechtsprechung\nnoch der vorinstanzliche Entscheid machen es erforderlich, \"für jedes Mietverhältnis ein\nabsolut neues Vertragswerk zu erstellen\", wie dies die Beklagten behaupten […].\n\n© Kanton St.Gallen 2024 Seite 8/12\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nf)Auch die Annahme einer – gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung grundsätzlich\ndenkbaren (vgl. E. III.2 hiervor) – blossen Konkretisierung der im individualisierten\nMietvertrag selbst bereits ausgeschiedenen Nebenkosten kommt hier nicht in Frage.\nDas vorliegende Vertragsdokument spricht im individualisierten Teil (S. 1) lediglich von\n\"Betriebskosten\". Daraus geht für die Mieterin nicht hinreichend deutlich hervor, um\nwelche zusätzlichen Nebenkosten es sich im Einzelnen handelt (vgl. BGer 4A_719/2016\nE. 2.2.1 und BGer 4A_622/2015 E. 3.3.3, wonach der Begriff \"Betriebskosten\" [\"frais\nd'exploitation\"] zu allgemein ist, als dass ein Nichtjurist ihre Bestandteile erfassen\nkönnte). Durch Verwendung des entsprechenden Begriffs sind die zusätzlich durch die\nKlägerin zu übernehmenden Kosten mithin nicht hinreichend ausgeschieden.\n\n[…]\n\n5.Im Eventualstandpunkt tragen die Beklagten neu vor, die Betriebskosten hätten\n\"auch als mündlich i.S.v. Art. 257a Abs. 2 OR vereinbart zu gelten … für den hypothetischen Fall, dass die schriftliche Vereinbarung fehlen würde\" […]. Die \"mündliche\nVereinbarung vom 27.12.2011\" stimme diesbezüglich mit dem Mietvertrag überein. Die\nKlägerin und ihr Ehemann hätten beim Abschluss des Vertrags erkannt, welche\nNebenkosten von ihnen zu tragen seien. Seit Beginn des Mietverhältnisses hätten sie\nden Akontobetrag von monatlich Fr. 75.00 \"anstandslos bezahlt\" und die Forderung\ndamit anerkannt. Auch aus der Heiz- und Nebenkostenabrechnung der vergangenen\nacht Jahre gehe jeweils bis ins letzte Detail hervor, wie sich sämtliche Nebenkosten\nzusammensetzten. Die Klägerin habe die übrigen Betriebskosten \"also Jahr für Jahr\nstudiert, anerkannt und das Schlussbetreffnis immer pünktlich bezahlt\". Damit sei die\n\"mündliche Vereinbarung\" über die Kostentragungsregel bewiesen; es handle sich um\neine \"unumstössliche Anerkennung\" […].\n\na. zu ihren Lasten jeweils beglichen hat, ist kein schlüssiges Indiz für den Beweis\neiner mündlichen Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR (vgl. Entscheid des\n\n© Kanton St.Gallen 2024 Seite 9/12\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nKantonsgerichts Freiburg vom 29. Februar 2016 [Az. 102 2015 262], E. 2.b.cc). Auch\nhier ist eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung weder hinreichend\ndargetan noch ersichtlich.\n\nb)Zu prüfen bleibt mit Blick auf die beklagtischen Vorbringen, ob eine konkludente\nVereinbarung über die Nebenkosten vorliegt. Wie von der Vorinstanz zutreffend\nfestgehalten, wird die besondere Vereinbarung nach Art. 257a Abs. 2 OR in aller Regel\neine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und\nsich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben (BGE 135 III 591 E. 4.3.4; BGer\n4A_149/2019 E. 2.1; BGer 4A_215/2012 E. 2.1; BGer 4A_185/2009 E. 2.1; , mp 2004 S.\n167, 170 f.). Eine konkludente Vereinbarung ist gemäss Lehre nicht leichthin\nanzunehmen (SVIT-Kommentar/, N 20 zu Art. 257-257b OR; , , N 14.1.7.2). In dieser\nHinsicht konkretisiert Art. 257a Abs. 2 OR die allgemeine Auslegungsregel des Art. 18\nOR, hebt diese aber nicht aus den Angeln. Demnach greift die objektivierte\nVertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht Platz, wenn sich die Parteien\ntatsächlich übereinstimmend verstanden und entsprechend geeinigt haben (BGer 4P.\n323/2006 E. 2.2). Erkennt die Mieterin beim Abschluss des Vertrages tatsächlich,\nwelche Nebenkosten ihr vertraglich aufgebürdet werden sollen, und unterzeichnet sie\nden Vertrag in diesem Wissen, ist Art. 257a Abs. 2 OR gemäss bundesgerichtlicher\nRechtsprechung genüge getan, und sie kann sich im Nachhinein nicht auf die fehlende\nBestimmtheit des Vertragstextes berufen (BGer 4A_149/2019 E. 2.4; BGer\n4A_451/2017 E. 4; BGer 4A_215/2012 E. 2.1; BGer 4A_462/2011 E. 3.4; BGer 4P.\n323/2006 E. 2.2).\n\n"}