{"Signatur": "NE_TC_999", "Spider": "NE_Omni", "Sprache": "fr", "Datum": "1995-05-23", "HTML": {"Datei": "NE_Omni/NE_TC_999_6894_1995-05-23.html", "URL": "https://jurisprudence.ne.ch/scripts/omnisapi.dll?OmnisPlatform=WINDOWS&WebServerUrl=&WebServerScript=/scripts/omnisapi.dll&OmnisLibrary=JURISWEB&OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&OmnisServer=JURISWEB,7000&Parametername=NEWEB&Schema=NE_WEB&Source=&Aufruf=getMarkupDocument&cSprache=FRE&nF30_KEY=174&W10_KEY=1984873&nTrefferzeile=201&Template=search_result_document.html", "Checksum": "1c0d5d957a471d1ae18b9abf0d07cfe4"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["6894", "INT.1996.184"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["fr", "de", "it"], "Text": "Neuchâtel Tribunal Cantonal Autres 23.05.1995 6894 (INT.1996.184)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Neuenburg  Autres"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Neuchâtel Tribunal Cantonal Autres"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Neuchâtel  Autres"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Bail. 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Or le Tribunal fédéral considère que le rendement des fonds propres est admissible lorsqu'il n'excède pas de plus d'un demi pour-cent le taux de l'intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par les grandes banques pour les anciennes hypothèques (ATF 116 II 186, 112 II 152-153; Lachat/Micheli, Op.cit., p. 210).\nL'article 269a CO énumère quant à lui plusieurs cas dans lesquels les loyers ne sont en règle générale pas abusifs, notamment lorsqu'ils sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur (litt.b) ou lorsqu'ils ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques (litt.e). En fait, cette disposition pose des présomptions qui ne sont pas absolues, le juge pouvant s'en écarter si les allégations du preneur ou l'étude du cas sous l'angle de l'article 269a CO révèle des indices d'abus (ATF 116 II 601, 114 II 365-366, 112 II 151, 108 II 135, 103 II 41, 47, 102 Ia 19).\nEnfin, selon l'article 270a al.1 CO, le locataire peut contester en cours de bail le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des articles 269 et 269a CO, à cause d'une notable modification des bases de calculs, résultant en particulier d'une baisse des frais. Dans la règle, s'il se produit une baisse du taux hypothécaire, le loyer doit être réduit en proportion, à moins que les économies qui en résultent pour le bailleur soient contrebalancées par une hausse des coûts (art.13 al.1 OBLF).\nb) La jurisprudence a connu une grande évolution en matière de protection contre les loyers abusifs. Dans un arrêt 116 II 73, alors rendu en application des dispositions de l'AMSL, le Tribunal fédéral a estimé que le bailleur devait être autorisé à se prévaloir de ce que la modification des bases de calculs ne conduisait pas à un rendement abusif au sens de l'article 14 AMSL (identique à l'actuel article 269 CO quant au fond; ATF 116 II 594 c.6), et pouvoir en conséquence établir directement que les conditions posées par cet article étaient remplies, soit que le loyer lui procurait un rendement convenable. Cette décision s'appuyait sur le fait que dans le cadre de l'application de la méthode dite \"relative\", l'existence de motifs justifiant une hausse de loyer selon l'article 15 AMSL (semblable également à l'actuel article 269a CO) ne privait pas le locataire d'apporter la preuve que le loyer majoré procurait un rendement excessif et de s'opposer ainsi à la hausse (ATF 114 II 365/366 cons. 5 et les arrêts cités), rien ne justifiant dès lors un traitement différent entre locataires et bailleurs. Autrement dit, en présence de facteurs à la baisse, le bailleur devait pouvoir être admis à démontrer que le rendement n'était pas excessif au sens de l'article 14 AMSL, la mise en oeuvre de cette disposition permettant précisément d'apporter un correctif à la méthode \"relative\" non seulement en cas de hausse, mais également en cas de baisse.\nCes mêmes principes ont été repris dans l'arrêt 116 II 594, qui relevait que l'article 14 AMSL avait une portée autonome indépendamment des cas particuliers visés à l'article 15 AMSL, ainsi que dans un arrêt du 16 février 1994 (SJ 1994, p.487).\nc) Néanmoins, dans un arrêt 117 II 452, le Tribunal fédéral a estimé qu'à côté des règles spécifiques propres au droit du bail, il fallait également tenir compte des règles de la bonne foi. Ainsi, dans la mesure où le bailleur n'avait pas réservé des motifs de majoration déterminés, le législateur présumait que le dernier loyer lui procurait un rendement tout à la fois admissible et suffisant, les règles de la bonne foi constituant dès lors le fondement de la méthode dite \"relative\" (voir également ATF 120 II 100). Cette méthode restreignait ainsi, en cours de bail, la portée des motifs de majoration dits \"absolus\", tel le rendement net insuffisant (art.14 AMSL). Le bailleur ne pouvait dès lors se prévaloir de ces motifs que dans la mesure où les circonstances avaient changé depuis la dernière fixation du loyer, les motifs absolus devenant alors relatifs quand ils étaient invoqués en cours de bail. Dans cette éventualité, ils ne pouvaient justifier qu'une adaptation du loyer en raison des événements survenus entre-temps, mais ne permettaient pas de statuer comme si un loyer initial était en cause."}