{"Signatur": "SG_KG_002", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2020-11-30", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_KG_002_BE-2020-13_2020-11-30.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=9988&type=1563347022&cHash=b2e29cdb3a99c00ecd9ea92080cc8d07", "Checksum": "43a01bdf41e0b8e0010bd5d4ce433374"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["BE.2020.13"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 30.11.2020 BE.2020.13"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall  Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo  Zivilkammern (inkl. 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Ist nicht erstellt, ob es sich bei den Informationen, die sich aus Nebenkostenabrechnungen ergeben, um nachträglich erworbenes Wissen handelt, verbietet es sich, von der vorbehaltlosen Bezahlung der Abrechnungen auf ein im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehendes Wissen der Mieterin zu schliessen (Kantonsgericht, Einzelrichterin im Obligationenrecht, 30. November 2020, BE.2020.13).\n\nf)Auch die Annahme einer – gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung grundsätzlich\ndenkbaren (vgl. E. III.2 hiervor) – blossen Konkretisierung der im individualisierten\nMietvertrag selbst bereits ausgeschiedenen Nebenkosten kommt hier nicht in Frage.\nDas vorliegende Vertragsdokument spricht im individualisierten Teil (S. 1) lediglich von\n\"Betriebskosten\". Daraus geht für die Mieterin nicht hinreichend deutlich hervor, um\nwelche zusätzlichen Nebenkosten es sich im Einzelnen handelt (vgl. BGer 4A_719/2016\nE. 2.2.1 und BGer 4A_622/2015 E. 3.3.3, wonach der Begriff \"Betriebskosten\" [\"frais\nd'exploitation\"] zu allgemein ist, als dass ein Nichtjurist ihre Bestandteile erfassen\nkönnte). Durch Verwendung des entsprechenden Begriffs sind die zusätzlich durch die\nKlägerin zu übernehmenden Kosten mithin nicht hinreichend ausgeschieden.\n\n[…]\n\n5.Im Eventualstandpunkt tragen die Beklagten neu vor, die Betriebskosten hätten\n\"auch als mündlich i.S.v. Art. 257a Abs. 2 OR vereinbart zu gelten … für den hypothetischen Fall, dass die schriftliche Vereinbarung fehlen würde\" […]. Die \"mündliche\nVereinbarung vom 27.12.2011\" stimme diesbezüglich mit dem Mietvertrag überein. Die\nKlägerin und ihr Ehemann hätten beim Abschluss des Vertrags erkannt, welche\nNebenkosten von ihnen zu tragen seien. Seit Beginn des Mietverhältnisses hätten sie\nden Akontobetrag von monatlich Fr. 75.00 \"anstandslos bezahlt\" und die Forderung\ndamit anerkannt. Auch aus der Heiz- und Nebenkostenabrechnung der vergangenen\nacht Jahre gehe jeweils bis ins letzte Detail hervor, wie sich sämtliche Nebenkosten\nzusammensetzten. Die Klägerin habe die übrigen Betriebskosten \"also Jahr für Jahr\nstudiert, anerkannt und das Schlussbetreffnis immer pünktlich bezahlt\". Damit sei die\n\"mündliche Vereinbarung\" über die Kostentragungsregel bewiesen; es handle sich um\neine \"unumstössliche Anerkennung\" […].\n\na. zu ihren Lasten jeweils beglichen hat, ist kein schlüssiges Indiz für den Beweis\neiner mündlichen Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR (vgl. Entscheid des\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 9/12\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nKantonsgerichts Freiburg vom 29. Februar 2016 [Az. 102 2015 262], E. 2.b.cc). Auch\nhier ist eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung weder hinreichend\ndargetan noch ersichtlich.\n\nb)Zu prüfen bleibt mit Blick auf die beklagtischen Vorbringen, ob eine konkludente\nVereinbarung über die Nebenkosten vorliegt. Wie von der Vorinstanz zutreffend\nfestgehalten, wird die besondere Vereinbarung nach Art. 257a Abs. 2 OR in aller Regel\neine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und\nsich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben (BGE 135 III 591 E. 4.3.4; BGer\n4A_149/2019 E. 2.1; BGer 4A_215/2012 E. 2.1; BGer 4A_185/2009 E. 2.1; , mp 2004 S.\n167, 170 f.). Eine konkludente Vereinbarung ist gemäss Lehre nicht leichthin\nanzunehmen (SVIT-Kommentar/, N 20 zu Art. 257-257b OR; , , N 14.1.7.2). In dieser\nHinsicht konkretisiert Art. 257a Abs. 2 OR die allgemeine Auslegungsregel des Art. 18\nOR, hebt diese aber nicht aus den Angeln. Demnach greift die objektivierte\nVertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht Platz, wenn sich die Parteien\ntatsächlich übereinstimmend verstanden und entsprechend geeinigt haben (BGer 4P.\n323/2006 E. 2.2). Erkennt die Mieterin beim Abschluss des Vertrages tatsächlich,\nwelche Nebenkosten ihr vertraglich aufgebürdet werden sollen, und unterzeichnet sie\nden Vertrag in diesem Wissen, ist Art. 257a Abs. 2 OR gemäss bundesgerichtlicher\nRechtsprechung genüge getan, und sie kann sich im Nachhinein nicht auf die fehlende\nBestimmtheit des Vertragstextes berufen (BGer 4A_149/2019 E. 2.4; BGer\n4A_451/2017 E. 4; BGer 4A_215/2012 E. 2.1; BGer 4A_462/2011 E. 3.4; BGer 4P.\n323/2006 E. 2.2).\n\nWas die spezifische Thematik der Bezahlung von Nebenkostenabrechnungen während\nmehrerer Jahre anbelangt, so wird in der Lehre mehrheitlich vertreten, daraus lasse\nsich keine Anerkennung oder konkludente Ausscheidung der Nebenkosten ableiten\n(vgl. Béguin, Mietrecht für die Praxis, N 14.1.7.2; SVIT-Kommentar/Biber, N 20 zu Art.\n257-257b OR; Aellen, MRA 3/17 S. 117, 123, gemäss der eine solche Bezahlung die\nfehlende Nebenkostenabrede nicht zu ersetzen vermag; s. auch Tschudi, SJZ\n116/2020 S. 496, 497; a.M. Rohrer, MRA 3/06, S. 87, 88), wobei teils nicht klar\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 10/12\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nhervorgeht, ob sich die entsprechenden Ausführungen auf eine ursprüngliche oder\nnachträgliche Vereinbarung beziehen. Klar ist immerhin, dass die nach Vertragsschluss\nerfolgte Bezahlung höchstens als Indiz für einen tatsächlichen Willen zum Zeitpunkt\ndes Vertragsschlusses in Betracht fallen kann (BSK OR I-Weber, Art. 257a N 5), mithin\ndem Bereich der Tatfragen zuzuordnen ist (vgl. BGE 133 III 61 E. 2.2.2.2; BGE 132 III\n626 E. 3.1).\n\n"}