{"Signatur": "SG_KG_002", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2012-02-02", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_KG_002_BE-2011-38_2012-02-02.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=1826&type=1563347022&cHash=b0dd75da251c433dc932f29b6bddf32e", "Checksum": "01b2c9ee68adf58df5ac14b7c056e156"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["BE.2011.38"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 02.02.2012 BE.2011.38"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall  Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo  Zivilkammern (inkl. 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Rückweisung der Streitsache an die Vorinstanz, da die Grundlagen für die angenommene ortsübliche Pauschale, welche zur Kürzung führte, aus dem angefochtenen Entscheid nicht ersichtlich waren (Kantonsgericht St. Gallen, Einzelrichterin im Obligationenrecht, 2. Februar 2012, BE.2011.38)."}], "ScrapyJob": "446973/61/1836", "Zeit UTC": "19.07.2025 09:57:37", "Checksum": "58e06d6d8d05f0bb00bfb595c8b4bcdf", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 02.02.2012 BE.2011.38\nRegeste:\nArt. 212 Abs. 1, Art. 235, Art. 247 Abs. 1 lit. b, Art. 319 ff. ZPO (SR 272), Art. 4 Abs. 3, Art. 5 Abs. 3 VWMG (SR 221.213.11). Die Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse kürzte im Entscheidverfahren die in einer Heiz- und Nebenkostenabrechnung für Wohnräume geltend gemachte Verwaltungspauschale. Dagegen erhob die Vermieterin Beschwerde. Einleitende Erwägungen zum abgeschwächten Untersuchungsgrundsatz. Ausführungen zum Entscheidverfahren vor der Schlichtungsbehörde, insbesondere zur Notwendigkeit eines Verhandlungsprotokolls mit Blick auf eine allfällige spätere Beschwerde. Erwägungen zur Frage, ob als Pauschale geltend gemachte Verwaltungskosten später mit effektiven Kosten begründet werden können (wobei im besonderen Fall die behaupteten effektiven Kosten nicht nachgewiesen waren). Rückweisung der Streitsache an die Vorinstanz, da die Grundlagen für die angenommene ortsübliche Pauschale, welche zur Kürzung führte, aus dem angefochtenen Entscheid nicht ersichtlich waren (Kantonsgericht St. Gallen, Einzelrichterin im Obligationenrecht, 2. Februar 2012, BE.2011.38).\n\n2. Gemäss Art. 4 Abs. 3 VMWG darf der Vermieter, der dem Mieter die Nebenkosten\naufgrund einer Abrechnung in Rechnung stellt, die für deren Erstellung entstehenden\nVerwaltungskosten entweder nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze\nerheben. Gemäss Art. 5 Abs. 3 VMWG darf der Vermieter dem Mieter mit den\nanrechenbaren Heizungs- und Warmwasserkosten die Kosten für die Wartung und die\nVerwaltung ebenfalls entweder nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze in\nRechnung stellen. Die üblichen Ansätze richten sich nach der Ortsüblichkeit und sind\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 7/11\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\ndemgemäss regional verschieden (mp 3/2008 S. 178; SVIT-Kommentar 'Das\nSchweizerische Mietrecht', N 26 zu Art. 257-257b OR; Lachat/Beguin, in: Das\nMietrecht für die Praxis, N 14/5.7 mit Fn. 99).\n\n3. Hier hat die von der Beklagten mit der Verwaltung der Überbauung X betraute Z\nAG den Klägern in der Heiz- und Betriebskostenabrechnung 2009/2010 die\nVerwaltungskosten zu einem Satz von 4.842% (4.5% zuzüglich 7.6% Mehrwertsteuer)\ndes Heiz- und Betriebskostentotals in Rechnung gestellt (vi-act. 6 Blatt 2 f.). Diesen\nSatz bezeichnete sie im Begleitschreiben ausdrücklich als Pauschale (vi-act. 6 Blatt 1).\nIm vorinstanzlichen Verfahren widersetzte sich die Beklagte einer Herabsetzung dieses\nPauschalansatzes mit der Begründung, der effektive Aufwand liege deutlich höher,\nwobei sie sich zum Nachweis auf eine von der Z AG erstellte \"Nachkalkulation nach\nMengengerüst\" … (= vi-act. 8) berief (vi-Entscheid S. 2). Die Vorinstanz kam zum\nSchluss, diese \"Nachkalkulation\" weise keinen effektiven, sondern einen\ndurchschnittlichen Aufwand aus, und basiere zudem auf einem übersetzten\nStundenansatz. Die orts- und quartierübliche Pauschale für Verwaltungskosten im\nGerichtskreis N betrage 3%, weshalb die Klage begründet sei (vi-Entscheid S. 2).\n\n4. Die Beklagte vertritt im Beschwerdeverfahren den Standpunkt, die Vorinstanz habe\nArt. 4 Abs. 3 und Art. 5 Abs. 3 VMWG unrichtig angewandt, indem sie den von ihr\ngeltend gemachten effektiven Aufwand nicht berücksichtigt habe (Beschwerdeschrift\nS. 27 ff., insbes. S. 29 oben). In diesem Zusammenhang fällt vorab in Betracht, dass\nschon fraglich ist, ob sich ein Vermieter zur Begründung umstrittener\nVerwaltungskosten auf den tatsächlichen Aufwand berufen kann, wenn er diese Kosten\n- wie hier - ausdrücklich zu einem Pauschalansatz in Rechnung gestellt hat. Gegen\ndiese Möglichkeit spricht jedenfalls der Umstand, dass Art. 257b Abs. 2 OR ein\nEinsichtsrecht der Mieters in die der Heiz- und Nebenkostenabrechnung zugrunde\nliegenden Belege statuiert, welches sich auch auf die Verwaltungskosten bezieht (mp\n3/1996, 134), und dieses Recht vereitelt wird, wenn der Vermieter die Entschädigung\nfür die Verwaltungskosten zwar vordergründig als Pauschale erhebt, diese aber\nfaktisch nach dem effektiven Aufwand bemisst, hat doch der Mieter in einem solchen\nFall keine Veranlassung, Einsicht in die entsprechenden Belege zu verlangen, sondern\nwird höchstens die Pauschale auf ihre Ortsüblichkeit hin überprüfen. Hier kommt hinzu,\ndass sich die Beklagte zum Nachweis des effektiven Aufwandes auf Berechnungen\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 8/11\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nberuft, die sie erst mehrere Monate nach Zustellung der umstrittenen Heiz- und\nBetriebskostenabrechnung, nämlich im März 2011, erstellte (s. vi-act. 8), und diese\nBerechnungen ausserdem wegen ihrer Komplexität für einen nicht sachkundigen\nMieter kaum nachvollziehbar sind, was ebenfalls geeignet ist, sein gesetzliches\nÜberprüfungsrecht zu unterlaufen.\n\n"}