{"Signatur": "SG_KG_002", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2012-02-02", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_KG_002_BE-2011-38_2012-02-02.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=1826&type=1563347022&cHash=b0dd75da251c433dc932f29b6bddf32e", "Checksum": "01b2c9ee68adf58df5ac14b7c056e156"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["BE.2011.38"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 02.02.2012 BE.2011.38"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall  Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo  Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Art. 212 Abs. 1, Art. 235, Art. 247 Abs. 1 lit. b, Art. 319 ff. ZPO (SR 272), Art. 4 Abs. 3, Art. 5 Abs. 3 VWMG (SR 221.213.11). Die Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse kürzte im Entscheidverfahren die in einer Heiz- und Nebenkostenabrechnung für Wohnräume geltend gemachte Verwaltungspauschale. Dagegen erhob die Vermieterin Beschwerde. Einleitende Erwägungen zum abgeschwächten Untersuchungsgrundsatz. Ausführungen zum Entscheidverfahren vor der Schlichtungsbehörde, insbesondere zur Notwendigkeit eines Verhandlungsprotokolls mit Blick auf eine allfällige spätere Beschwerde. Erwägungen zur Frage, ob als Pauschale geltend gemachte Verwaltungskosten später mit effektiven Kosten begründet werden können (wobei im besonderen Fall die behaupteten effektiven Kosten nicht nachgewiesen waren). Rückweisung der Streitsache an die Vorinstanz, da die Grundlagen für die angenommene ortsübliche Pauschale, welche zur Kürzung führte, aus dem angefochtenen Entscheid nicht ersichtlich waren (Kantonsgericht St. Gallen, Einzelrichterin im Obligationenrecht, 2. Februar 2012, BE.2011.38)."}], "ScrapyJob": "446973/61/1836", "Zeit UTC": "19.07.2025 09:57:37", "Checksum": "58e06d6d8d05f0bb00bfb595c8b4bcdf", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 02.02.2012 BE.2011.38\nRegeste:\nArt. 212 Abs. 1, Art. 235, Art. 247 Abs. 1 lit. b, Art. 319 ff. ZPO (SR 272), Art. 4 Abs. 3, Art. 5 Abs. 3 VWMG (SR 221.213.11). Die Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse kürzte im Entscheidverfahren die in einer Heiz- und Nebenkostenabrechnung für Wohnräume geltend gemachte Verwaltungspauschale. Dagegen erhob die Vermieterin Beschwerde. Einleitende Erwägungen zum abgeschwächten Untersuchungsgrundsatz. Ausführungen zum Entscheidverfahren vor der Schlichtungsbehörde, insbesondere zur Notwendigkeit eines Verhandlungsprotokolls mit Blick auf eine allfällige spätere Beschwerde. Erwägungen zur Frage, ob als Pauschale geltend gemachte Verwaltungskosten später mit effektiven Kosten begründet werden können (wobei im besonderen Fall die behaupteten effektiven Kosten nicht nachgewiesen waren). Rückweisung der Streitsache an die Vorinstanz, da die Grundlagen für die angenommene ortsübliche Pauschale, welche zur Kürzung führte, aus dem angefochtenen Entscheid nicht ersichtlich waren (Kantonsgericht St. Gallen, Einzelrichterin im Obligationenrecht, 2. Februar 2012, BE.2011.38).\n\nLetztlich kann hier die Frage, ob sich die Beklagte zur Begründung des erhobenen\nPauschalansatzes auf den effektiven Verwaltungsaufwand berufen kann, allerdings\noffenbleiben, da die Vorinstanz entgegen der Ansicht der Beklagten (Beschwerdeschrift\nS. 23 f. Ziffer 3) ohne Willkür davon ausgehen durfte, die \"Nachkalkulation nach\nMengengerüst\" … sei nicht geeignet, den tatsächlichen und auf die Mieter\nabwälzbaren Verwaltungsaufwand auszuweisen: Zunächst fällt in Betracht, dass - wie\nsich im Übrigen auch aus den eigenen Ausführungen der Beklagten in der\nBeschwerdeschrift ergibt (S. 10 f. Ziffer 5 lit. a, vgl. auch S. 12 f. Ziffer 5 lit. c zu Pos 1\nund 6) - der in dieser Aufstellung berücksichtigte Zeitaufwand keine effektiven Werte\nausweist, sondern auf durchschnittlichen und damit pauschalisierten Erfahrungswerten\nberuht, womit auch die Gesamtrechnung als solche nur pauschalen Charakter hat.\nLetzteres gilt umso mehr, als auch der in der \"Nachkalkulation\" angewandte Einheits-\nTagesansatz von Fr. 1'260.- (was offenbar einem Stundenansatz von rund Fr. 150.-\nentspricht, vgl. Beschwerdeschrift S. 19) nichts anderes als ein pauschalisierter Wert\nist, den die Z AG in der \"Nachkalkulation zum Mengengerüst\" denn auch selbst als\n\"Pauschalansatz\" bezeichnet. Weiter fällt auf, dass in der \"Nachkalkulation nach\nMengengerüst\" ein nicht unerheblicher Aufwand wegen (angeblich unberechtigter)\nAnfragen von Mietern auf die einzelnen Mietobjekte heruntergebrochen wird (Position\n\"Abklärungen und Bearbeitung von Einsprachen, welche unberechtigt sind\", s. dazu\nBeschwerdeschrift S. 17). Der ermittelte Endwert weist auch aus diesem Grund\noffensichtlich nicht den auf die einzelnen Mieter abwälzbaren effektiven Aufwand aus,\nwas ohne weiteres erhellt, wenn man die bei dieser Position angewandte\nBerechnungsmethode für eine Liegenschaft oder Überbauung mit einigen wenigen\nMietparteien durchspielt, von denen bloss eine mit unbequemem Verhalten den\nAdministrativaufwand spürbar erhöht. Hinzu kommt, dass die \"Nachkalkulation nach\nMengengerüst\" eine Vielzahl von Kontrollarbeiten enthält (s. dazu Beschwerdeschrift S.\n13 ff. Ziffer 5 lit. c zu Pos. 6-8, 10 f., 15, 19 und 20), welche die Beklagte zum Teil\nselbst als Doppelkontrollen qualifiziert (\"Vier-Augen-Prinzip\", vgl. Beschwerdeschrift\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 9/11\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\na.a.O. zu Pos. 6, 8 und 11). Es liegt auf der Hand, dass zumindest ein Teil dieses\nKontrollaufwands weniger in der hier massgebenden Verwaltungstätigkeit als solcher\nals vielmehr in der Grösse des diese ausführenden Verwaltungsapparats begründet\nliegt und die entsprechenden Kosten daher jedenfalls nicht vollumfänglich dem Mietern\nangelastet werden können.\n\nIm Ergebnis folgt daraus, dass die Vorinstanz ohne Willkür davon ausgehen durfte, die\nvon der Beklagten angerufene \"Nachkalkulation nach Mengengerüst\" sei zum\nNachweis des auf die Kläger abwälzbaren effektiven Verwaltungsaufwands nicht\ngeeignet. Die Beschwerde erweist sich daher insoweit als unbegründet, als die\nBeklagte diese Feststellung als willkürlich bezeichnet (Beschwerdeschrift S. 23 f. Ziffer\n3), beanstandet, dass die Vorinstanz dazu keine weiteren Beweise abgenommen hat\n(Beschwerdeschrift S. 24 f. Ziffer 4), geltend macht, diese habe den in der\nNachkalkulation angewandten Stundenansatz willkürlich abgelehnt (Beschwerdeschrift\nS. 26 Ziffer 6) und sie zudem eine unrichtige Anwendung von Art. 4 Abs. 3 und Art. 5\nAbs. 3 VMWG rügt (Beschwerdeschrift S. 27 ff.). Beizufügen bleibt, dass im\nvorliegenden Fall der effektive Verwaltungsaufwand - so er denn nachgewiesen wäre,\nwas nach dem Gesagten nicht der Fall ist - auch keinerlei Schlüsse auf die ortsübliche\nPauschale zuliesse, da die Z AG die Verwaltungshandlungen soweit ersichtlich\nweitgehend nicht vor Ort, sondern an ihrem Hauptsitz in Q vorgenommen hat.\n\n"}