12.1. a) Es ist unbestritten, dass die Verwaltung vor ihrem Ausschliessungsentscheid
vom 4. Dezember 2008 keine Ermahnung ausgesprochen hat. Eine gesetzliche Pflicht
zur vorgängigen Ermahnung besteht nicht (Peter Forstmoser, a.a.O., N 25 zu Art. 846
OR). Gemäss Art. 11 Abs. 3 Statuten hat dem Ausschluss aber eine entsprechende
Ermahnung voranzugehen, ausser wenn diese nutzlos ist oder die mietrechtliche
Kündigung nach Art. 257f Abs. 4 OR erfolgt.