L'immeuble rapportait annuellement environ 15'000 francs au de
cujus (D.2/7, D.5A). La défenderesse a entrepris d'importants travaux de
transformation dans l'immeuble en 1988-1989 pour un coût total de
559'004.20 francs (D.5/4, D.36).
Le revenu locatif brut de l'immeuble a ensuite été de :
- Fr. 50'724.-- en 1990,
- Fr. 53'760.-- en 1991,
- Fr. 56'352.-- en 1992,
- Fr. 56'352.-- en 1993,
- Fr. 51'728.-- jusqu'au 4 décembre 1994, soit :
Fr.