En refusant la suspension, le tribunal civil n'a donc pas violé
une règle essentielle de la procédure.
5. Le congé est annulable non seulement lorsqu'il contrevient aux
règles de la bonne foi (art.271 CO), mais encore et notamment lorsqu'il
est donné par le bailleur pendant une procédure de conciliation et une
procédure judiciaire en rapport avec le bail (271a al. 1 litt. d CO).
Cette dernière disposition n'est cependant pas applicable si le congé est
donné en cas de demeure du locataire (art.271a al. 3 litt. b CO). Il
s'agit d'une exception au principe de l'art.271a, al.1 CO (Lachat/Micheli,
Le nouveau droit du bail, 2e édition Lausanne 1992, page 330, ch.