{"Signatur": "NW_OG_001", "Spider": "NW_Gerichte", "Datum": "2017-12-12", "PDF": {"Datei": "NW_Gerichte/NW_OG_001_16864_2017-12-12.pdf", "URL": "https://www.nw.ch/_rte/publikation/16864", "Checksum": "64b45160af922ac692916650d1256960"}, "Scrapedate": "2026-02-20", "Num": ["16864"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Nidwalden Gerichte 12.12.2017 16864"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Nidwald Gerichte 12.12.2017 16864"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Nidvaldo Gerichte 12.12.2017 16864"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Nidwalden Gerichte "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Nidwald Gerichte "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Nidvaldo Gerichte "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Beschluss Stockwerkeigentümerversammlung"}], "ScrapyJob": "446973/58/2373", "Zeit UTC": "20.02.2026 02:43:11", "Checksum": "e49108b3e3984fb371bd0c93d3e84b76", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Nidwalden Gerichte 12.12.2017 16864\nRegeste:\nBeschluss Stockwerkeigentümerversammlung\n\nstellt die Befugnis dar, eine Stockwerkeinheit ausschliesslich zu benutzen, wobei unter «Benutzung» sowohl die tatsächliche Nutzung durch den Stockwerkeigentümer selbst (Eigengebrauch) als auch eine rechtliche Nutzung im Sinne einer entgeltlichen oder unentgeltlichen\nGebrauchsüberlassung an Dritte fällt (Miete, Pacht, dingliche Nutzungsrechte etc.). Oberste\nMaxime der Ausübung des Sonderrechts ist der Grundsatz der schonenden Rechtsausübung.\nDie in Art. 712a Abs. 2 ZGB verankerte doppelte Unterlassungspflicht stellt eine unmittelbar\ngesetzliche Eigentumsbeschränkung dar. Anders als beim gewöhnlichen Miteigentum sind die\nNormen des Nachbarrechts, d.h. Art. 679 und 684 ff. ZGB, direkt auf das Stockwerkeigentum\nanwendbar (BÖSCH, a.a.O., N 6 und 11 f. zu Art. 712a ZGB).\n\n2.2.2 (Begründungsakt)\nNeben den allgemeinen gesetzlichen Schranken der Sonderrechtsausübung bildet die Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Objekts die wichtigste Schranke des Nutzungsrechts.\nUnter der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Objekts ist die Widmung einer Sache zu\nverstehen, die sich durch deren wirtschaftlichen Gebrauchs- und Nutzungsweise zeigt (BÖSCH,\na.a.O., N 7 zu Art. 712a ZGB). Der Begründungsakt kann eine Zweckbestimmung des Stockwerkeigentums festlegen. Aufgrund deren Formulierung kann die Zweckbestimmung die Ausübung des Sonderrechts einschränken, jedoch muss die Bezeichnung nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt werden, d.h. die Auslegung des Begründungsaktes muss den tatsächlichen\nSinn der Bestimmung aufzeigen. Eine Zweckbestimmung kann namentlich lauten auf eine\nWohnnutzung, Hotelnutzung, gewerbliche Nutzung oder kommerzielle Nutzung. Soll die\nZweckbestimmung des gesamten Stockwerkeigentums oder aber, sofern dies einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtliegenschaft hat, eines einzelnen Stockwerkanteils geändert werden, so ist nach Art. 648 Abs. 2 ZGB der einstimmige Beschluss sämtlicher Stockwerkeigentümer erforderlich, insbesondere auch dann, wenn die Zweckbestimmung für einen einzelnen\nStockwerkeigentümer eingeschränkt wird (AMÉDÉO W ERMELINGER, in: Zürcher Kommentar,\n2010, N 50, 174 ,183 und 186 zu Art. 712a ZGB mit Hinweisen).\n\nIm Begründungsakt vom 25. November 1974 steht unter lit. E, «Benützungsart», Folgendes\n(vi-KB 4, S. 9 f.):\n\n«Jeder Stockwerkeigentümer ist an die unter Abs. B erwähnte Zweckbestimmung gebunden. Stockwerkanteile, die als Wohnungen bestimmt sind, dürfen für Geschäftszwecke nur soweit benützt werden, als dies\nohne wesentliche Störungen der übrigen Eigentümer bzw. Hausbewohner möglich ist. (Büros). Für Geschäftszwecke anderer Art oder in einer anderen Branche dürfen die Wohnungen nicht verwendet werden.\nVon dieser Bedingung sind das Areal und die Räumlichkeiten der Werft, welcher einer separaten Regelung\nunterstehen, ausgenommen.»\n8 I 25\n\nDie im berufungsklägerischen Sonderrecht stehenden Stockwerkanteile Nrn. Szzz und Sxxx,\nGB Stansstad, sind im Begründungsakt wie folgt umschrieben (lit. B, S. 7 Ziff. 23 f.):\n\n- «2-Zimmer-Wohnung im 4. Obergeschoss», bestehend aus «Wohn- und Schlafraum, Bad/WC, Küchennische und Kellerabteil im Untergeschoss.»\n- «4½-Zimmer-Wohnung im 4. Obergeschoss», bestehend aus «Wohn/Essraum, 3 weitere Zimmer, Küche, Bad/WC, sep. WC, Abstellraum und Kellerabteil im Untergeschoss.»\n\nMit Ausnahme einer einzigen Stockwerkeinheit, die als «Bootservice-Station im Erdgeschoss»\numschrieben ist, bestehend aus «Werkhalle m[it] Büro, Kundenteil, Empfangsraum und Verkaufslokal» (Stockwerkeinheit Nr. Sooo, GB Stansstad; vgl. Begründungsakt, S. 3 Ziff. 1), sind\nsämtliche übrigen, 26 Stockwerkeinheiten als «Wohnung» bezeichnet (dortige S. 3–8 Ziff. 2–\n27).\n\n2.2.3 (Benutzungs- und Verwaltungsreglement)\nDie Auslegung eines Stockwerkeigentümerreglements erfolgt nach denselben Grundsätzen\nwie die Vertragsauslegung. Bei unklaren Verhältnissen wird dem Vertrauensprinzip grosse\nBedeutung beigemessen. Auslegungen, die nur mit einem Teil des Reglements in Einklang\ngebracht werden können, sind im Zweifelsfalle abzulehnen (W ERMELINGER, a.a.O., N 166 zu\nArt. 712g ZGB).\n\nIm Benutzungs- und Verwaltungsreglement vom 25. November 1974 (vi-KB 5), das gemäss\ndem Begründungsakt vom 25. November 1974 «integrierenden Bestandteil des vorliegenden\nBegründungsaktes bildet» (lit. G) und dessen Änderung vorliegend umstritten ist, steht zunächst, dass «[e]ine Aenderung dieses Reglementes […] der Zustimmung einer quotenmässigen 2/3 Mehrheit aller Stockwerkanteile [bedarf]» (S. 1, vgl. hierzu auch sogleich Ziff. IV).\n\nUnter Ziff. I («Benutzungsordnung»), dortige lit. A («Die Benutzung der im Sonderrecht stehenden Räume und Einrichtungen»; zit. als «I./A./[Ziff.]»), sind sodann vier Ziffern für den vorliegenden Fall erwähnenswert, zunächst Ziff. 1, «Grundsatz» (dortige S. 3):\n\n"}