Ce protocole a été signé par les propriétaires, leur mandataire Me L., D., son assurance responsabilité civile la compagnie d'assurances M., Y. et E. L’expertise a été réalisée par O., ingénieur à Fribourg. Celui-ci a rendu un premier rapport le 12 octobre 2000, puis trois rapports complémentaires les 15 décembre 2000, 26 janvier et 10 mai 2001.
Dans son premier rapport, O. a relevé que les travaux étaient entachés de deux défauts majeurs : (1) un système de drainage déficient (les drains se trouvaient au-dessus du niveau inférieur du radier) et (2) une isolation acoustique insuffisante. Il est arrivé à la conclusion générale suivante :
« L’architecte