{"Signatur": "NE_TC_005", "Spider": "NE_Omni", "Sprache": "fr", "Datum": "1995-07-14", "HTML": {"Datei": "NE_Omni/NE_TC_005_CCC-1995-6951_1995-07-14.html", "URL": "https://jurisprudence.ne.ch/scripts/omnisapi.dll?OmnisPlatform=WINDOWS&WebServerUrl=&WebServerScript=/scripts/omnisapi.dll&OmnisLibrary=JURISWEB&OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&OmnisServer=JURISWEB,7000&Parametername=NEWEB&Schema=NE_WEB&Source=&Aufruf=getMarkupDocument&cSprache=FRE&nF30_KEY=181&W10_KEY=1984873&nTrefferzeile=167&Template=search_result_document.html", "Checksum": "0b35bc2756c16313dfb9bba32e5be982"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["CCC.1995.6951", "INT.1996.191"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["fr", "de", "it"], "Text": "Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de cassation civile 14.07.1995 CCC.1995.6951 (INT.1996.191)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Neuenburg  Cour de cassation civile"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de cassation civile"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Neuchâtel  Cour de cassation civile"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Mainlevée provisoire d'opposition. 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Initialement\nfixé à 9'000 francs par mois, payable d'avance, le dernier fermage mensuel\ns'est élevé à 9'882 francs. Repris dès septembre 1992 par G. SA en\nqualité de bailleresse, le contrat comportait en particulier la clause\nsuivante, à son article 6 :\n\"En cas de résiliation avant son échéance, mais au moins après\ndeux ans d'exploitation, une redevance de 18'000 francs sera\npayée à Messieurs A. et M. La résiliation devra être dénoncée au moins trois mois avant.\"\nPar lettre recommandée du 22 novembre 1993, N.\na résilié le contrat de façon anticipée, avec effet au 31 décembre 1993.\nLe 30 janvier 1995, G. SA a fait notifier à N. un\ncommandement de payer 24'882 francs plus intérêts à 5 % dès le 1er janvier\n1994, somme représentant l'indemnité de 18'000 francs prévue à l'article 6\ndu contrat, ainsi que le loyer de décembre 1993 réduit à 6'882 francs, la\nbailleresse concédant au fermier une créance compensante de 3'000 francs.\nN. a formé opposition totale.\nB. Par décision du 13 avril 1995, le juge a rejeté la requête de\nmainlevée de l'opposition présentée par la bailleresse. En substance, il a\nconsidéré que, lorsque le poursuivi avait reconnu devoir le loyer de décembre 1993, il avait simultanément invoqué une créance compensante dont\nle principe avait été admis par la poursuivante, mais dont le montant\nn'était pas déterminé en sorte que l'exigibilité, même partielle, du fermage du mois de décembre 1993 n'était pas démontrée. S'agissant de\nl'indemnité de 18'000 francs, il a estimé que la clause du contrat la\nfixant forfaitairement était nulle, parce que se heurtant au caractère\nimpératif des articles 264 et 293 CO.\nC. G. SA recourt contre cette décision dans la mesure\nuniquement où elle a trait à l'indemnité de 18'000 francs et conclut à\nl'octroi de la mainlevée provisoire à concurrence de ce montant en capital\net intérêts. Invoquant l'arbitraire et une fausse application du droit\nmatériel, elle soutient que l'article 6 du contrat permettait au fermier,\nalternativement, de résilier le contrat pour le 31 octobre 1995 en\ns'acquittant du loyer couru et sans devoir l'indemnité de 18'000 francs;\nde résilier le contrat de façon anticipée en proposant un fermier de\nremplacement, l'indemnité litigieuse n'étant pas non plus due dans ce cas;\nenfin, de résilier le contrat après 2 ans en étant dispensé de chercher un\nfermier de remplacement, mais en devant alors payer l'indemnité\nconventionnelle de 18'000 francs. L'existence de ces solutions\nalternatives exclurait selon elle la nullité retenue par le premier juge.\nA titre subsidiaire, ce dernier aurait dû retenir que, les locaux n'ayant\npu être reloués qu'à compter du mois de mars 1994, le poursuivi restait\ndébiteur de 2 loyers mensuels, soit 20'286 francs (recte : 19'764 francs),\nsomme supérieure aux 18'000 francs réclamés.\nD. Le président du Tribunal et l'intimé ont renoncé à présenter des\nobservations.\nC O N S I D E R A N T\n1. Il est vraisemblable que la décision attaquée, notifiée aux parties le 27 avril 1995 apparemment sous pli simple, leur soit parvenue le\n1er mai 1995 comme l'allègue la recourante. Interjeté dans les formes et\ndélai légaux, le recours est recevable.\n2. Il est très généralement admis que les articles 264 et 293 CO\nsont (relativement) impératifs en ce sens qu'il ne peut y être dérogé conventionnellement au détriment du locataire ou fermier (USPI, Commentaire\ndu bail à loyer note 2 ad. art 264 CO; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du\nbail, 2e éd. p.315; Engel, Contrats de droit suisse p.167; Zihlmann, Das\nneue Mietrecht p.90). Dès lors sont nulles les clauses prévoyant une indemnité forfaitaire, indépendante des circonstances, à la charge du locataire ou fermier qui résilie le contrat de façon anticipée (Lachat/Micheli, note 13 ad. p.315; Zihlmann, p.90). La décision attaquée, qui le rappelle, ne saurait être tenue pour arbitraire ou contraire au droit sur ce\npoint.\n3. Conformément à l'article 20 alinéa 2 CO, si un contrat n'est\nvicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées\nde nullité, à moins qu'il y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait\npas été conclu sans elles. En l'espèce, en raison de sa nullité, l'article\n6 du contrat doit en être retranché, le reste du contrat subsistant sans\nchangement (Gauch/Schluep/Tercier, Partie générale du droit des obligations, 2e éd. no 476). Au vu du montant limité à environ 2 mois de fermage\nde la clause litigieuse et de la durée initiale de 5 ans ferme du contrat,\nil apparaît en effet - à tout le moins dans le cadre de l'examen sommaire\nqu'autorise une procédure de mainlevée - que les parties auraient néanmoins conclu le contrat aux mêmes conditions, à supposer qu'elles aient\nconnu la nullité de la clause litigieuse, cela d'autant plus que la loi\nelle-même règle les conséquences d'une résiliation anticipée signifiée par\nle fermier.\nDès lors et conformément à l'article 293 CO, il aurait appartenu\nau poursuivi d'établir qu'il s'était valablement libéré de l'obligation de\npayer le loyer exigible le jour du dépôt de la réquisition de poursuite\n(Panchaud/Caprez, La mainlevée d'opposition § 14). Il n'a rien fait de\ntel, alors que la poursuivante allègue, sans être contredite, que les locaux n'ont pu être reloués que le 1er mars 1994. Dans la mesure où la"}