{"Signatur": "NE_TC_999", "Spider": "NE_Omni", "Sprache": "fr", "Datum": "1995-05-23", "HTML": {"Datei": "NE_Omni/NE_TC_999_6894_1995-05-23.html", "URL": "https://jurisprudence.ne.ch/scripts/omnisapi.dll?OmnisPlatform=WINDOWS&WebServerUrl=&WebServerScript=/scripts/omnisapi.dll&OmnisLibrary=JURISWEB&OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&OmnisServer=JURISWEB,7000&Parametername=NEWEB&Schema=NE_WEB&Source=&Aufruf=getMarkupDocument&cSprache=FRE&nF30_KEY=174&W10_KEY=1984873&nTrefferzeile=201&Template=search_result_document.html", "Checksum": "1c0d5d957a471d1ae18b9abf0d07cfe4"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["6894", "INT.1996.184"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["fr", "de", "it"], "Text": "Neuchâtel Tribunal Cantonal Autres 23.05.1995 6894 (INT.1996.184)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Neuenburg  Autres"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Neuchâtel Tribunal Cantonal Autres"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Neuchâtel  Autres"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Bail. 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Augmentation de l'IPC de 123,6 points à 129,9 points (octobre 1991), soit 5,097 % dont le 40 % représente 2,038 %. Augmentation totale 6,038 %, soit arrondi à 90 francs.\"\nPour les époux B., le loyer mensuel est passé de 1'560 francs à 1'675 francs, les charges restant à 180 francs par mois. Les motifs précis de la hausse étaient : \"Augmentation du taux de l'intérêt hypothécaire de 6 1/4 % à 6 3/4 % = 4 %. Augmentation de l'Indice suisse des Prix à la Consommation de 123,6 à 134,3 points dont 40 % = 3,46 %.\"\nEn outre et dans les dispositions spéciales du bail des époux B. (chiffre 5), il est précisé que le prix du loyer fixé correspond au taux de référence de la BCN qui est de 6 3/4 % au jour de la signature du bail, l'IPC de référence étant celui du mois de septembre 1992, soit 134,3 points. Enfin et dans les deux baux, une disposition spéciale stipule qu'\"en aucun cas le loyer ne pourra être inférieur à celui fixé à l'article 3 du présent bail\".\nA la fin du mois de décembre 1993, les locataires ont sollicité une baisse de leur loyer en invoquant les diminutions successives du taux hypothécaire de la BCN, et en prenant en compensation l'augmentation de l'IPC. Les 3 et 6 janvier 1994, la gérance a répondu aux locataires identiquement ce qui suit : \"Après avoir effectué les calculations nécessaires, il s'avère qu'à ce jour, le revenu locatif de l'immeuble ne procure pas un rendement suffisant des fonds propres en regard de l'article 269 CO, ce qui ne nous permet malheureusement pas de répondre favorablement à votre demande.\"\nLes locataires ont alors saisi à temps l'Autorité régionale de conciliation. La conciliation a échoué à l'audience du 4 août 1994. Les locataires ont ensuite adressé une requête le 1er septembre 1994 auprès du Tribunal civil du district de Neuchâtel, les époux M. concluant à une diminution de leur loyer mensuel net de 7,15 % dès le ler juillet 1994 et les époux B. à une diminution de leur loyer mensuel net de 8,55 % dès le 1er juillet 1994.\nB. Les parties ne se sont pas conciliées devant le Tribunal de district et, après discussion, il a été décidé que les deux causes seraient jointes et qu'un jugement sur moyen séparé serait rendu sur la question de savoir si la défenderesse était en droit d'invoquer le fait que le loyer ne lui procurait pas un rendement suffisant pour s'opposer à la demande de diminution du loyer.\nLe Tribunal de district a ainsi rendu le jugement attaqué, par lequel il a répondu de manière négative à cette question. Tout d'abord, il a relevé qu'en invoquant les deux critères appliqués initialement par le bailleur lors de la conclusion du contrat (taux hypothécaire et IPC), les locataires reprenaient tout simplement les bases posées par celui-ci, la méthode dite relative étant dès lors seule applicable pour déterminer l'admissibilité de l'adaptation du loyer sollicitée en cours de bail puisqu'elle a pour fondement la confiance éveillée chez le cocontractant, confiance qui interdit en définitive au bailleur d'adopter une attitude contradictoire. Ensuite, le bailleur voulant briser les bases contractuelles posées récemment (durant l'année 1992), le premier juge a retenu qu'il incombait à celui-ci d'assumer la responsabilité d'engager la procédure en notifiant une hausse de loyer formelle aux locataires et en prenant l'initiative de faire le procès s'il entendait arguer de la méthode absolue en cours de bail. Une telle appréciation se justifierait au regard de l'ampleur des preuves à administrer dans le cadre de l'examen du rendement de la chose louée (article 269 CO).\nC. La Caisse de pensions recourt contre ce jugement, en concluant à sa cassation et à ce qu'il lui soit donné acte de son droit d'invoquer un rendement insuffisant pour s'opposer aux demandes de diminution de loyer. Selon elle, la loi et la jurisprudence du Tribunal fédéral (rendue sous l'empire de l'AMSL mais applicable aux nouvelles dispositions des articles 269 et 269a CO) permettraient au bailleur de se soustraire en cours de bail à une demande de baisse de loyer fondée sur la modification des bases de calculs - en l'occurrence la baisse du taux hypothécaire - en faisant la preuve que le loyer abaissé lui procurerait un rendement insuffisant. Cette jurisprudence ne ferait d'ailleurs que consacrer l'égalité des armes entre le bailleur et le locataire, lequel est en droit de s'opposer à une hausse de loyer justifiée au regard de la méthode relative en arguant d'un rendement excessif de la chose louée. D'autre part, l'argument du juge de district relatif au fardeau de la preuve serait sans pertinence, dans la mesure où, conformément à l'article 8 CC, il incomberait au bailleur invoquant un rendement insuffisant de le prouver même s'il n'a pas pris lui-même l'initiative du procès, le locataire n'ayant en définitive pas la charge probatoire sur ce point. Ainsi, le jugement attaqué résulterait d'une fausse application de la loi au sens de l'article 415 al.1 litt a CPC.\nD. Les intimés concluent au rejet du recours dans leurs observations.\nLe président du Tribunal de district ne formule pour sa part aucune observation.\nC O N S I D E R A N T"}