{"Signatur": "SG_KG_002", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2014-12-18", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_KG_002_BE-2014-28_2014-12-18.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=1980&type=1563347022&cHash=3a44b148c90d106ac73012363f30300d", "Checksum": "2512c97ca1e041ee6edf2bc7aaadea96"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["BE.2014.28"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 18.12.2014 BE.2014.28"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall  Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo  Zivilkammern (inkl. 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Art. 396 Abs. 3 OR änderte am Ergebnis nichts: Erfolgt die Vertretung aufgrund eines die konkrete Liegenschaft betreffenden, spezifischen und umfassenden Grundverhältnisses, wäre es impraktikabel und den besonderen Umständen nicht angemessen, zu verlangen, dass der Liegenschaftenverwalter für jede einzelne Schlichtungsverhandlung vom Vermieter noch eine separate Ermächtigung zum Vergleichsabschluss einzuholen hat (Kantonsgericht, Einzelrichterin im Obligationenrecht, 18. Dezember 2014; BE.2014.28).Eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde wies das Bundesgericht am 20. April 2015 ab, 4A_51/2015."}], "ScrapyJob": "446973/61/1836", "Zeit UTC": "19.07.2025 07:24:15", "Checksum": "bb0b2990090273d8f91749a46d119d44", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 18.12.2014 BE.2014.28\nRegeste:\nArt. 204 Abs. 1 und Abs. 3 lit. c ZPO (SR 272), Art. 396 Abs. 3 OR (SR 220). Im zu beurteilenden Fall hatte eine Liegenschaftenverwalterin an einer Schlichtungsverhandlung teilgenommen, an der ein Vergleich zustande kam. Die Vermieterin machte mittels Revision die Unwirksamkeit des Vergleichs geltend, da die Verwalterin entgegen Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO nicht schriftlich zum Vergleichsabschluss ermächtigt gewesen sei. Die Schlichtungsstelle wies das Revisionsgesuch ab. Eine beim Kantonsgericht dagegen erhobene Beschwerde wies die Einzelrichterin im Obligationenrecht ab: Die Auslegung des konkreten Verwaltungsvertrags ergab, dass die schriftlich eingeräumte Befugnis zur \"Vertretung … gegenüber … Schlichtungsstellen\" umfassend sein und sich auch auf Vergleichsabschlüsse erstrecken sollte. Art. 396 Abs. 3 OR änderte am Ergebnis nichts: Erfolgt die Vertretung aufgrund eines die konkrete Liegenschaft betreffenden, spezifischen und umfassenden Grundverhältnisses, wäre es impraktikabel und den besonderen Umständen nicht angemessen, zu verlangen, dass der Liegenschaftenverwalter für jede einzelne Schlichtungsverhandlung vom Vermieter noch eine separate Ermächtigung zum Vergleichsabschluss einzuholen hat (Kantonsgericht, Einzelrichterin im Obligationenrecht, 18. Dezember 2014; BE.2014.28).Eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde wies das Bundesgericht am 20. April 2015 ab, 4A_51/2015.\n\nbbb) Selbst wenn im Übrigen die Vorinstanz nicht aufgrund einer subjektiven,\nsondern mittels normativer Auslegung zum vorstehenden Ergebnis gelangt wäre – was\naufgrund ihrer Ausführungen zwar eher nicht anzunehmen, aber letztlich auch nicht\nganz auszuschliessen ist – wäre ihr beizupflichten, dass die X. eingeräumte\nErmächtigung zur Vertretung gegenüber Schlichtungsstellen im Lichte des vorstehend\nGesagten von den Vertragsparteien nach dem Vertrauensprinzip im soeben\ndargelegten Sinn verstanden werden durfte und musste. Aus den gleichen Gründen\ndurfte im Übrigen auch die Schlichtungsstelle – als Dritte – Ziffer 2.1 des ihr\nvorgelegten Verwaltungsvertrags nach Treu und Glauben dahingehend verstehen.\n\ncc) Zu prüfen bleibt, ob am vorstehenden Ergebnis Art. 396 Abs. 3 OR etwas zu\nändern vermag, der früher (und namentlich auch, als der vorliegende\nVerwaltungsvertrag zustande kam) zwar noch mit einem Vorbehalt zugunsten des\neidgenössischen und kantonalen Prozessrechts versehen war, welcher indes mit\nInkrafttreten der Schweizerischen Zivilprozessordnung fallen gelassen wurde, weshalb\ner in Verfahren, die dieser unterstehen, zu beachten ist (s. dazu AS 2010, S. 1841;\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 5/7\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nKUKO OR-Schaller, N 6 zu Art. 396 OR; Sterchi, Berner Kommentar, N 15 zu Art. 68\nZPO; BSK ZPO-Tenchio, N 14a zu Art. 68 ZPO; KUKO ZPO-Domej, N 3 zu Art. 68\nZPO). Nach dieser Bestimmung bedarf der Beauftragte – im Sinne einer\nAusnahmeregelung zu Art. 396 Abs. 2 OR, wonach in einem Auftrag grundsätzlich\n\"auch die Ermächtigung zu den Rechtshandlungen enthalten\" ist, welche zu seiner\nAusführung gehören – (unter anderem) zum Vergleichsabschluss einer \"besonderen\nErmächtigung\"; vorliegend stellt sich daher die Frage, ob die Vorinstanz anlässlich der\nSchlichtungsverhandlung vom 12. Februar 2014 ungeachtet dessen von einer\nzureichenden Vollmacht zum Vergleichsabschluss ausgehen durfte, dass sich diese\n(nur) aufgrund einer Auslegung des Verwaltungsvertrags ergab. Dazu fällt in Betracht,\ndass zwar Art. 396 Abs. 3 ZPO nach herrschender Ansicht keine Schriftlichkeit\nverlangt, indes in der Lehre umstritten ist, ob die \"besondere Ermächtigung\" auch\nbloss konkludent erteilt werden kann (s. dazu insbes. Fellmann, Berner Kommentar, N\n119 und 124 zu Art. 396 OR; OFK-Bühler, N 5 zu Art. 396 OR; BSK OR I- Weber, N 14\nzu Art. 396 OR; KUKO OR-Schaller, N 6 zu Art. 396 OR). Nachdem allerdings das\nBundesgericht Letzteres in zwei (nicht amtlich veröffentlichten) Entscheiden klar\nbejahte (BGer 4C.271/2001 E. 3.1; in diesem Sinn [wenngleich nur die nachträgliche\nGenehmigung betreffend] wohl auch BGer 4P.184/2003 E. 2.3.2), ist das Vorgehen der\nVorinstanz auch unter diesem Aspekt nicht zu beanstanden (womit offen bleiben kann,\nob vorliegend überhaupt von einer bloss konkludenten Bevollmächtigung ausgegangen\nwerden muss). Soweit der hier konkret in Frage stehende, das Schlichtungsverfahren\nbetreffende Fall der Vertretung des Vermieters durch eine Liegenschaftenverwaltung\nbetroffen ist – der in Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO speziell geregelt ist – kommt im Übrigen\nhinzu, dass wie dargelegt (E. 2/b) nur eine das besondere Mietobjekt auch tatsächlich\nbetreuende Verwaltung als Vertreterin in Frage kommt; anders als in den weiteren in\nArt. 204 Abs. 3 lit. c geregelten Fällen (Vertretung des Arbeitgebers oder Versicherers\ndurch eine angestellte Person [die im Rahmen des Anstellungsverhältnisses auch mit\nganz anderen Hauptaufgaben betraut sein kann]) erfolgt die Vertretung durch eine\nLiegenschaftenverwaltung somit regelmässig im Rahmen eines spezifischen, die\nkonkrete Liegenschaft betreffenden Grundverhältnisses, welches im Allgemeinen die (je\nnach Abmachung mehr oder weniger umfassende, häufig aber – wie vorliegend –\nweitgehende) Vertretung des Vermieters gegenüber Mietern, Dritten und Behörden zum\nInhalt hat. In solchen Fällen sollten daher an die \"besondere Ermächtigung\" nach Art.\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 6/7\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\n"}