{"Signatur": "NE_TR_001", "Spider": "NE_Omni", "Sprache": "fr", "Datum": "2021-02-23", "HTML": {"Datei": "NE_Omni/NE_TR_001_PORD-2020-5_2021-02-23.html", "URL": "https://jurisprudence.ne.ch/scripts/omnisapi.dll?OmnisPlatform=WINDOWS&WebServerUrl=&WebServerScript=/scripts/omnisapi.dll&OmnisLibrary=JURISWEB&OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&OmnisServer=JURISWEB,7000&Parametername=NEWEB&Schema=NE_WEB&Source=&Aufruf=getMarkupDocument&cSprache=FRE&nF30_KEY=11080&W10_KEY=1984953&nTrefferzeile=19&Template=search_result_document.html", "Checksum": "2475553366f67116ad7c7c4115c0fde0"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["PORD.2020.5", "EXT.2021.1"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Neuenburg Tribunaux régional - Civil 23.02.2021 PORD.2020.5 (EXT.2021.1)"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Neuchâtel Tribunaux régional - Civil 23.02.2021 PORD.2020.5 (EXT.2021.1)"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Neuchâtel Tribunaux régional - Civil 23.02.2021 PORD.2020.5 (EXT.2021.1)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Neuenburg Tribunaux régional - Civil "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Neuchâtel Tribunaux régional - Civil "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Neuchâtel Tribunaux régional - Civil "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Bail à loyer. 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En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties mentionne en son article 1er que les locaux sont remis à l’usage de vente et à l’article 4 des clauses particulières que les locaux peuvent être utilisés comme magasin de vente, le contrat pouvant être résilié si l’autorisation était refusée par la Ville de Z.________. Or les demandeurs ont bien remis à la défenderesse des locaux parfaitement exploitables pour la vente jusqu’au 16 mars 2020 et dès que les mesures prononcées par le Conseil fédéral ont été levées, elle a pu immédiatement les exploiter à nouveau. La chose louée disposait ainsi de toutes les qualités requises et c’est uniquement en raison du type d’activité de vente qu’exerçait la défenderesse, qu’elle a dû fermer son magasin. Ainsi, si par hypothèse, elle avait vendu des médicaments ou de l’alimentation, elle aurait pu continuer à exploiter son commerce et la question du paiement du loyer ne se serait pas posée. Le bailleur n’a donc pas à être pénalisé parce que son locataire a choisi d’ouvrir un magasin de chaussures et non une pharmacie ou un magasin d’alimentation (Meyer, op. cit., p. 5 ; Saviaux, op. cit., p. 3).\nPar ailleurs, comme le souligne Iynedjian, si un locataire peut légitimement s'attendre à ce que le bailleur respecte les prescriptions, par exemple en matière de police des constructions ou d’aménagement du territoire, qui lui sont applicables en tant que propriétaire de l'immeuble, celui-ci ne saurait être lié par des garanties qui sont sans rapport direct avec la chose louée elle-même et qui portent sur des éléments sur lesquels il n'a aucune emprise. Par exemple, un propriétaire ne peut être tenu de garantir que les produits vendus dans le local loué ne seront jamais visés par des restrictions de vente ou que les heures officielles d'ouverture des magasins ne seront jamais modifiées. A plus fortes raison, le bailleur ne peut pas promettre que les autorités étatiques ne prononceront jamais d'ordre de fermeture des magasins en raison de manifestations, de catastrophes environnementales ou d’épidémies. Des événements totalement inédits et inattendus que personne n’avait envisagés, à l’instar d’une pandémie mondiale, ne peuvent correspondre à une qualité promise par le bailleur ni sur laquelle le locataire pouvait de bonne foi compter. Ils n'impactent aucunement l'état de la chose louée ou son affectation et font au contraire partie des risques entrepreneuriaux qui doivent être supportés par le commerçant. Ils ne peuvent être transférés sur le propriétaire que si ce dernier accepte expressément de les assumer dans le contrat de bail, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Ils doivent en outre être distingués des événements naturels fortuits, comme une inondation ou la foudre, qui restreindraient ou excluraient l’usage pour lequel la chose a été louée et dont le bailleur doit répondre alors même qu’il n’a aucune emprise sur ceux-ci. Ces derniers concernent et affectent en effet directement son bien immobilier et impliquent un lien direct entre l’événement (inondation, foudre) et l’objet loué, contrairement à l’hypothèse des mesures de fermeture prises par le Conseil fédéral qui ne visent que certains secteurs d’activités (Iynedjian, op. cit., p. 3, 4 ; Saviaux, op. cit., p. 2, 7).\nEnfin, la locataire ne peut manifestement pas être suivie lorsqu’elle soutient qu’aucun loyer ne serait dû entre le 17 mars et le 10 mai 2020. Même Lachat et Brutschin, qui plaident en faveur de l’existence d’un défaut au sens du droit du bail, considèrent qu’il est pertinent de retenir que pendant les périodes de fermeture au public, certains locaux commerciaux ont conservé une utilité résiduelle pour leurs locataires, dans la mesure où ils ont pu continuer à entreposer leur mobilier et leur stock, à effectuer des ventes par correspondance ou à l’emporter, à vaquer à leurs tâches administratives ou à fabriquer sur place des produits. En ce sens, c’est donc au cas par cas et en équité, qu’il faut, selon ces auteurs, apprécier si un locataire a droit à la gratuité du loyer ou seulement à une réduction de celui-ci (SJ 2020 II p. 127, 128). Or, en l’espèce, les locaux loués par la défenderesse ont clairement conservé une utilité pour elle, puisqu’elle a pu par exemple continuer à y stocker son matériel, accomplir des activités administratives ou de rangement voire effectuer de la vente en ligne.\nPar conséquent, l’absence de défauts de la chose louée au sens où l’entend le droit du bail implique que la locataire ne peut pas refuser de payer son loyer sur cette base."}