A. Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 13 mai 1982, S.I. A. SA, représentée par Me B., a loué à X. trois caves sises au rez-de-chaussée de l'immeuble […]. Le bail, inscrit au registre foncier, avait une durée de 100 ans (du 1er janvier 1981 au 31 décembre 2080), pour un loyer unique de 60'000 francs, déjà payé à la signature du contrat.
B.