{"Signatur": "SG_KG_002", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2024-10-31", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_KG_002_BE-2024-31-EZO3_2024-10-31.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=13273&type=1563347022&cHash=bb9bd80ec5230193695ff3ae72ee884d", "Checksum": "0d2fd14526da252fa1f42015addca5a5"}, "Scrapedate": "2026-04-15", "Num": ["BE.2024.31-EZO3"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 31.10.2024 BE.2024.31-EZO3"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall  Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo  Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Art. 257 ZPO, Art. 257d OR: Mieterausweisung nach Zahlungsverzugskündigung,\r\nNichteintreten; die Behauptungen und Beweismittel der Gesuchstellerin ergaben\r\neine nur unvollständige Sachverhaltsdarstellung, auf welche die Vorinstanz zu\r\nRecht nicht eintrat (E. III/3 ff.). Ferner Erwägungen betreffend Streitwertbemessung\r\n(E. II/2), Fristenlauf nach relativer und absoluter Empfangstheorie (E. III/6) sowie Begründungserfordernissen ausserordentlicher Kündigungen (E.III/7). (Kantonsgericht,\r\nEinzelrichterin im Obligationenrecht, 31. Oktober 2024, BE.2024.31-EZO3)."}], "ScrapyJob": "446973/61/2108", "Zeit UTC": "15.04.2026 04:08:14", "Checksum": "f17ebbabbf9ed1e3d4a34ee8bbe7926f", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 31.10.2024 BE.2024.31-EZO3\nRegeste:\nArt. 257 ZPO, Art. 257d OR: Mieterausweisung nach Zahlungsverzugskündigung,\r\nNichteintreten; die Behauptungen und Beweismittel der Gesuchstellerin ergaben\r\neine nur unvollständige Sachverhaltsdarstellung, auf welche die Vorinstanz zu\r\nRecht nicht eintrat (E. III/3 ff.). Ferner Erwägungen betreffend Streitwertbemessung\r\n(E. II/2), Fristenlauf nach relativer und absoluter Empfangstheorie (E. III/6) sowie Begründungserfordernissen ausserordentlicher Kündigungen (E.III/7). (Kantonsgericht,\r\nEinzelrichterin im Obligationenrecht, 31. Oktober 2024, BE.2024.31-EZO3).\n\nb) Das Mahnschreiben vom 21. Mai 2024 wurde per Einschreiben versandt, vom\nGesuchsgegner jedoch nicht abgeholt (ges.act. 4). Die Abholungseinladung der Post wurde dem Gesuchsgegner am 23. Mai 2024 in den Briefkasten gelegt. Gemäss der eingeschränkten Empfangstheorie gilt das Schreiben somit als am 30. Mai 2024 zugestellt,\nwomit die Zahlungsfrist am 29. Juni 2024 endete. Die Kündigung erfolgte am 24. Juni\n2024, ebenfalls per Einschreiben (ges.act. 2). Die entsprechende Abholungseinladung\nwurde dem Gesuchsgegner am 25. Juni 2024 in den Briefkasten gelegt. Sie gilt somit –\nnachdem die Parteien keine besonderen Umstände geltend machen – als am 26. Juni\n2024 zugestellt. Die Kündigung wurde also fünf Tage vor Ablauf der Zahlungsfrist versandt und drei Tage vor Ablauf der Zahlungsfrist zugestellt, womit sie sich als unwirksam\nerweisen dürfte, was vorliegend jedoch nicht abschliessend geklärt werden muss.\n\n7. Schliesslich enthält die Kündigung vom 24. Juni 2024 keine Begründung und auch\nkeine Anmerkung, dass es sich um eine ausserordentliche Kündigung handelt (vi-act. 2).\n\na) Die Begründung ist bei ordentlichen Kündigungen eines Mietverhältnisses keine\nGültigkeitsvoraussetzung (SVIT-Kommentar-FUTTERLIEB, 4. Aufl., N 62 zu Art. 271 OR;\nMietrecht für die Praxis/OESCHGER, S. 782; vgl. auch Art. 271 Abs. 2 OR, wonach die\nKündigung lediglich auf Verlangen zu begründen ist). Ob entsprechendes auch für ausserordentliche Kündigungen wie die Zahlungsverzugskündigung gemäss Art. 257d Abs. 2\nOR gilt, ist in der Lehre umstritten (bejahend: SVIT-Kommentar-REUDT, N 50 zu Art. 257d\nOR, HIGI/BÜHLMANN, Zürcher Kommentar, 5. Aufl., Art. 257d OR N 50 und BK-GIGER,\n\nBE.2024.31-EZO3 8/11\n2015, Art. 257d N 81; ablehnend: Mietrecht für die Praxis/BRÄNDLI, S. 800 [Die Kündigung\nsei nichtig, wenn sie nicht eine zumindest stichwortartige Begründung enthalte.]; BSK\nOR I-WEBER, Art. 271/271a N 33 [Für den Empfänger müsse aus der Kündigungsbegründung ersichtlich sein, aufgrund welcher Tatsachen ihm fristlos bzw. mit verkürzter Frist\ngekündigt werde.]; SVIT-Kommentar-FUTTERLIEB, N 66 zu Art. 271 OR [Der Empfänger\nder Kündigung müsse dieser entnehmen können, dass es sich nicht um eine ordentliche\nKündigung handle.]; BACHOFNER, a.a.O., N 132 FN 370 [Werde eine ausserordentliche\nKündigung ausgesprochen, so sei dies dem Mieter kenntlich zu machen, i.d.R. durch Angabe des Kündigungsgrunds.]; WEHRMÜLLER, Die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters bei der Miete von Wohnräumen, 2019, N 114 [Es sei angezeigt, einen Hinweis auf\nden zur Kündigung führenden Sachverhalt bereits im Rahmen der Kündigungserklärung\nals Gültigkeitserfordernis zu verlangen.]). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts\nmüssen die zur ausserordentlichen Kündigung berechtigenden wichtigen Gründe im Kündigungsschreiben nicht explizit genannt werden; es sei indessen unerlässlich, dass der\nEmpfänger der Auflösungserklärung entnehmen könne, dass es sich nicht um eine ordentliche Kündigung handle (BGer 4A_531/2014 E. 2.2; BGer 4A_594/2010 E. 2.3;\nBGer 4C.324/2002 E. 3.2). Ob dies bereits dann der Fall ist, wenn die in der Kündigung\nangeführte Kündigungsfrist nicht der ordentlichen Kündigungsfrist entspricht (so POLIVKA,\nin MRA 5/03, S. 165 ff., 172), hat das Bundesgericht – soweit ersichtlich – noch nicht entschieden. Gleiches gilt für die Frage, was die Konsequenzen sind, wenn der Kündigung\nnicht entnommen werden kann, dass es sich um eine ausserordentliche Kündigung handelt.\n\nb) Ob eine verkürzte Kündigungsfrist als einziger Hinweis darauf, dass es sich nicht\num eine ordentliche, sondern um eine ausserordentliche Kündigung handelt – allenfalls im\nZusammenhang mit der vorangegangenen Zahlungsaufforderung – ausreicht, um von\neiner wirksamen Kündigung auszugehen, ist – wie soeben dargelegt – in der Lehre umstritten und ergibt sich auch nicht ohne Weiteres aus der Rechtsprechung. Klares Recht\nist demnach zu verneinen. Es mag sein, dass in der Lehre – wie die Gesuchstellerin in\nihrer Beschwerde vorbringt – teilweise nicht ausreichend zwischen einer Zahlungsverzugskündigung und anderen ausserordentlichen Kündigungen differenziert wird (Beschwerde, S. 11). Wie es sich damit verhält und welchem Teil der Lehre zuzustimmen ist,\nist allerdings nicht im summarischen Verfahren nach Art. 257 ZPO zu beurteilen. Hier ist\neinzig die Frage zu beantworten, ob die Rechtslage klar ist oder nicht. Vor diesem Hintergrund ist nicht zu entscheiden, ob die Kündigung hinsichtlich deren Inhalt in einem ordentlichen (bzw. vereinfachten) Verfahren als gültig zu beurteilen wäre oder ob sich das amtliche Kündigungsformular als verbesserungswürdig erweist. Dieses bezweckt im Übrigen\n\nBE.2024.31-EZO3 9/11\nlediglich, den Mieter über sein Recht zu informieren, die Kündigung anzufechten und/oder\neine Erstreckung des Mietverhältnisses zu beantragen – das Formular dient der Rechtsbelehrung und nicht der Prozessvorbereitung (vgl. BGE 140 III 244 E. 4.1 sowie\nBGer 4A_256/2020 E. 3.1.4).\n\n"}