{"Signatur": "NE_TC_005", "Spider": "NE_Omni", "Sprache": "fr", "Datum": "1995-06-19", "HTML": {"Datei": "NE_Omni/NE_TC_005_CCC-1995-6924_1995-06-19.html", "URL": "https://jurisprudence.ne.ch/scripts/omnisapi.dll?OmnisPlatform=WINDOWS&WebServerUrl=&WebServerScript=/scripts/omnisapi.dll&OmnisLibrary=JURISWEB&OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&OmnisServer=JURISWEB,7000&Parametername=NEWEB&Schema=NE_WEB&Source=&Aufruf=getMarkupDocument&cSprache=FRE&nF30_KEY=176&W10_KEY=1984873&nTrefferzeile=187&Template=search_result_document.html", "Checksum": "38e898871057353f601a169aa2cf49ca"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["CCC.1995.6924", "INT.1996.186"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["fr", "de", "it"], "Text": "Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de cassation civile 19.06.1995 CCC.1995.6924 (INT.1996.186)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Neuenburg  Cour de cassation civile"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de cassation civile"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Neuchâtel  Cour de cassation civile"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Baisse de loyer. 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Depuis le 1er juillet 1990, la répercussion d'une hausse du TH de 1/4 % a été réduite à 2 % pour un TH supérieur à 6 %, 2 1/2 % pour un TH compris entre 5 et 6 % et 3 % pour un TH inférieur à 5 %, à l'avantage des locataires (art.13 al.1 OBLF). S'agissant d'une réglementation impérative échappant à la libre disposition des parties à un contrat de bail, elle s'applique immédiatement aux baux en cours au 1er juillet 1990 (art.3 Titre final CC). Toutefois, l'ordonnance d'application du nouveau droit prévoit, à titre de droit transitoire, une exception au principe de l'application immédiate. C'est ainsi que selon l'article 26 al.4 OBLF, si, au 1er juillet 1990, le loyer en cause est fondé sur un TH de moins de 6 %, le bailleur peut, à une date ultérieure, augmenter le loyer de 3 1/2 % (soit le taux prévu par l'ancien droit) par quart de pourcentage inférieur à 6 %. En revanche, ni la loi ni l'ordonnance d'application ne contiennent de dispositions analogues, s'agissant d'une baisse de loyer demandée à l'occasion d'une baisse du TH par un locataire qui avait vu auparavant son loyer augmenter de 3 1/2 % par 1/4 de pour-cent en application de l'article 26 al.4 OBLF.\nb) Le nouveau droit du bail prévoit, comme l'avait dit auparavant la jurisprudence, que le locataire qui entend obtenir une baisse de son loyer à la suite d'une baisse du taux hypothécaire ne peut y prétendre que pour le prochain terme (art. 270a CO), jurisprudence et doctrine précisant au surplus qu'il doit respecter le délai de préavis (CB 4/93 p.97 et ss). Cette exigence résulte du parallélisme voulu entre les droits et obligations du bailleur qui prétend à une augmentation du loyer et ceux du locataire qui demande à être mis au bénéfice d'une baisse de loyer. Elle se retrouve à l'article 13 OBLF qui prévoit, comme l'ancien article 9 OASL, qu'une baisse de loyer se détermine en proportion des facteurs de hausse correspondants, la mise en oeuvre pratique de ce principe devant permettre, en cas de baisse de loyer, de retrouver le loyer initial (ATF 106 précité).\n3. Dès lors qu'il ne traite que des droits du bailleur faisant valoir une hausse de loyer et qu'il ne dit rien de ceux du locataire prétendant à une baisse, l'article 26 al.4 OBLF rompt avec le principe du parallélisme et de l'égalité de traitement entre les parties à un bail. S'agit-il d'une lacune qu'il appartient au juge de combler (art.1 al.2 et 3 CC) - et si oui, de quelle manière - ou d'un silence voulu par l'auteur de la norme ?\na) On ne saurait sans autre analyse donner raison au premier juge lorsqu'il conclut que, l'article 26 al.4 OBLF ne mentionnant ni le locataire ni une éventuelle baisse de loyer, on se trouve en présence d'un texte clair ne souffrant d'aucune lacune. La clarté d'un texte ne signifie pas nécessairement qu'il est complet. Au demeurant, la clarté du texte en cause n'est qu'apparente. Il suffit en effet de constater qu'à partir du même texte, commentateurs et tribunaux parviennent à des solutions différentes (voir Roncoroni, Office fédéral de la justice, in MP 1/94 p.1 et ss; Tobler, Office fédéral du logement in CB 1/94 p.11; jugement du tribunal des baux de Bülach du 6 décembre 1994 in MP 4/94 p.196; jugement du tribunal des baux vaudois du 9 mai 1994 in CB 1/1995 p.27).\nb) L'OBLF a été adoptée le 9 mai 1990, alors que dans la plupart des cantons, les taux hypothécaires de référence, soit essentiellement ceux des banques cantonales, passaient à 5 1/2 % durant l'été 1989, 6 % durant l'automne 1989 (5 3/4 % pour Neuchâtel) pour atteindre 6 1/2 % au printemps 1990 (6 1/4 % dès le 1.10.1990 à Neuchâtel) et même 7 % (6 3/4 % à Neuchâtel) durant l'année 1991 (MP 1995, Indices...). Il paraît ainsi évident que l'auteur de l'OBLF n'a pas envisagé que les taux hypothécaires redescendraient au-dessous de 6 % dans un proche avenir. Partant de ce constat, Roncoroni (MP 1/94 p.1 et ss) soutient que l'article 26 al.4 OBLF contient une véritable lacune et qu'elle ne peut être comblée, en vertu de l'équité et du parallélisme qui doit exister entre hausse et baisse de loyer, qu'en appliquant à la baisse l'article 26 al.4 OBLF si le bailleur a fait usage de cette disposition transitoire à la hausse, soit en appliquant en faveur du locataire le taux de répercussion à la baisse correspondant à un taux de 3 1/2 % à la hausse.\n4. La Cour de céans ne peut suivre cet avis."}