Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable (ATF 135 III 345 cons. 3.2). Le défaut peut être matériel ou immatériel (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 223).
En l’occurrence, le défaut potentiellement envisageable résultant de l’interdiction d’ouverture et d’exploitation des commerces serait un défaut affectant l’usage convenu, soit la destination pour lequel l’objet a été loué. Il serait de nature immatérielle, en ce sens que des prescriptions administratives restreignent ledit usage (Bohnet, Bail à loyer pour locaux commerciaux et Ordonnance 2 COVID-19, Cahiers du bail, vol. 2, 2020, p. 34).