{"Signatur": "SG_KG_002", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2014-12-18", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_KG_002_BE-2014-28_2014-12-18.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=1980&type=1563347022&cHash=3a44b148c90d106ac73012363f30300d", "Checksum": "2512c97ca1e041ee6edf2bc7aaadea96"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["BE.2014.28"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 18.12.2014 BE.2014.28"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall  Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo  Zivilkammern (inkl. 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Art. 396 Abs. 3 OR änderte am Ergebnis nichts: Erfolgt die Vertretung aufgrund eines die konkrete Liegenschaft betreffenden, spezifischen und umfassenden Grundverhältnisses, wäre es impraktikabel und den besonderen Umständen nicht angemessen, zu verlangen, dass der Liegenschaftenverwalter für jede einzelne Schlichtungsverhandlung vom Vermieter noch eine separate Ermächtigung zum Vergleichsabschluss einzuholen hat (Kantonsgericht, Einzelrichterin im Obligationenrecht, 18. Dezember 2014; BE.2014.28).Eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde wies das Bundesgericht am 20. April 2015 ab, 4A_51/2015."}], "ScrapyJob": "446973/61/1836", "Zeit UTC": "19.07.2025 07:24:15", "Checksum": "bb0b2990090273d8f91749a46d119d44", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 18.12.2014 BE.2014.28\nRegeste:\nArt. 204 Abs. 1 und Abs. 3 lit. c ZPO (SR 272), Art. 396 Abs. 3 OR (SR 220). Im zu beurteilenden Fall hatte eine Liegenschaftenverwalterin an einer Schlichtungsverhandlung teilgenommen, an der ein Vergleich zustande kam. Die Vermieterin machte mittels Revision die Unwirksamkeit des Vergleichs geltend, da die Verwalterin entgegen Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO nicht schriftlich zum Vergleichsabschluss ermächtigt gewesen sei. Die Schlichtungsstelle wies das Revisionsgesuch ab. Eine beim Kantonsgericht dagegen erhobene Beschwerde wies die Einzelrichterin im Obligationenrecht ab: Die Auslegung des konkreten Verwaltungsvertrags ergab, dass die schriftlich eingeräumte Befugnis zur \"Vertretung … gegenüber … Schlichtungsstellen\" umfassend sein und sich auch auf Vergleichsabschlüsse erstrecken sollte. Art. 396 Abs. 3 OR änderte am Ergebnis nichts: Erfolgt die Vertretung aufgrund eines die konkrete Liegenschaft betreffenden, spezifischen und umfassenden Grundverhältnisses, wäre es impraktikabel und den besonderen Umständen nicht angemessen, zu verlangen, dass der Liegenschaftenverwalter für jede einzelne Schlichtungsverhandlung vom Vermieter noch eine separate Ermächtigung zum Vergleichsabschluss einzuholen hat (Kantonsgericht, Einzelrichterin im Obligationenrecht, 18. Dezember 2014; BE.2014.28).Eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde wies das Bundesgericht am 20. April 2015 ab, 4A_51/2015.\n\nHier kommt hinzu, dass der Verwalterin mit dem Verwaltungsvertrag vom 28. August\n2006 weitreichende Verwaltungsbefugnisse übertragen wurden, die sich namentlich auf\nfolgende Aufgabenkreise erstreckten: Den Abschluss der Mietverträge (wenn auch nur\nin direkter Stellvertretung) mit dem Ziel einer \"ständigen Vollvermietung\" (Ziffer. 2.2),\ndie Kündigung und Änderung bestehender Mietverträge (Ziffer 2.5 Absatz 2), die\nperiodische Überprüfung und Anpassung der Mietzinse (Ziffer 2.4), das\nMietzinsinkasso, \"gegebenenfalls unter Inanspruchnahme des Rechtswegs\" (Ziffer. 2.9\n[wozu auch die Einräumung einer Vollmacht über das Mietzinskonto der\nVermieterschaft gehören sollte]), die Übergabe und Abnahme von Mietobjekten (Ziffer\n2.5 Absatz 2), die \"Erledigung des gesamten Verkehrs mit den Mietern\" (Ziffer 2.5\nAbsatz 1 [einschliesslich Erlass einer Hausordnung, Überwachung ihrer Einhaltung\nsowie Streitschlichtung]), die Beschäftigung eines Hauswarts (Ziffer 2.7, s. auch Ziffer\n2.10 [einschliesslich Vertragsschluss, Erstellen eines Pflichtenhefts, Überwachung,\nLohnzahlung und -anpassung, Abrechnung mit Sozial- und Unfallversicherern sowie\ngegebenenfalls Kündigung]), den Abschluss von Versicherungs- und Serviceverträgen\n(Ziffer 2.13 und 2.14), das Erstellen der periodischen Heiz- und\nNebenkostenabrechnung (Ziffer 2.12) sowie die umfassende Buchführung über die\nLiegenschaft (Ziffer 2.10 [einschliesslich Erledigung sämtlicher Zahlungen, auch von\nHypothekarzinsen sowie Amortisationen]). Dabei spricht insbesondere die Tatsache,\ndass die Verwalterin nicht nur ermächtigt war, die Mietverträge abzuschliessen und\naufzulösen, sondern diese auch abzuändern, dafür, dass ihr auch im Rahmen der\nSchlichtung die Befugnis zur Modifikation von Mietverträgen zustehen sollte, was\nwiederum nahelegt, dass ihre Bevollmächtigung zur Vertretung gegenüber\nSchlichtungsstellen auch Vergleichsabschlüsse einschliessen sollte. Angesichts des\nvorstehenden umfassenden Pflichtenhefts der Verwalterin – mit dem offensichtlich eine\nweitgehende Entlastung der Vermieterschaft von Verwaltungsaufgaben bezweckt\nwerden sollte (wobei diesem Zweck insoweit, als das vorliegende Mietverhältnis\nbetroffen ist, nach den Akten zu schliessen auch tatsächlich nachgelebt wurde) – sowie\nnamentlich der Tatsache, dass der Verwalterin der gesamte Verkehr mit den Mietern\nuneingeschränkt übertragen wurde (was sich auch mit dem Umstand deckt, dass in\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 4/7\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nden vorliegenden Mietverträgen anstelle der Adresse der Vermieterin jene der\nVerwalterin steht), dürfte den Vertragsparteien bei Vertragsschluss sodann klar\ngewesen sein, dass die Verwalterin mit den Verwaltungsangelegenheiten und\nnamentlich den Mietverhältnissen fortan weitaus vertrauter sein würde als die\nVermieterschaft selbst; dies wiederum lässt darauf schliessen, dass die Abrede, X. sei\n\"zur Vertretung … gegenüber … Schlichtungsstellen\" befugt, in der Annahme erfolgte,\ndiese sei prädestiniert, die Vermieterschaft künftig in allfälligen Schlichtungsverfahren\nvollumfänglich zu vertreten (was im Übrigen nach dem vorn Gesagten auch dem Sinn\ndes Gesetzes entspricht).\n\nDies alles legt nahe, dass die X. im Verwaltungsvertrag vom 28. August 2006 ohne jede\nEinschränkung schriftlich eingeräumte Befugnis zur \"Vertretung … gegenüber …\nSchlichtungsstellen\" nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien\numfassend sein und sich auf sämtliche Aspekte des Schlichtungsverfahrens und somit\nnamentlich auch auf Vergleichsabschlüsse erstrecken sollte, weshalb der\nerstinstanzliche Entscheid in dieser Hinsicht – vor allem auch unter dem Blickwinkel\ndes Willkürverbots – nicht zu beanstanden ist.\n\n"}