{"Signatur": "SG_KG_002", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2020-11-30", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_KG_002_BE-2020-13_2020-11-30.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=9988&type=1563347022&cHash=b2e29cdb3a99c00ecd9ea92080cc8d07", "Checksum": "43a01bdf41e0b8e0010bd5d4ce433374"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["BE.2020.13"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 30.11.2020 BE.2020.13"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall  Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo  Zivilkammern (inkl. 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Ist nicht erstellt, ob es sich bei den Informationen, die sich aus Nebenkostenabrechnungen ergeben, um nachträglich erworbenes Wissen handelt, verbietet es sich, von der vorbehaltlosen Bezahlung der Abrechnungen auf ein im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehendes Wissen der Mieterin zu schliessen (Kantonsgericht, Einzelrichterin im Obligationenrecht, 30. November 2020, BE.2020.13).\n\nVertragszusatz wie – beispielsweise – \"Allgemeine Bedingungen zum Mietvertrag für\nWohnräume\" genügt nicht (BGE 135 III 591 E. 4.3; BGer 4A_149/2019 E. 2.1; BGer 4P.\n323/2006 E. 2.1; BGer 4C.24/2002 E. 2.4.2; BSK OR I- Art. 257a N 5; , in: Lachat et al.,\nSVIT-Kommentar/, N 22 zu Art. 257-257b OR). Das Bundesgericht verlangt\ndiesbezüglich insofern eine \"formale Deutlichkeit\", als dem Mieter nicht zugemutet\nwerden kann, sich erst aufgrund einer sorgfältigen Konsultation der\nVertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihm zu tragen sind\n(BGer 4C.250/2006 E. 1.3); vielmehr hat er Anspruch darauf, dass ihm nur diejenigen\nNebenkosten überbunden werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet\nwerden (BGE 135 III 591 E. 4.3.1; BGer 4A_397/2007 E. 2.1; BGer 4C.24/2002 E. 2.4.2).\nNach der Rechtsprechung ist es indes zulässig, dass in den via Verweis einbezogenen\nVertragsbedingungen die bereits im Mietvertrag selbst ausgeschiedenen und vom\nMieter zu übernehmenden Nebenkosten konkretisiert werden (BGer 4A_622/2015\nE. 3.3.1; BGer 4C.268/2006 E. 3.2; BGer 4C.250/2006 E. 1.1). Die Nebenkosten\nmüssen vertraglich klar ausgeschieden und die Nebenkostenpositionen im Einzelnen\nbezeichnet sein. «Kosten für Heizung und Aufbereitung Warmwasser» bezeichnet die\ngeschuldete Nebenkostenposition beispielsweise hinreichend klar, auch wenn dazu in\neinem Textbaustein Aufwendungen aufgezählt werden, die in der betreffenden\nLiegenschaft nicht anfallen (BGer 4A_719/2016 E. 2.2.1). Diese Grundsätze\nentsprechen – mit fallspezifischen Differenzierungen – der ständigen\nbundesgerichtlichen Rechtsprechung.\n\n3.[…]\n\n4.Die Beklagten stellen nicht in Abrede, dass die Betriebskosten durch Seite 1 des\nVertragsdokuments allein nicht genügend ausgeschieden werden. Hingegen wenden\nsie sich gegen den vorinstanzlichen Schluss, dies sei auch bei Berücksichtigung von\nZiff. 10.4 des Vertragsdokuments nicht der Fall. Konkret kritisieren sie die Anwendung\nder Urteile des Bundesgerichts 4C.24/2002, 4P.323/2006 und 4A_149/2019 auf den\nvorliegenden Sachverhalt bzw. das strittige Vertragsdokument […]. Sie bringen vor, es\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 3/12\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\ngehe hier – anders als in den genannten Urteilen – nicht um einen Fall, in dem zwecks\nAusscheidung der Nebenkosten auf einen \"standardisierten Vertragszusatz\" verwiesen\nwerde. Vielmehr handle es sich \"um ein einziges Vertragswerk aus einem Guss\",\nwelches am Ende mit den Unterschriften versehen sei […]. Ausserdem habe das\nBundesgericht in BGer 4A_149/2019 festgehalten, dass die dort interessierenden\n\"'Vertragsbestimmungen' nicht separat unterschrieben waren\" und damit e contrario\ndeutlich gemacht, \"dass die Nebenkosten zur gültigen Vereinbarung im\nunterzeichneten (Einzel-)Vertrag definiert sein\" müssten […].\n\na. [...]\n\na. Den Beklagten ist zuzugestehen, dass die vorliegende Konstellation sich insofern\nvon den oben genannten, bundesgerichtlich beurteilten Fällen unterscheidet, als es\nsich bei den auf Seite 2 des Vertragsdokuments beginnenden und von der Vorinstanz\nals \"standardisierter Vertragszusatz\" qualifizierten Bestimmungen (i) nicht um ein\nseparates, als \"Allgemeine Geschäftsbedingungen\" oder ähnlich bezeichnetes\nDokument handelt, und (ii) die Bestimmungen durch die Parteien (mit-)unterzeichnet\nwurden […]. Aus nachfolgend dargelegten Gründen liegt darin im Ergebnis aber\ndennoch keine besondere Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR.\n\na. In einem ähnlich gelagerten Fall – es ging um sogenannte \"Verbindliche\nVertragsbestimmungen\", die Teil eines zwischen Mietvertrag und\n\"Vertragsbestimmungen\" durchgehend nummerierten Dokuments und vom Mieter\nunterzeichnet waren – führte das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt mit\nüberzeugenden Gründen an, dass auch in dieser Konstellation keine \"besondere\nVereinbarung\" im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR vorliege. Es verwies dabei zunächst\nauf die Grundsätze zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), und qualifizierte\ndie \"Verbindliche[n] Vertragsbestimmungen\" als solche (Entscheid des\nAppellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt vom 26. Juli 2013 [Az. Z8.2013.2] = mp\n2014 S. 128, E. 3.2). Ausgehend davon führte es aus, dass die Aufzählung der\nkonkreten Betriebskosten \"erst und vor allem nur\" in den AGB den Anforderungen der\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 4/12\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nbundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht genüge. Daran ändere auch die Kürze der\nAGB (zwei Seiten) oder deren Unterzeichnung nichts (E. 3.3.3).\n\n"}