{"Signatur": "NE_TC_001", "Spider": "NE_Omni", "Sprache": "fr", "Datum": "1998-09-28", "HTML": {"Datei": "NE_Omni/NE_TC_001_CC-1996-617_1998-09-28.html", "URL": "https://jurisprudence.ne.ch/scripts/omnisapi.dll?OmnisPlatform=WINDOWS&WebServerUrl=&WebServerScript=/scripts/omnisapi.dll&OmnisLibrary=JURISWEB&OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&OmnisServer=JURISWEB,7000&Parametername=NEWEB&Schema=NE_WEB&Source=&Aufruf=getMarkupDocument&cSprache=FRE&nF30_KEY=1051&W10_KEY=1985507&nTrefferzeile=124&Template=search_result_document.html", "Checksum": "b2583f15ab3c389f8fb74c17a1443d7c"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["CC.1996.617", "INT.1998.1078"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Neuenburg Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour civile au sens strict 28.09.1998 CC.1996.617 (INT.1998.1078)"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour civile au sens strict 28.09.1998 CC.1996.617 (INT.1998.1078)"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour civile au sens strict 28.09.1998 CC.1996.617 (INT.1998.1078)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Neuenburg Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour civile au sens strict"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour civile au sens strict"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour civile au sens strict"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Défauts de la chose louée pendant le bail. 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Ce\ncalcul n'est cependant pas toujours facile de sorte qu'il est admis que la\njurisprudence procède à une appréciation en équité, par référence à\nl'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (Cahiers\ndu bail, 4/97 p.105 et les références citées).\nb) S'agissant des pannes de chauffage et des problèmes du\nboiler, le dossier ne renseigne pas suffisamment sur la durée de ces\ninconvénients et leur cause exacte pour qu'ils puissent entrer en compte\npour une réduction du loyer. En revanche, le système de ventilation a été\ndéfectueux pendant toute la durée du bail et le service de l'hygiène a\ndemandé à la bailleresse de le réparer ce qu'elle n'a pas fait\nconvenablement. La situation était telle que les services compétents ont\nenvisagé la fermeture de l'établissement. On doit admettre qu'il s'agit de\ndéfauts suffisamment importants pour justifier une réduction de loyer. Il\na du reste déjà été jugé que le dysfonctionnement d'une ventilation\nconstitue un inconvénient majeur pour un établissement public (RJN 1995\np.61). Le montant de la réduction est cependant difficile à fixer,\nd'autant plus que les problèmes invoqués existaient déjà avant que\nR. ne reprenne l'exploitation du café. Il n'a pas été établi que le\npersonnel de l'établissement aurait été atteint dans sa santé tant l'air\nétait vicié. On ignore également quelle part de la clientèle a renoncé à\nrevenir dans l'établissement en raison des problèmes de ventilation. Le\ndossier ne renseigne pas non plus sur l'aggravation de la situation due au\ngrippage définitif du système d'arrivée d'air qui s'est vraisemblablement\nproduit au début de l'année 1996. De façon générale, la jurisprudence en\nmatière de réduction de loyer trahit une pratique relativement\nrestrictive, aux termes de laquelle la réduction moyenne se situe entre 20\n% et 25 % du loyer, des montants supérieurs à 40 % n'étant retenus que\ndans des cas extrêmes et bien souvent pour une durée limitée (Corboz, in\nSJ 1979 p.145 ss; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p.169-170).\nCompte tenu des caractéristiques de la présente espèce, l'arrêt publié au\nRJN 1995 p.61 paraît le mieux à même de permettre une comparaison. Il\nparaît équitable d'accorder une réduction de loyer de 25 %.\nCette réduction est due depuis le 10 mai 1995, date de la\nréception par la défenderesse de la lettre du service d'hygiène\nl'informant de la défectuosité de la ventilation. Aucun élément figurant\nau dossier ne permet de retenir que la défenderesse (propriétaire de\nl'immeuble depuis décembre 1994), connaissait le défaut à une date\nantérieure. La précédente locataire a en particulier exposé qu'elle avait\nparlé de ce problème au précédent propriétaire, mais qu'elle n'avait\njamais entrepris de démarches pour obtenir une amélioration du système.\nElle-même n'a jamais été locataire de la défenderesse. Une réduction de\nloyer est due dès cette date et jusqu'au 15 juillet 1996, la situation\nn'étant pas encore rétablie à ce moment, puisque des travaux ont encore dû\nêtre faits dans le courant de l'automne 1996. Il ne s'agissait pas de\ntravaux d'entretien courants, puisque la remise en ordre de la ventilation\na nécessité douze heures de travail et que le moteur de la ventilation de\nla salle de débit a dû être remplacé (D.30 annexe D.32).\nLa réduction du loyer ne peut porter que sur le montant payé\npour la location du café, c'est-à-dire 1'800 francs par mois, la\ndemanderesse sous-louant l'appartement pour un montant de 550 francs par\nmois. La réduction est dès lors de 450 francs par mois pour la période du\n10 mai 1995 au 15 juillet 1996.\n3. Selon l'article 259 litt.e CO, si, en raison du défaut, le\nlocataire a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts\ns'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable.\nLa demanderesse invoque une perte de bénéfice pour les locaux\ncommerciaux et des frais d'avocat. S'agissant du premier poste, le dossier\nne donne pas d'informations sur la perte de bénéfice due au manque de\nventilation des locaux, faute de tout document comptable. On doit relever\négalement à cet égard que la précédente tenancière indiquait que les\ndéfauts invoqués existaient déjà, mais qu'elle pouvait vivre convenablement de l'exploitation du café (D.41). Elle a expliqué qu'elle avait vendu\nle café pour 40'000 francs à R.. Cette dernière n'a pas précisé pour quel\nmontant elle a remis l'établissement à dame B. , de sorte qu'on ne peut\nnon plus évaluer sa perte de ce chef. Il lui incombait d'établir son\ndommage ce qu'elle n'a pas fait. Sa demande doit être rejetée s'agissant\nde la perte de bénéfice.\nConcernant les frais d'avocat, il est admis qu'il s'agit d'un\npréjudice qui donne lieu à paiement de dommages-intérêts lorsque l'intervention du mandataire a été indispensable pour contraindre le bailleur\nà effectuer les travaux (Lachat, op.cit., p.171).\nEn l'occurrence, on doit admettre que tel est le cas. La\ndéfenderesse n'a en effet pas fait preuve de la diligence nécessaire pour\nremettre les locaux en état au point que l'établissement a été menacé de\nfermeture. La demanderesse a dû intervenir à de nombreuses reprises,\nnotamment en saisissant les autorités judiciaires, avant d'obtenir\npartiellement satisfaction. La défenderesse était assistée d'un avocat\ndans les premiers temps de ses litiges avec la demanderesse, ce qui\njustifiait que cette dernière le soit aussi. Quant au montant des"}