{"Signatur": "NE_TC_999", "Spider": "NE_Omni", "Sprache": "fr", "Datum": "1995-05-23", "HTML": {"Datei": "NE_Omni/NE_TC_999_6894_1995-05-23.html", "URL": "https://jurisprudence.ne.ch/scripts/omnisapi.dll?OmnisPlatform=WINDOWS&WebServerUrl=&WebServerScript=/scripts/omnisapi.dll&OmnisLibrary=JURISWEB&OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&OmnisServer=JURISWEB,7000&Parametername=NEWEB&Schema=NE_WEB&Source=&Aufruf=getMarkupDocument&cSprache=FRE&nF30_KEY=174&W10_KEY=1984873&nTrefferzeile=201&Template=search_result_document.html", "Checksum": "1c0d5d957a471d1ae18b9abf0d07cfe4"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["6894", "INT.1996.184"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["fr", "de", "it"], "Text": "Neuchâtel Tribunal Cantonal Autres 23.05.1995 6894 (INT.1996.184)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Neuenburg  Autres"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Neuchâtel Tribunal Cantonal Autres"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Neuchâtel  Autres"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Bail. 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De même, ayant à se prononcer sur les limites temporelles à fixer pour l'examen rétrospectif des variations du taux hypothécaire de référence et de leur répercussion sur le loyer, le Tribunal fédéral a retenu que le contrat de bail, comme tout contrat, reposait sur le principe de la fidélité contractuelle (pacta sunt servenda). Ainsi, sous réserve de l'article 270 CO et des dispositions de la partie générale du Code des obligations relatives à la nullité et à l'invalidation des contrats, le loyer arrêté d'un commun accord (art.1 CO) par le bailleur et le locataire ne pouvait pas être remis en question ultérieurement. Cette règle valait non seulement pour le contrat initial, mais également pour les modifications que les cocontractants lui apportaient par la suite. Par conséquent, lorsque, en cours de bail, les parties convenaient de modifier le loyer, il n'était plus possible de revenir ensuite sur les variations du taux hypothécaire antérieures à cette modification (ATF 119 II 348).\nCe recours aux règles de la bonne foi était déjà présent dans des arrêts antérieurs aux arrêts 116 cités ci-dessus, notamment dans l'arrêt 114 II 361 où de par l'absence de réserve stipulée par le bailleur lors de la dernière adaptation du loyer, les règles de la bonne foi permettaient aux locataires d'admettre qu'à ce moment-là le loyer couvrait les coûts de la bailleresse et lui procurait un rendement équitable (voir également ATF 112 II 149, 108 II 138, 106 II 157, 359).\nLe Tribunal fédéral en a jugé de même dans les arrêts 120 II 100 et 120 II 240, qui relèvent que la confiance éveillée chez le locataire en vertu des rapports contractuels établis interdit au bailleur d'adopter une attitude contradictoire par une remise en cause unilatérale du rendement des locaux.\n3. En l'espèce, il est constant que les loyers ont augmenté lors de l'entrée en vigueur des baux, passant de 1'560 francs à 1'650 francs pour les époux M. et de 1'560 francs à 1'675 francs pour les époux B.. Cette augmentation se fondait dans les deux cas sur la hausse du taux de l'intérêt hypothécaire ainsi que de l'IPC et n'a fait l'objet d'aucune contestation de la part des locataires. Les motifs précis de la hausse font partie de la déclaration de volonté du bailleur et lui sont opposables dans le sens que le locataire peut de bonne foi leur attribuer (art.19 OBLF; ATF 116 II 166). Ainsi, dans la mesure où la recourante n'a usé que de la méthode relative pour justifier l'augmentation des loyers initiaux, les intimés n'avaient aucune raison de penser que les nouveaux montants convenus procuraient au bailleur un rendement insuffisant au regard de la méthode absolue. En application du principe de la confiance, il convient en effet d'envisager la manifestation de volonté du bailleur en se plaçant du point de vue du locataire. Or aucune réserve n'était indiquée dans les baux de manière à laisser présumer que le rendement était insuffisant. A cet égard, outre le fait qu'elle n'a pas de validité juridique en raison de son incompatibilité avec le caractère impératif de l'article 269 CO (USPI, op.cit., p.445; Lachat/Micheli, op.cit. p.46), la clause contractuelle selon laquelle le loyer ne pourrait en aucun cas être inférieur à \"celui fixé à l'article 3 du présent bail\" ne saurait être interprétée comme une réserve. En effet, une réserve doit non seulement être précise quant à sa quotité, mais également se révéler claire et non équivoque quant à sa formulation. Tel n'est pas le cas de la clause en question, laquelle pouvait au contraire laisser présumer que le nouveau loyer constituait précisément le seuil à partir duquel le rendement de la chose louée était adéquat au moment de la conclusion du contrat. Le taux de l'intérêt hypothécaire ayant par la suite diminué, les locataires étaient légitimés à penser que le rendement, suffisant au départ, était devenu excessif et qu'une diminution de loyer se justifiait. Ainsi, en l'espèce, le bailleur ne saurait, selon les règles de la bonne foi, remettre en cause unilatéralement en cours de bail les bases contractuelles et arguer d'un rendement insuffisant pour s'opposer à une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative. En effet, il n'a pas été établi que les circonstances s'étaient modifiées depuis la dernière fixation du loyer - laquelle est récente - au point de justifier un tel procédé (ATF 117 II 452; 118 II 130)."}