A. L'Hôpital X. et G.T.
sont liés depuis le 1er avril 1961 par un contrat de bail à ferme portant
sur le domaine de l'hôpital [...] Le 15 février 1979, G.T. et l'hôpital ont conclu un nouveau bail à ferme. Le 1er mai 1985, ils ont conclu un avenant à ce con-
trat par lequel ils le confirmaient globalement, n'y apportant que quel-
ques modifications sur le fermage. Cet avenant a été approuvé par le Con-
seil d'Etat. Par courrier du 12 avril 1990, l'hôpital a résilié le bail
avec effet au 30 avril 1991, mais peu de temps après, il est revenu sur sa
décision et a proposé à G.T. la "reconduction" du contrat pour 3
ans, soit jusqu'au 30 avril 1994. Par courrier du 4 février 1991, adressé
séparément à G.T. et à son fils E.T., ce dernier ayant été auto-
risé à exploiter le domaine, la commission d'étude pour l'avenir du domai-
ne de l'hôpital et le comité administratif de la fondation de l'Hôpital X. (ci-après : le comité administratif) ont confirmé l'accord in-
tervenu entre parties le 30 janvier 1991, accord aux termes duquel "le
bail actuel est maintenu et arrivera donc à échéance le 30 avril 1994". Le
1er mai 1991, l'hôpital et G.T. ont conclu un second avenant au
contrat du 15 février 1979 par lequel ils confirmaient à nouveau le bail
initial qui "est prolongé jusqu'à son échéance, soit jusqu'au 30 avril
1994". Le fermage annuel de cet avenant a été autorisé par le Conseil
d'Etat. Enfin, par courrier recommandé du 24 février 1993, le comité admi-
nistratif a résilié formellement pour le 30 avril 1994 le contrat de bail
à ferme liant l'hôpital à G.T..
B. Par jugement du 19 décembre 1994, le président du Tribunal civil
du district du Val-de-Ruz a ordonné l'expulsion de G.T. et E.T.
du domaine de l'Hôpital X., mettant en outre à leur charge les
frais de justice par 240 francs et les condamnant au versement d'une in-
demnité de dépens de 500 francs.
C. G.T. et E.T. recourent contre ce prononcé en invoquant
l'arbitraire et la fausse application du droit.
Ils concluent, sous suite de frais et dépens, à l'annulation du
jugement entrepris et, principalement, à ce que la Cour de cassation, sta-
tuant au fond, déclare nulle la résiliation du 24 février 1993 et rejette
dans toutes ses conclusions la requête d'expulsion. Subsidiairement, ils
concluent au renvoi du dossier à tel juge qu'il plaira à la Cour de dési-
gner pour nouvelle décision.
D. Le président du Tribunal du district du Val-de-Ruz ne formule ni
observations ni conclusions. Dans ses observations, l'intimé conclut au
rejet du recours sous suite de frais et dépens.
E. Par ordonnance du 7 février 1995, le président de la Cour de
cassation civile a suspendu l'exécution de la décision attaquée.
C O N S I D E R A N T
1. Interjeté dans les formes et délai légaux (art.416 CPC), le re-
cours est recevable.
2. a) Les recourants se prévalent de l'article 415 al.1 let.b CPC
qui prévoit comme motifs de cassation l'arbitraire dans la constatation
des faits ou l'abus du pouvoir d'appréciation.
Les constatations de fait lient la Cour de cassation, sauf arbi-
traire, c'est-à-dire sauf lorsque le juge a dépassé les limites de son
large pouvoir d'appréciation des preuves, par exemple en admettant un fait
dénué de toute preuve ou en rejetant un fait indubitablement établi (RJN
1988, p.41 et les arrêts cités).
b) En l'espèce, le seul véritable grief d'arbitraire invoqué
(cf. p.16 du recours) a trait à l'omission par le premier juge de considé-
rer que l'avenant du 1er mai 1991 mentionné dans le jugement a été rempla-
cé par un second avenant, du 1er mai 1991 également, soumis à la signature
de G.T. par un courrier du 12 juin 1991, et qui prévoyait un
autre fermage.
Il est en effet établi que le bailleur a pratiqué le fermage de
18'940 francs contenu dans le second avenant. Toutefois, les deux avenants
ne diffèrent que sur la question du fermage. On peut donc considérer que
le Conseil d'Etat avait déjà connaissance de la durée du bail résultant du
second avenant, puisqu'il avait approuvé le premier, identique sur ce
point. Dès lors, son approbation du nouvel avenant n'aurait dû porter que
sur le montant du fermage. Or, un éventuel montant excessif de ce dernier
n'aurait été nul que pour la partie qui aurait dépassé le montant licite
et une telle nullité n'aurait pas affecté la validité du contrat (art.45
LBFA). Ainsi, s'il est bien fondé, le grief reste sans influence sur le
dispositif de la décision entreprise; il n'y a pas motif à cassation de ce
chef.
c) Quant aux autres griefs d'arbitraire soulevés par les
recourants à l'encontre du jugement attaqué, ils ne se rapportent
manifestement pas à la constatation des faits ni à un éventuel abus de
pouvoir d'appréciation du premier juge, mais à l'interprétation juridique
par celui-ci de faits établis. Ces griefs relèvent donc de l'application
du droit au sens de l'article 415 al.1 let.a et seront examinés librement
par la Cour dans les considérants suivants.
3. Les recourants se plaignent d'une violation du principe "in du-
bio contra stipulatorem".
a) Selon l'article 18 CO, pour apprécier la forme et les clau-
ses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention
des parties. Si celle-ci ne peut être établie, on tablera sur la volonté
probable des contractants. En vertu du principe de la confiance, le con-
trat s'interprète d'après toutes les circonstances qui ont entouré sa con-
clusion. Dans ce cadre, le juge recherche la solution la plus appropriée
aux circonstances : on ne saurait admettre que les parties en auraient
voulu une autre. En règle générale, les règles dispositives de la loi sau-
vegardent de manière satisfaisante les intérêts des parties. Le contrac-
tant qui entend y déroger doit manifester nettement sa volonté (ATF 115 II
264 cons.5a; JT 1990 I 61 et citations). Enfin les clauses peu claires
doivent être interprétées contre la partie qui les a rédigées (ATF 97 II
72, 87 II 234).
b) En l'espèce, la clause de l'avenant du 1er mai 1991 selon
laquelle "le bail est prolongé jusqu'à son échéance, soit jusqu'au 30 a-
vril 1994", ne prête pas à confusion. Il ne pouvait en effet échapper aux
recourants qu'il s'agissait non d'une véritable prolongation mais de la
confirmation de la durée de la reconduction tacitement convenue en 1988
(v.cons.4b). Toute autre interprétation était exclue du fait déjà que les
parties avaient prévu, le 4 février 1991, que le bail viendrait à échéance
le 30 avril 1994. Cette échéance n'excluait pas une nouvelle reconduction
tacite du contrat, une éventualité que l'hôpital a cependant formellement
écartée par son courrier du 24 février 1993.
Par ailleurs, si le bail à ferme de 1979 a bel et bien été rési-
lié par l'hôpital pour le 30 avril 1991, il s'avère que cette résiliation,
à supposer même qu'elle ait été valable, a été annulée d'un commun accord.
En effet, les recourants ont tous deux contresigné le courrier à leur ad-
resse par lequel l'hôpital confirmait que le bail actuel était maintenu.
Qui plus est, les parties ont clairement indiqué dans leur avenant du 1er
mai 1991 "qu'elles ont conclu un bail à ferme en date du 15 février 1979,
bail qui a été résilié à l'époque, mais que les parties ont confirmé suite
à l'annulation de la résiliation et aux termes duquel elles se réfèrent
(...)". Ici non plus, la volonté des parties ne se prête pas à l'interpré-
tation : un nouveau contrat n'a pas été passé, mais le précédent confirmé.
Dès lors, les recourants ne sauraient de bonne foi se prévaloir du terme
"reconduction" souvent utilisé par l'hôpital dans ses courriers entre 1990
et 1991.
4. L'article 8 de la loi fédérale sur le bail à ferme agricole
(LBFA) a la teneur suivante :
"1 Le bail est réputé reconduit sans changement pour les six an-
nées suivantes :
a. s'il a été conclu pour une durée indéterminée et s'il n'a
pas été résilié valablement;
b. s'il a été conclu pour une durée déterminée et s'il a été
reconduit tacitement à l'échéance.
2 L'accord prévoyant la reconduction pour une durée plus cour-
te n'est valable que s'il est approuvé par l'autorité canto-
nale. L'approbation doit être demandée dans les trois mois à
compter du début de la reconduction du bail.
3 Les dispositions sur la réduction de la durée initiale du
bail sont applicables par analogie."
a) Les recourants voient une violation de l'article 8 al.2 LBFA
dans le fait que la "reconduction" de leur bail à ferme, intervenue selon
eux le 1er mai 1991 pour trois ans, soit pour une durée inférieure à celle
prévue par la loi (art.8 al.1 LBFA), n'a pas été approuvée par le Conseil
d'Etat neuchâtelois. La convention portant reconduction, à savoir l'ave-
nant du 1er mai 1991, serait dès lors nulle et ils pourraient se prévaloir
de la durée légale de six ans qui porterait l'échéance du contrat au 30
avril 1997. Partant, la résiliation au 30 avril 1994 serait nulle elle
aussi et la requête d'expulsion infondée.
b) Pour répondre au grief des recourants, il sied de rappeler
que le contrat passé le 15 février 1979 l'avait été pour une durée initia-
le de six ans, renouvelable tacitement de trois ans en trois ans (v. art.2
dudit contrat). La première reconduction a eu lieu en 1985 pour une pé-
riode de trois ans. En effet, selon son article 60 al.1, les dispositions
de la LBFA sur la durée du bail ne s'appliquaient pas aux baux conclus ou
reconduits, avant son entrée en vigueur le 20 octobre 1986. La seconde re-
conduction, tacite celle-là, a donc eu lieu en 1988, mais cette fois pour
six ans conformément à l'article 8 al.1 LBFA. Etant établi (v. cons.3b)
que le bail de 1979 n'a pas été reconduit le 1er mai 1991, mais maintenu
jusqu'à son échéance le 30 avril 1994, l'argument des recourants tombe à
faux : le bail n'était pas sujet à prolongation entre 1988 et 1994.
c) Dans une seconde hypothèse, les recourants prétendent que
l'avenant au bail à ferme du 15 février 1979, signé le 1er mai 1985, doit
être considéré comme un nouveau bail puisqu'il a fait suite à une résilia-
tion du contrat de base. Le bail du 1er mai 1985 aurait eu une durée ini-
tiale légale de six ans et serait arrivé à échéance le 30 avril 1991. Par
conséquent, toute reconduction ou prolongation du contrat était, en avril
1991, d'au moins six ans à défaut d'autorisation expresse du Département
de l'agriculture et le bail arriverait à échéance le 30 avril 1997 et non
1994.
d) Toutefois, cette hypothèse aussi s'écroule dans la mesure
déjà où, dans l'avenant du 1er mai 1985, tout comme dans celui du 1er mai
1991 (v. cons.3b), il est précisé que "les parties ont conclu un bail à
ferme en date du 15 janvier 1979, bail qui a été résilié à l'époque, mais
que les parties confirment suite à l'annulation de la résiliation et au
terme duquel elles se réfèrent (...)". Il est dès lors évident, ce que le
premier juge a constaté, qu'en 1985 la volonté des parties n'était pas de
conclure un nouveau contrat, mais de reconduire celui de 1979.
5. Il convient donc de rejeter le recours et de mettre les frais et
dépens à la charge des recourants.
Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION CIVILE
1. Rejette le recours.
2. Met à la charge des recourants les frais judiciaires, qu'ils ont avan-
cés par 550 francs, et une indemnité de dépens de 500 francs en faveur
de l'intimée.
Neuchâtel, le 27 mars 1995
AU NOM DE LA COUR DE CASSATION CIVILE
Le greffier Le président