Réf. : HR.2004.28-HR2/sk
Par mémoire du 30 juillet 2004, X. a conclu à ce qu'il plaise à l'une des Cours du Tribunal cantonal :
"1. Ordonner au conservateur du Registre foncier de Neuchâtel d'inscrire X., à [...], comme propriétaire de l'article [a] du cadastre de [...], [...], pré-champ de 899 m2, inscrit actuellement au nom de l'indivision R. composée de R1, R2, R3, R4, R5 et R6.
2. Ordonner au conservateur du Registre foncier de Neuchâtel d'inscrire X., à [...], comme propriétaire de l'article [b] du cadastre de [...], [...], pré-champ de 540 m2, inscrit actuellement au nom de R1, R4 et R3.
3. Statuer sur frais."
A l'appui desdites conclusions, le requérant alléguait que les propriétaires inscrits des articles [a] et [b] du cadastre de [...], tous membres de l'indivision R. et nés au milieu du XIXe siècle, étaient évidemment décédés (à des dates et en des lieux qui ne sont pas toujours connus) et que, dans le cadre d'une amélioration foncière décrétée en 1976, le syndicat constitué avait vainement recherché leurs descendants. Il précisait que six des membres précités de la famille R. étaient inscrits comme propriétaires en indivision des parcelles [c] et [d] du cadastre de [...], alors que les trois cadets, nés entre 1861 et 1868, avaient acquis, le 20 mai 1898, l'article [e] du même cadastre.
Pour sa part, alléguait encore X., il avait acquis le 26 juillet 1972 la parcelle [f] du cadastre de [...], voisine de la parcelle numéro [c] précitée. Comme cette dernière n'était exploitée par personne, il l'avait exploitée dès 1972, en obtenant à cette fin des subsides du Département de l'agriculture. Dans le cadre du remaniement parcellaire de 1976, il avait été décidé de réunir les parcelles susmentionnées, sous le nouvel article [a], pour les anciens articles [c] et [d], et sous le nouvel article [b], pour l'ancienne parcelle numéro [e], le requérant précisant que les nouveaux articles "correspondaient en partie à la surface" qu'il avait lui-même acquise en 1972. Depuis lors, il possédait paisiblement et sans interruption les immeubles en question. Il concédait qu'en raison du remaniement parcellaire, l'emplacement et la surface du terrain en sa possession s'étaient modifiés au cours des trente dernières années précédant la requête, mais il faisait valoir la subrogation légale déduite de l'article 802 CC, entre les anciens et les nouveaux immeubles.
A. Le juge soussigné a signifié par voie édictale, le 11 janvier 2005, aux descendants et héritiers éventuels des six membres de la famille R. concernés qu'une demande en inscription de propriété était déposée et qu'une audience d'instruction était appointée au 8 février 2005. A dite audience, aucun descendant ni héritier n'a comparu. En revanche, T., alors administrateur du domaine N. SA, s'est présenté à dite audience, en alléguant que la société précitée est le véritable exploitant des parcelles susmentionnées, comme confirmé dans la demande d'intervention du 25 mars 2005.
Après une certaine correspondance et une suspension de la procédure en vue de pourparlers, les nouveaux administrateurs du domaine N. SA ont déclaré retirer la demande d'intervention précitée, par courrier du 10 janvier 2007.
B. Peu après l'audience d'instruction précitée, soit le 11 février 2005, le demandeur est décédé. Ses héritières ont décidé de continuer la procédure.
C. Le mandataire des requérantes a encore fourni des explications relatives à l'exploitation des terrains en cause et à l'inscription, à son avis erronée, de ces terrains comme surfaces de compensation écologique, au nom du domaine N. SA.
D. Par courrier du 16 avril 2009, les requérantes ont, implicitement, renoncé à plaider et requis un jugement sur pièces.
Par courrier du 30 décembre 2010, le juge soussigné a formellement prononcé la clôture de l'instruction de la cause.
C O N S I D E R A N T
1. Pendante depuis fort longtemps, au jour de l'entrée en vigueur du nouveau CPC, la cause demeure régie par l'ancien droit de procédure (art.404 CPC). L'instruction étant clôturée, en fait puis de manière formelle, avant l'entrée en vigueur de la nouvelle loi d'organisation judiciaire, il appartient au juge instructeur de statuer seul en première instance (art.84 OJN).
2. Selon l'article 662 al.2 CC, celui qui a possédé pendant trente ans sans interruption, paisiblement et "comme propriétaire" (c'est-à-dire à la façon d'un propriétaire comme le dit mieux le texte allemand: "als sein Eigentum") un immeuble dont le propriétaire (dans l'hypothèse ici en cause) était mort ou déclaré absent au début du délai de trente ans, peut en requérir l'inscription à titre de propriétaire. Cet "usucapion extraordinaire de la propriété" (Piotet, L'usucapion d'une propriété ou d'une servitude et le registre foncier, RNRF 1994 p.65 ss, 70) n'exige pas que le possesseur ait été de bonne foi, c'est-à-dire qu'il se soit cru propriétaire de l'immeuble en cause. En revanche, il doit en avoir eu la maîtrise effective (art.919 CC) pendant le délai de trente ans. Au terme de ce délai, il acquiert la propriété de plein droit et la décision judiciaire, destinée seulement à l'inscription au registre foncier, n'a qu'une portée déclarative (Steinauer, Les droits réels, 3e éd., II, p.80 et les références citées).
3. En l'espèce, les propriétaires inscrits auraient eu 104 ans, pour le plus jeune d'entre eux, au début du délai allégué par le requérant. Il n'a pas été possible de les localiser au moment de l'introduction du registre foncier fédéral à [...], à la fin des années soixante. On peut donc admettre sans hésitation que ces personnes étaient décédées en 1972 déjà. Comme le relève Steinauer (op.cit., p.79), nul ne meurt sans héritier, de sorte que l'article 662 al.2 CC vise le cas où un immeuble a été oublié lors de la liquidation d'une succession ou lorsque, en l'absence de parents laissés par le défunt, la succession n'aurait pas été officiellement liquidée au profit de la collectivité publique. En l'espèce, on connaît la date et le lieu du décès de certains des propriétaires inscrits, alors qu'on les ignore dans trois cas. Les deux hypothèses précitées sont donc peut-être réalisées concurremment.
La jurisprudence a certes précisé que le droit des co-héritiers à exercer l'action en partage l'emporte sur celui de l'un d'eux à l'inscription comme propriétaire par usucapion (Laim, Commentaire bâlois, N.15 ad art.662 CC, avec référence à l'ATF 116 II 267; voir aussi Steinauer, op.cit., p.80), mais comme l'explique Piotet (op.cit., p.72), cette restriction se fonde sur le fait que les héritiers ont la possession collective de l'immeuble en cause, ce qui exclut la possession unique de l'un d'eux. En l'espèce, cette restriction est donc sans portée, puisque le requérant n'est aucunement héritier de l'un des propriétaires inscrits.
4. L'intervention momentanée du domaine N. SA et surtout l'inscription de cette dernière en tant qu'exploitante, dans le relevé des parcelles annoncées lors du recensement de mai 2004 peut donner à penser que X. n'a pas possédé les terrains en cause aussi longtemps qu'il l'affirme. Il ressort toutefois de ses explications du 23 février 2007 et de l'acte notarié du 25 juin 1999 qui leur était annexé que X. est resté propriétaire de l'article [g] du cadastre de [...], soit la parcelle voisine de celles, constituées en 1978 et attribuées aux héritiers R., avec exploitation confiée au seul X. La confusion éventuelle qui a pu se produire ultérieurement, entre les activités de X. et celles de la société qu'il avait créée, n'a pu modifier la situation possessoire des articles [a] et [b] que dans la mesure où le premier nommé y aurait consenti. Or lorsque la société J. SA est devenue le domaine N. SA, en 1999, une reprise de bien est intervenue précisément en ce qui concerne l'article [g], notamment, ce qui paraît clairement indiquer que le repreneur, soit X., n'entendait pas se départir de ses droits réels, dans la zone des lieux dits […] et [...]. Le relevé transmis par le service de l'économie agricole le 25 février 2005 paraît viser aussi bien l'article [g] (vigne de 156 ares) que les articles [a] et [b] (prairies; l'absence de référence au registre foncier impose une certaine prudence, mais le lieu-dit et les surfaces respectives correspondent au plan 13 annexé à la requête). Or l'article [g], s'il a fait l'objet d'un droit d'emption en 1999, est resté propriété de X., selon ce que révèlent les actes du dossier, de sorte que le relevé des parcelles du 18 février 2005 ne révélait pas parfaitement la situation des droits réels à cet endroit. Ce document n'est donc pas propre à remettre en cause l'attribution d'exploitation intervenue le 15 novembre 1978.
5. Il est vrai que l'exploitation, par X., du terrain jouxtant celui qu'il avait acquis en 1972 ne portait que sur l'article [c] du cadastre de [...], alors que les deux autres parcelles inscrites au nom de l'indivision R. (article [d]) ou de R1, R4 et R3 (article [h]) se situent à environ 600 mètres de là, à considérer le plan de juillet 1976 (annexe 12 à la requête). X. n'alléguait pas avoir possédé ces deux dernières parcelles, d'une quelconque façon, mais il considérait qu'en raison de la subrogation légale liée au remaniement parcellaire, "les droits acquis sur les immeubles cédés passent sur les immeubles reçus en échange".
Il n'est pas possible de suivre ce raisonnement en l'espèce. L'ATF 95 II 22 auquel se référait la requête avait pour objet le report d'une inscription provisoire d'hypothèque légale, soit une situation visée par l'article 802 CC. Ici, en revanche, il ne s'agissait pas de droit de gage, mais surtout le requérant ne détenait, au moment du remaniement parcellaire, qu'un droit de possession de quelques années sur l'une des trois parcelles concernées, ne représentant qu'environ un quart de la surface des articles [a] et [b] alors constitués. Il ne pouvait en déduire un droit acquis à la possession des nouvelles parcelles et, si le syndicat d'améliorations foncières ne lui avait pas attribué la qualité d'exploitant pour le futur, il n'aurait pu se plaindre de la violation d'aucun droit réel.
6. C'est donc dès le moment où la qualité d'exploitant des nouveaux terrains a été reconnue à X., le 15 novembre 1978, que le délai de prescription acquisitive desdits terrains pouvait courir. Au moment du dépôt de la requête, le 2 août 2004, trente ans ne s'étaient pas encore écoulés. En outre, le requérant initial est décédé le 11 février 2005, soit avant l'écoulement de trente ans depuis la décision du syndicat d'améliorations foncières. Cette situation soulève deux questions :
a) Le bénéfice de la prescription acquisitive passe-t-il aux héritiers ? Selon le principe de la jonction des possessions (art.941 CC), une réponse affirmative doit être apportée (Steinauer, op.cit., N. 1581 g et 1582 g; Meier-Hayoz, Commentaire bernois, N 22 ad art.661 CC et 17 ad art.662 CC).
b) L'échéance du délai de trente ans en cours de procédure peut-elle être prise en compte ? Alors que les conditions de recevabilité s'examinent au jour du jugement au fond (ATF 133 III 539 p. 542), le moment où les conditions de fond doivent être examinées ressortissait (paradoxalement, serait-on tenté de dire) au droit cantonal (ATF 116 II 385 p. 393, cité par Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts, 7e éd ; p.210, lesquels soulignaient que le moment du jugement était déterminant dans la plupart des systèmes cantonaux). Désormais, les faits nouveaux sont "admis aux débats principaux", s'ils sont invoqués sans retard et ont été "découverts" postérieurement à l'échange d'écritures (v. à ce sujet Chaix, L'apport des faits au procès, in : Procédure civile suisse, les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p.124). En droit neuchâtelois, les faits survenus postérieurement à l'audience d'instruction pouvaient être invoqués, dans les 30 jours dès le moment où ils étaient parvenus à la connaissance de la partie intéressée (art.314 et 315 CPCN; RJN 2008, p.206).
En l'occurrence, les héritières du requérant initial ont souligné l'échéance du délai de trente ans dès le 15 novembre 1978, dans leur courrier du 16 avril 2009. On ne saurait toutefois appliquer avec rigueur l'article 315 CPCN en pareil cas, vu le caractère gracieux de la procédure (Vogel/Spühler, op.cit., p.45) et vu la nature du fait considéré, soit l'écoulement du temps, perceptible pour chacun. Admettre le contraire entraînerait le rejet de la requête, tout en n'excluant pas une nouvelle requête semblable de la part des héritières de X., ce qui serait absurde.
Au vu de ce qui précède, il convient donc d'admettre que X. puis ses héritières ont bénéficié d'une possession paisible des parcelles confiées à l'exploitation du premier nommé, depuis plus de trente ans. Les actuelles requérantes sont donc devenues propriétaires desdites parcelles, de par la loi.
7. Dès lors qu'aucune opposition ne s'est valablement manifestée dans le délai fixé par sommations officielles, l'inscription des nouvelles propriétaires au registre foncier peut être ordonnée (art.662 al.3 CC).
8. Les frais de la cause seront supportées par les héritières du requérant, sans dépens.
Par ces motifs,
LE JUGE INSTRUCTEUR
1. Invite le conservateur du registre foncier de l'arrondissement du Littoral et du Val-de-Travers à inscrire B., à [...], F., à [...], et D., à […], en tant que propriétaires en main commune de l'article [a] du cadastre de [...], [...], pré-champs de 899 m2, inscrit actuellement au nom de l'indivision R. composée de R1, R2, R3, R4, R5 et R6.
2. Invite le même conservateur à inscrire les mêmes personnes en tant que propriétaires en main commune de l'article [b] du cadastre de [...], [...], pré-champ de 540 m2, inscrit actuellement au nom de R1, R4 et R3.
3. Met les frais du présent jugement, arrêtés à 990 francs et avancés par le requérant X., à charge des actuelles requérantes, de même que les frais d'inscription au registre foncier.
Neuchâtel, le 21 février 2011
Art. 662 CC
b. Extraordinaire
1 Celui qui a possédé pendant trente ans sans interruption, paisiblement et comme propriétaire, un immeuble non immatriculé, peut en requérir l’inscription à titre de propriétaire.
2 Le possesseur peut, sous les mêmes conditions, exercer le même droit à l’égard d’un immeuble dont le registre foncier ne révèle pas le propriétaire ou dont le propriétaire était mort ou déclaré absent au début du délai de trente ans.
3 Toutefois, l’inscription n’a lieu que sur l’ordre du juge et si aucune opposition ne s’est produite pendant un délai fixé par sommation officielle, ou si les oppositions ont été écartées.
Art. 941 CC
Prescription
Le possesseur qui est en droit de prescrire a la faculté de joindre à sa possession celle de son auteur, si la prescription pouvait courir aussi en faveur de ce dernier.