{"Signatur": "SG_KG_002", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2014-12-18", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_KG_002_BE-2014-28_2014-12-18.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=1980&type=1563347022&cHash=3a44b148c90d106ac73012363f30300d", "Checksum": "2512c97ca1e041ee6edf2bc7aaadea96"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["BE.2014.28"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 18.12.2014 BE.2014.28"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall  Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo  Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Art. 204 Abs. 1 und Abs. 3 lit. c ZPO (SR 272), Art. 396 Abs. 3 OR (SR 220). Im zu beurteilenden Fall hatte eine Liegenschaftenverwalterin an einer Schlichtungsverhandlung teilgenommen, an der ein Vergleich zustande kam. Die Vermieterin machte mittels Revision die Unwirksamkeit des Vergleichs geltend, da die Verwalterin entgegen Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO nicht schriftlich zum Vergleichsabschluss ermächtigt gewesen sei. Die Schlichtungsstelle wies das Revisionsgesuch ab. Eine beim Kantonsgericht dagegen erhobene Beschwerde wies die Einzelrichterin im Obligationenrecht ab: Die Auslegung des konkreten Verwaltungsvertrags ergab, dass die schriftlich eingeräumte Befugnis zur \"Vertretung … gegenüber … Schlichtungsstellen\" umfassend sein und sich auch auf Vergleichsabschlüsse erstrecken sollte. Art. 396 Abs. 3 OR änderte am Ergebnis nichts: Erfolgt die Vertretung aufgrund eines die konkrete Liegenschaft betreffenden, spezifischen und umfassenden Grundverhältnisses, wäre es impraktikabel und den besonderen Umständen nicht angemessen, zu verlangen, dass der Liegenschaftenverwalter für jede einzelne Schlichtungsverhandlung vom Vermieter noch eine separate Ermächtigung zum Vergleichsabschluss einzuholen hat (Kantonsgericht, Einzelrichterin im Obligationenrecht, 18. Dezember 2014; BE.2014.28).Eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde wies das Bundesgericht am 20. April 2015 ab, 4A_51/2015."}], "ScrapyJob": "446973/61/1836", "Zeit UTC": "19.07.2025 07:24:15", "Checksum": "bb0b2990090273d8f91749a46d119d44", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 18.12.2014 BE.2014.28\nRegeste:\nArt. 204 Abs. 1 und Abs. 3 lit. c ZPO (SR 272), Art. 396 Abs. 3 OR (SR 220). Im zu beurteilenden Fall hatte eine Liegenschaftenverwalterin an einer Schlichtungsverhandlung teilgenommen, an der ein Vergleich zustande kam. Die Vermieterin machte mittels Revision die Unwirksamkeit des Vergleichs geltend, da die Verwalterin entgegen Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO nicht schriftlich zum Vergleichsabschluss ermächtigt gewesen sei. Die Schlichtungsstelle wies das Revisionsgesuch ab. Eine beim Kantonsgericht dagegen erhobene Beschwerde wies die Einzelrichterin im Obligationenrecht ab: Die Auslegung des konkreten Verwaltungsvertrags ergab, dass die schriftlich eingeräumte Befugnis zur \"Vertretung … gegenüber … Schlichtungsstellen\" umfassend sein und sich auch auf Vergleichsabschlüsse erstrecken sollte. Art. 396 Abs. 3 OR änderte am Ergebnis nichts: Erfolgt die Vertretung aufgrund eines die konkrete Liegenschaft betreffenden, spezifischen und umfassenden Grundverhältnisses, wäre es impraktikabel und den besonderen Umständen nicht angemessen, zu verlangen, dass der Liegenschaftenverwalter für jede einzelne Schlichtungsverhandlung vom Vermieter noch eine separate Ermächtigung zum Vergleichsabschluss einzuholen hat (Kantonsgericht, Einzelrichterin im Obligationenrecht, 18. Dezember 2014; BE.2014.28).Eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde wies das Bundesgericht am 20. April 2015 ab, 4A_51/2015.\n\naa) Der Vertragsinhalt bestimmt sich in erster Linie nach dem übereinstimmenden\nwirklichen Willen der Vertragsparteien (sog. subjektive Auslegung; Art. 18 Abs. 1 OR).\nLässt sich dieser nicht mit hinreichender Sicherheit feststellen, ist durch objektivierte\n(normative) Auslegung – insbesondere unter Berücksichtigung des Vertrauensprinzips –\njener Vertragswille zu ermitteln, den die Parteien mutmasslich hatten; dabei ist\nmassgebend, was vernünftig und redlich handelnde Parteien unter den gegebenen\nUmständen durch die Verwendung der auszulegenden Worte oder ihr sonstiges\nVerhalten ausgedrückt und folglich gewollt haben würden (Gauch/Schluep/Schmid,\nSchweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Band I, 10. Aufl., N 1200 f.; Jäggi/\nGauch, Zürcher Kommentar, N 304, N 306, N 332 zu Art. 18 OR). Die\nVertragsauslegung richtet sich in erster Linie nach dem von den Parteien verwendeten\nWortlaut, wobei auch der Sachzusammenhang, in dem er verwendet wird,\neinzubeziehen ist (systematische Element). Als ergänzende Auslegungsmittel fallen\nsodann namentlich die Begleitumstände des Vertragsschlusses, der Vertragszweck, die\nInteressenlage der Parteien bei Zustandekommen des Vertrags, ihr Verhalten vor und\nnach Vertragsschluss sowie eine allfällige Verkehrsauffassung und Verkehrsübung in\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 2/7\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nBetracht (Gauch/Schluep/Schmid, a.a.O., N 1205 ff., N 1222 ff.; ZK-Jäggi/Gauch, N\n344 ff., N 354 ff., N 411 ff. zu Art. 18 OR). Im Rahmen der hier vorzunehmenden\nVertragsauslegung – die ein Auftragsverhältnis betrifft – ist zudem Art. 396 Abs. 1 OR\nzu beachten, wonach sich der Umfang eines Auftrags nach der Natur des zu\nbesorgenden Geschäfts bestimmt.\n\nbb) Vorliegend kam die Vorinstanz soweit ersichtlich schon aufgrund einer\nsubjektiven Auslegung des Verwaltungsvertrags vom 28. August 2006 zum Schluss, die\nX. in dessen Ziffer 2.1 erteilte Ermächtigung zur Vertretung der Vermieterschaft\ngegenüber Schlichtungsstellen habe sich auch auf Vergleichsabschlüsse erstreckt (s.\nzu einer allfälligen normativen Auslegung aber immerhin nachfolgend E. bbb). Dazu fällt\nfolgendes in Betracht:\n\naaa) Der hier zur Debatte stehende Verwaltungsvertrag wurde wie erwähnt am 28.\nAugust 2006 und damit mehrere Jahre vor Inkrafttreten der Schweizerischen\nZivilprozessordnung (1. Januar 2011) geschlossen. Die damals geltende st. gallische\nZivilprozessordnung – unter welcher im Schlichtungsverfahren die Vertretung der\nVermieterschaft durch die Liegenschaftenverwaltung zulässig (wenngleich im Gesetz\nnicht explizit vorgesehen) war (s. Leuenberger/Uffer-Tobler, Kommentar zur\nZivilprozessordnung des Kantons St. Gallen, N 3/c zu Art. 153 ZPO/SG) – enthielt keine\ndem heutigen zweiten Halbsatz von Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO (\"…, sofern diese zum\nAbschluss eines Vergleichs schriftlich ermächtigt sind\") entsprechende Regelung und\nsah auch keine generelle Sonderregelung für die Vertretung bei Prozessvergleichen vor;\nunter diesem Aspekt bestand daher für die Vertragsparteien – sollte die der Verwalterin\neingeräumte Befugnis zur Vertretung gegenüber Schlichtungsstellen auch die\nMitwirkung bei Vergleichen umfassen – kein Anlass, den Vertragstext dahingehend zu\npräzisieren. Es fällt weiter in Betracht, dass es – wie schon die Vorinstanz zutreffend\nerwog – unter altem wie neuem Prozessrecht Kernaufgabe des Schlichtungsverfahrens\nwar und ist, die Streitparteien zu einigen, was schon an sich nahelegt, dass sich die\nEinräumung einer generellen, d.h. in keiner Hinsicht eingeschränkten\nVertretungsbefugnis gegenüber Schlichtungsstellen – wie sie vorliegend mit Ziffer 2.1\ndes Verwaltungsvertrags erfolgte – auf eine umfassende Teilnahme an\nSchlichtungsverfahren und damit auch auf den Abschluss von Vergleichen im Rahmen\nsolcher Verfahren erstrecken soll. Denn immerhin bedeutet \"schlichten\" im\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 3/7\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nvorliegenden Sachzusammenhang nach dem allgemeinen Sprachgebrach nichts\nanderes, als zwischen Konfliktparteien zu vermitteln mit dem Ziel, den Streit beizulegen\n(www.duden.de/rechtschreibung/schlichten).\n\n"}