{"Signatur": "SG_KG_002", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2024-10-31", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_KG_002_BE-2024-31-EZO3_2024-10-31.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=13273&type=1563347022&cHash=bb9bd80ec5230193695ff3ae72ee884d", "Checksum": "0d2fd14526da252fa1f42015addca5a5"}, "Scrapedate": "2026-04-15", "Num": ["BE.2024.31-EZO3"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 31.10.2024 BE.2024.31-EZO3"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall  Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo  Zivilkammern (inkl. 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Einzelrichter) 31.10.2024 BE.2024.31-EZO3\nRegeste:\nArt. 257 ZPO, Art. 257d OR: Mieterausweisung nach Zahlungsverzugskündigung,\r\nNichteintreten; die Behauptungen und Beweismittel der Gesuchstellerin ergaben\r\neine nur unvollständige Sachverhaltsdarstellung, auf welche die Vorinstanz zu\r\nRecht nicht eintrat (E. III/3 ff.). Ferner Erwägungen betreffend Streitwertbemessung\r\n(E. II/2), Fristenlauf nach relativer und absoluter Empfangstheorie (E. III/6) sowie Begründungserfordernissen ausserordentlicher Kündigungen (E.III/7). (Kantonsgericht,\r\nEinzelrichterin im Obligationenrecht, 31. Oktober 2024, BE.2024.31-EZO3).\n\nEine klare Rechtslage – die, wie erwähnt, gestützt auf den vorgetragenen Sachverhalt zu\nprüfen ist – ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes\nunter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit\ndie Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage\nin der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände\nerfordert (BGE 144 III 462 E. 3.1; BGE 141 III 23 E. 3.2; BGE 138 III 620 E. 5.1; BGE 138\nIII 123 E. 2.1.2; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, ZPO Komm., Art. 257 N 5 ff.; BACHOFNER, Die\nMieterausweisung, 2019, N 435 f.). Mit Rücksicht darauf, dass bei einer Gewährung des\nGesuchs um Rechtsschutz in klaren Fällen ein definitives, der materiellen Rechtskraft\nfähiges Urteil ergeht, sind an das Vorliegen einer klaren Rechtslage strenge Anforderungen zu stellen (BGer 4A_329/2013 E. 4). Im summarischen Verfahren nach Art. 257 ZPO\nkann es daher nicht darum gehen, Präjudizien über umstrittene materielle Rechtsfragen\nzu schaffen oder zu prüfen, welche der in der Literatur und Judikatur vertretenen Auffassung die richtige ist (vgl. STÄHLE, \"Bewährte Lehre\" [Art. 1 Abs. 3 ZGB] in der Praxis zum\nObligationenrecht, 2023, S. 259, mit weiteren Hinweisen).\n\nBE.2024.31-EZO3 6/11\n4. Die Gesuchstellerin äusserte sich in ihrem Gesuch nicht dazu, wer Vermieter oder\nEigentümerin der vom Gesuchsgegner bewohnten, streitgegenständlichen 2-Zimmer-\nWohnung ist (vi-act. 2). Aus dem beigelegten Mietvertrag vom 2. Februar 1988 ist ersichtlich, dass dem Gesuchsgegner die Wohnung von einem D.___vermietet wurde\n(ges.act. 1). Weshalb die Gesuchstellerin hinsichtlich des von ihr geltend gemachten\nAusweisungsbegehrens aktivlegitimiert sein soll, ergibt sich weder aus dem Gesuch noch\naus dessen Beilagen. Bereits insofern ist die Sachverhaltsdarstellung unvollständig.\n\n5. Die Gesuchstellerin erwähnte in ihrem Gesuch sodann nicht, den Gesuchsgegner\nwegen ausstehender Mietzinsen gemahnt zu haben. Eine solche Mahnung mit Nachfristansetzung ist Gültigkeitsvoraussetzung für eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug (Art. 257d OR; vgl. auch E. 6.a hiernach). Der vorgetragene Sachverhalt erweist sich auch diesbezüglich als unvollständig.\n\n6. Die Gesuchstellerin legte indessen ein Schreiben vom 21. Mai 2024 (samt Sendungsverfolgung) ins Recht (ges.act. 4). Mit diesem mahnte die F.___ den Gesuchsgegner für die Mietzinse April und Mai 2024 von je Fr. 1'027.00, total Fr. 2'054.00, und setzte\ndiesem eine Zahlungsfrist von 30 Tagen an, unter Androhung der ausserordentlichen\nKündigung gemäss Art. 257d OR bei unbenutztem Fristablauf. Wenn die Tatsachen, die\nsich aus dem Schreiben vom 21. Mai 2024 ergeben, zu berücksichtigen wären, obwohl es\ndie Gesuchstellerin unterlässt, irgendwelche Tatsachenbehauptungen dazu aufzustellen,\nergäbe sich Folgendes:\n\na) Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse\noder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist\nsetzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage\n(Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der\nVermieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen\n(Art. 257d Abs. 2 OR).\n\nIn Bezug auf die Zustellung einer Mahnung nach Art. 257d Abs. 1 OR gilt die relative (eingeschränkte) Empfangstheorie. Kann der Mieter eine eingeschriebene Postsendung nicht\nsofort in Empfang nehmen, gilt ihre Abholung als massgeblicher Zeitpunkt. Wird der eingeschriebene Brief innerhalb der siebentägigen Abholfrist nicht abgeholt, so gilt er am\n\nBE.2024.31-EZO3 7/11\nletzten Tag dieser Frist als rechtmässig zugestellt und zwar auch dann, wenn der Empfänger ein Postfach hat oder mit der Post eine längere Abholfrist vereinbarte (BGE 143 III\n15 E. 4.3; BGE 137 III 208 E. 3.1; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 257d N 5). Eine vor Ablauf der Zahlungsfrist ausgesprochene Kündigung ist grundsätzlich unwirksam (BGE 121\nIII 156; Mietrecht für die Praxis/BRÄNDLI, 10. Aufl., S. 812; BACHOFNER, a.a.O., N 163 und\n194; SVIT-Kommentar-REUDT, 4. Aufl., N 41 zu Art. 257d OR).\n\nHinsichtlich der Kündigung gilt die absolute Empfangstheorie: Die Kündigung gilt als zugestellt, wenn sie in den Machtbereich des Mieters gelangt ist. Erfolgt die Kündigung mit\neingeschriebenem Brief und wird der Empfänger vom Postboten nicht angetroffen und\nlegt dieser eine Abholungseinladung in den Briefkasten, gilt die Kündigung in der Regel\nals an dem Folgetag zugestellt (BGE 143 III 15 E. 4.1; Mietrecht für die Praxis/OESCHGER,\n10. Aufl., S. 777 f.; BACHOFNER, a.a.O., N 135; SVIT-Kommentar-MÜLLER, 4. Aufl., N 6 zu\nVorbemerkungen zu Art. 266-266o OR).\n\n"}