{"Signatur": "SG_KGN_001", "Spider": "SG_Publikationen", "Datum": "2020-11-30", "PDF": {"Datei": "SG_Publikationen/SG_KGN_001_BE-2020-13_2020-11-30.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte-detail?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=9988&type=1563347022&cHash=d23244b586031b339eca26e004ada1a8", "Checksum": "bbb6778a5dbbd3ae7286d76542d71763"}, "Scrapedate": "2024-05-27", "Num": ["BE.2020.13"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht 30.11.2020 BE.2020.13"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Kantonsgericht 30.11.2020 BE.2020.13"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Kantonsgericht 30.11.2020 BE.2020.13"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Kantonsgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Kantonsgericht "}, {"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}], "ScrapyJob": "446973/74/22", "Zeit UTC": "27.05.2024 22:19:55", "Checksum": "e605c5af33528c77fbc44cf7d9c46990", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Kantonsgericht 30.11.2020 BE.2020.13\n\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nFall-Nr.: BE.2020.13\nStelle: Kantonsgericht\nRubrik: Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)\nPublikationsdatum: 09.03.2021\nEntscheiddatum: 30.11.2020\n\nEntscheid Kantonsgericht, 30.11.2020\nArt. 257a Abs. 2 OR (SR 220): Eine besondere Vereinbarung über die\nNebenkosten setzt voraus, dass die Nebenkosten im individualisierten\nMietvertrag selbst ausgeschieden werden. Die Bezeichnung der\nNebenkosten in einem mehr als eine Seite umfassenden Abschnitt eines\nstandardisierten Vertragszusatzes erfüllt dieses Erfordernis nicht. Daran\nändert weder die physische Verbundenheit des Vertragszusatzes mit dem\nMietvertrag noch dessen (Mit-)Unterzeichnung etwas. Ist nicht erstellt, ob es\nsich bei den Informationen, die sich aus Nebenkostenabrechnungen\nergeben, um nachträglich erworbenes Wissen handelt, verbietet es sich, von\nder vorbehaltlosen Bezahlung der Abrechnungen auf ein im Zeitpunkt des\nVertragsschlusses bestehendes Wissen der Mieterin zu schliessen\n(Kantonsgericht, Einzelrichterin im Obligationenrecht, 30. November 2020,\nBE.2020.13).\n\nSachverhalt (Zusammenfassung):\n\nDie Klägerin als Mieterin und die Beklagten als Vermieter vereinbarten im Mietvertrag\nvom 27. Dezember 2011 einen Nettomietzins von Fr. 1'175.00, Heizkosten von akonto\nFr. 75.00 sowie Betriebskosten von akonto Fr. 75.00. Der individualisierte Mietvertrag\nauf Seite 1 und die zusätzlichen – mitunterzeichneten – Bestimmungen auf den Seiten\n2–9 stellten dabei ein einheitliches Vertragsdokument dar. Die Klägerin bezahlte ab\nMietbeginn den Nettomietzins sowie die Heiz- und Betriebskosten. Die Beklagten\nverlangten mit Heiz- und Nebenkostenabrechnung vom 21. Juni 2019, dass die\nKlägerin zusätzlich zu den geleisteten Akontozahlungen für Betriebs- und Nebenkosten\neinen ausstehenden Betrag von Fr. 405.30 nachbezahle. Die Klägerin bestritt die\ngeforderte Nachzahlung und forderte die Rückzahlung der ihrer Ansicht nach zu viel\n\n© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/12\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nbezahlten Akontozahlungen aufgrund der nicht eindeutigen und zu ungenauen\nVereinbarung im Mietvertrag.\n\nErwägungen (Auszug)\n\n[…]\n\nIII.\n\n2.Gemäss Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn\ner dies dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum\nAusdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat\nnur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau\nbezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im\nMietzins inbegriffen (BGE 135 III 591 E. 4.3.1; BGE 121 III 460 E. 2a/aa; BGer\n4A_451/2017 E. 4.3.5; BGer 4C.24/2002 E. 2; BK OR-, Art. 257a N 10; BSK OR I-,\nArt. 257a N 5). Der Mieter muss bei Vertragsschluss leicht nachvollziehen können,\nwelche Posten ihm zusätzlich zur Miete in Rechnung gestellt werden (BGE 135 III 591\nE. 4.3.1; BGer 4P.323/2006, E. 2.1; , mp 2016 S. 281, 284). Es handelt sich bei Art. 257\nAbs. 2 OR nicht um eine Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Art und Form\nder Vereinbarung aufstellt. Die Bestimmung statuiert nach einhelliger Lehre und\nRechtsprechung vielmehr eine besondere Auslegungsregel, nach der alle\nNebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom\nVermieter getragen werden (BGer 4A_185/2009 E. 2.1; BGer 4P.323/2006 E. 2.1; SVIT-\nKommentar/, N 19 zu Art. 257-257b OR). Der Hinweis auf einen standardisierten\n\n© Kanton St.Gallen 2024 Seite 2/12\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nVertragszusatz wie – beispielsweise – \"Allgemeine Bedingungen zum Mietvertrag für\nWohnräume\" genügt nicht (BGE 135 III 591 E. 4.3; BGer 4A_149/2019 E. 2.1; BGer 4P.\n323/2006 E. 2.1; BGer 4C.24/2002 E. 2.4.2; BSK OR I- Art. 257a N 5; , in: Lachat et al.,\nSVIT-Kommentar/, N 22 zu Art. 257-257b OR). Das Bundesgericht verlangt\ndiesbezüglich insofern eine \"formale Deutlichkeit\", als dem Mieter nicht zugemutet\nwerden kann, sich erst aufgrund einer sorgfältigen Konsultation der\nVertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihm zu tragen sind\n(BGer 4C.250/2006 E. 1.3); vielmehr hat er Anspruch darauf, dass ihm nur diejenigen\nNebenkosten überbunden werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet\nwerden (BGE 135 III 591 E. 4.3.1; BGer 4A_397/2007 E. 2.1; BGer 4C.24/2002 E. 2.4.2).\nNach der Rechtsprechung ist es indes zulässig, dass in den via Verweis einbezogenen\nVertragsbedingungen die bereits im Mietvertrag selbst ausgeschiedenen und vom\nMieter zu übernehmenden Nebenkosten konkretisiert werden (BGer 4A_622/2015\nE. 3.3.1; BGer 4C.268/2006 E. 3.2; BGer 4C.250/2006 E. 1.1). Die Nebenkosten\nmüssen vertraglich klar ausgeschieden und die Nebenkostenpositionen im Einzelnen\nbezeichnet sein. «Kosten für Heizung und Aufbereitung Warmwasser» bezeichnet die\ngeschuldete Nebenkostenposition beispielsweise hinreichend klar, auch wenn dazu in\neinem Textbaustein Aufwendungen aufgezählt werden, die in der betreffenden\nLiegenschaft nicht anfallen (BGer 4A_719/2016 E. 2.2.1). Diese Grundsätze\nentsprechen – mit fallspezifischen Differenzierungen – der ständigen\nbundesgerichtlichen Rechtsprechung.\n\n3.[…]\n\n4.Die Beklagten stellen nicht in Abrede, dass die Betriebskosten durch Seite 1 des\nVertragsdokuments allein nicht genügend ausgeschieden werden. Hingegen wenden\nsie sich gegen den vorinstanzlichen Schluss, dies sei auch bei Berücksichtigung von\nZiff. 10.4 des Vertragsdokuments nicht der Fall. Konkret kritisieren sie die Anwendung\nder Urteile des Bundesgerichts 4C.24/2002, 4P.323/2006 und 4A_149/2019 auf den\nvorliegenden Sachverhalt bzw. das strittige Vertragsdokument […]. Sie bringen vor, es\n\n"}