Arrêt du Tribunal Fédéral

Arrêt du 10.08.2026 [5A_623/2026]

A. Le 6 février 2024, B.________ a déposé une réquisition de poursuite en réalisation d’un gage immobilier à l’encontre de A.A.________ et B.A.________ pour une créance en capital de 435'000 francs résultant d’un prêt hypothécaire, montant auquel s’ajoutaient divers intérêts trimestriels. Cette créance était garantie par deux cédules hypothécaires grevant le bien-fonds n° [111] du cadastre de Z.________, sur lequel est bâtie la maison dans laquelle habitent les débiteurs. Donnant suite à cette réquisition, l’Office des poursuites (ci-après : OP) a notifié à chacun des époux A.________ un commandement de payer en date du 17 février 2024 (poursuite n° [222] à l’encontre de A.A.________, poursuite n° [333] à l’encontre de B.A.________). Les débiteurs n’y ont pas fait opposition. Par réquisition du 10 octobre 2024 parvenue à l’OP le 30 octobre 2024, B.________ a sollicité la vente du précité bien-fonds n° [111]. Les conditions de la vente ont été déposées le 16 décembre 2025 et la vente a été fixée au 27 février 2026. Ce jour-là, le bien-fonds a été adjugé à des tiers pour la somme de 800'000 francs. Dans l’intervalle, A.A.________, en tant que titulaire de la raison individuelle C.________ inscrite au registre du commerce, avait été déclaré en faillite par jugement du 26 novembre 2025.

Le 9 mars 2026, A.A.________ et B.A.________ ont déposé auprès de l'Autorité cantonale inférieure de surveillance des offices des poursuites et des faillites (ci-après : AiSLP) une plainte contre la vente aux enchères et l’adjudication du 27 février 2026 concernant le bien-fonds n° [111]. Ils ont conclu à leur annulation et à ce qu’un délai soit fixé à l’OP pour organiser une nouvelle vente aux enchères ou une vente de gré à gré et à ce qu’il soit statué sur les frais. Ils ont invoqué les efforts qu’ils ont déployés pour vendre leur immeuble, puis pour trouver un créancier disposé à reprendre la créance de B.________, et les démarches entreprises à leur demande par la société D.________ SA, courtier hypothécaire. Ils ont évoqué que la faillite du mari n’était pas encore entrée en force au moment de la vente. Ils ont reproché à l’OP de ne pas avoir différé la vente aux enchères afin de laisser à toutes les parties le temps nécessaire pour conclure un accord acceptable, en violation de l’article 134 LP. Ils ont enfin évoqué qu’un enchérisseur avait été écarté sans droit. Les plaignants ont requis la production du dossier de l’OP relatif à la vente forcée du bien-fonds n° [111] et du dossier de l’office des faillites relatif à la faillite du mari, « y compris copie de tous les courriels échangés par ces autorités en rapport avec ces dossiers ».

Invité à faire part de ses observations et à faire parvenir « le dossier complet de la cause », l'OP a déposé ses observations (courrier du 25.03.2026) auxquelles il a joint les pièces du dossier, concluant au rejet de la plainte. Par courrier du 27 mars 2026, ces observations ont été transmises aux époux A.________ et un délai de dix jours leur a été accordé pour faire part de leurs remarques éventuelles. Les plaignants se sont exprimés par courrier du 21 avril 2026, parvenu à son destinataire le 22 avril 2026.

Par décision du 21 avril 2026, l’AiSLP a rejeté la plainte. Elle a laissé ouverte la question de savoir si le mari était en faillite au moment de la vente, dès lors que même si cela avait été le cas, la législation permet la continuation d’une poursuite tendant à la réalisation de gages appartenant à des tiers, règle qui vaut également lorsque le débiteur et un tiers sont copropriétaires de l’immeuble constitué en gage. S’agissant de conditions des enchères (art. 134 LP) et du non-report de la date de la vente, elle a relevé que la créancière avait requis la vente en octobre 2024, soit seize mois avant la vente, de sorte que les plaignants avaient disposé d’un temps considérable pour prendre des mesures concernant leur dette vis-à-vis de B.________ et éventuellement vendre leur bien ; que les conditions de vente déposées le 16 décembre 2025 mentionnaient que la vente aurait lieu le 27 février 2026 et rappelaient la possibilité de déposer une plainte, ce que n’avaient pas fait les intéressés. L’AiSLP a aussi souligné que les plaignants n’avaient pas prouvé l’existence d’un événement inattendu le jour des enchères dont la survenance aurait justifié le report. Elle a retenu que l’OP n’était pas tenu de reporter la date des enchères en raison des démarches effectuées par les plaignants pour trouver une issue à leurs difficultés. En ce qui concerne le grief selon lequel D.________ SA aurait été écartée sans droit des enchères, elle a souligné que le procès-verbal des enchères ne fait pas état d’une surenchère par cette société et que selon l’OP, ce n’est qu’après la troisième criée, soit tardivement, qu’elle a soumis une surenchère.

B. A.A.________ et B.A.________ recourent contre cette décision auprès de l'Autorité supérieure de surveillance en matière de poursuites et faillites (ci-après : ASSLP ou Autorité de céans) en demandant que l’effet suspensif soit accordé à leur recours et en concluant, sur le fond, en particulier à l’annulation de la vente forcée du 27 février 2026 et de l’adjudication du même jour concernant le bien-fonds n° [111], ainsi qu’à la fixation d’un délai à l’OP pour organiser une nouvelle vente aux enchères ou une vente de gré à gré. Ils reprochent à l’OP une violation de l’article 134 LP en maintenant le calendrier de la vente alors même qu’un repreneur sérieux et solvable s’était présenté pour s’acquitter de la dette envers le créancier-gagiste et régler l’ensemble des procédures de poursuites ouvertes à leur encontre. Ils exposent les démarches entreprises par D.________ SA avec l’OP et l’office des faillites pour trouver un accord global en vue de la reprise de la dette hypothécaire, et notamment le recours à un notaire pour régler les modalités pratiques de la reprise au cours de pourparlers qui se sont déroulés entre le 2 et le 24 février 2026. Les recourants font valoir qu’une solution avait été trouvée qui nécessitait un accord de B.________, mais que celui-ci n’avait pas abouti faute pour elle de le signer. Ils reprochent ainsi au créancier-gagiste d’avoir abusé de sa position pour bloquer un règlement de toutes les procédures d’exécution forcée leur permettant de vivre décemment leur retraite. Ils invoquent une violation de leur droit d'être entendu découlant du fait que l'AiSLP n'a pas donné suite à leur demande que soient requis le dossier de l'office des faillites et les « courriels internes aux offices concernés ». Ils demandent l'audition du notaire.

C. L’AiSLP se réfère aux considérants de la décision attaquée et conclut au rejet du recours. L’OP informe qu’il n’a pas d’observations à formuler.

C O N S I D E R A N T

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2. La procédure devant l’Autorité supérieure de surveillance en matière de poursuites et faillites (ASSLP) est régie par la LP, par la LILP et par la LPA (art. 20a al. 2 et 3 LP, art. 19 LILP).

3. a) Dans leur recours, les intéressés font valoir qu'en consultant le dossier de l'OP après la vente, ils ont reçu copie de plusieurs courriels échangés entre l'OP, l'office des faillites et le notaire, dont il ressort que des discussions avaient eu lieu « pour résoudre dans l'intérêt des parties l'ensemble des procédures en cours . Ils ont déposé ces courriels à l'appui de leur plainte à l'AiSLP. Il s’agit de courriels des 3 et 4, 12, 20 et 23 février 2026. Les recourants font aussi valoir que « [p]our mieux connaître les détails de ces négociations et les raisons de leur échec », ils avaient requis la production par l'AiSLP des dossiers de l'OP et de l'office des faillites y compris les courriels échangés par ces autorités en rapport avec ces dossiers. Ils reprochent à l’AiSLP de ne pas avoir donné suite à leur « proposition de preuve par réquisition des courriels internes aux offices concernés, ni à la réquisition du dossier de l'office des faillites ». Ils y voient une violation de leur droit d'être entendu.

b) Le droit d'être entendu garanti par l'article 29 al. 2 Cst. féd. comprend notamment le droit de produire des preuves pertinentes et d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (arrêt du TF du 17.04.2024 [5A_121/2024] cons. 3.2, ATF 148 II 73 cons. 7.3.1). De jurisprudence constante, l'autorité peut renoncer à procéder à des mesures d'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167 cons. 4.1).

c) Il ressort du dossier que dans le cadre de l'instruction de la plainte, le service juridique de l’Etat – agissant pour l'AiSLP – a enjoint l'OP de lui faire parvenir « le dossier complet de la cause » (courrier du 10.03.2026). L'OP a donné suite à cette demande en déposant neuf pièces littérales, parmi lesquelles figurent un échange de courriels entre les offices de poursuites et faillites et le notaire des 3 et 4 février 2026 ainsi qu'un échange de courriels entre D.________ SA, le notaire et le préposé de l'office des faillites du 23 février 2026.

L'AiSLP a ainsi donné suite à la réquisition de preuve des recourants s'agissant du dossier de l'OP, puisqu'elle a demandé à cet office de lui faire parvenir le dossier complet de la cause. Il faut relever à ce propos que la réquisition des recourants visant – en sus du dossier de l'OP – à la production des courriels échangés par l'OP et l'office des faillites en rapport avec les dossiers des recourants, n'a pas de portée propre, dès lors que de tels courriels font à l’évidence partie du dossier à constituer par ces autorités. Cela étant et dès lors qu'elle a donné suite à la demande tendant à ce que soit produit le dossier de l'OP, l'AiSLP n'a pas violé le droit des recourants à ce qu'il soit donné suite à leur offre de preuves pertinentes.

S'agissant du dossier de l'office des faillites, dont la production a aussi été requise, il ressort du dossier que l'AiSLP n'a pas demandé à l'obtenir, sans que la décision attaquée adresse de manière explicite les motifs de cette renonciation. Cela étant, il faut rappeler que le litige porte sur une mesure prise par l'OP, et non par l'office des faillites, de sorte qu'il n'existe a priori pas de raison de demander le dossier de ce dernier. De plus, la décision attaquée expose qu'indépendamment de l'existence d'une procédure de faillite concernant le mari, l'OP était légitimé à poursuivre la procédure en réalisation de gage immobilier (cons. 2). On comprend ainsi de manière implicite que l'AiSLP a estimé que le dossier de l'office des faillites n'était pas nécessaire pour trancher le cas et que son contenu ne pouvait pas influer sur la décision à rendre, de sorte qu'il a renoncé à le demander, par appréciation anticipée des preuves.

d) Au vu des considérations ci-dessus, le grief d'une violation du droit à ce qu'il soit donné suite aux offres de preuves pertinentes des recourants doit être écarté.

4. a) Autre est la question de savoir si le dossier déposé par l'OP avec ses observations était complet. Plusieurs éléments permettent d’en douter. Tout d'abord, dans le cadre de leur plainte, les intéressés ont déposé des copies de différents courriels dont ils disent qu'ils les ont obtenus « en consultant le dossier de l'OP, après la vente ». Pour rappel, il s'agit d'échanges de courriels entre le notaire, une collaboratrice de l'OP et le préposé à l'office des faillites, survenus les 3 et 4 février 2026, puis les 12 février, 20 février et 23 février 2026. Or, si les pièces transmises par l'OP à l'AiSLP contiennent les échanges de courriels des 3 et 4 février et du 23 février 2026, les échanges de courriels des 12 et 20 février 2026 n'y figurent pas. Ensuite, les intéressés ont invoqué que « [s]elon le plan de réalisation immobilière du dossier de l'office des poursuites », la publication de la vente aux enchères a eu lieu dans la Feuille officielle du canton de Neuchâtel (FON) et dans la Feuille officielle suisse du commerce (FOSC) le 31 octobre 2025 et que la communication de l'état des charges, le dépôt de l'état des charges et des conditions de vente aux créanciers et aux débiteurs a eu lieu le 16 décembre 2025. Or, si l'OP a déposé les conditions de vente dans le cadre de ses observations à l'AiSLP, il n'a pas transmis d'informations concernant les publications FON et FOSC et l'état des charges. Par ailleurs, les intéressés ont déposé à l'appui de leur plainte la réquisition de vente du 10 octobre 2024 de B.________ adressée à l'OP et un courrier du 25 juin 2025 de B.________ à l'OP. Ces pièces ne figurent pas parmi les documents transmis par l'OP à l'appui de ses observations. De plus, ayant été rendu attentif par l’AiSLP (courriel du 17.04.2026) au fait que la réquisition de vente (10.10.2024) faisait référence aux poursuites n° [222] et n° [333] alors que le dossier joint aux observations ne contenait que le commandement de payer dans la poursuite n° [222], l'OP a fait parvenir le commandement de payer dans la poursuite n° [333], qu'il avait « omis d'annexer » à ses observations (courriel du 20.04.2026). Enfin, les intéressés indiquent que des publications annonçant la vente ont été faites dans le journal ArcInfo les 31 janvier et 7 février 2026, annonces qui ne figurent pas au dossier. L'ensemble de ces éléments permet de constater que le dossier transmis par l'OP en annexe à ses observations n'était pas complet.

Le constat de cette transmission incomplète du dossier n'a toutefois pas d'incidence pour les recourants dans le cas d'espèce dès lors qu'ils ont eu connaissance des pièces en question, comme il ressort de l'énumération qu'ils en font. Quant à l'AiSLP, elle a pu avoir connaissance, sinon de toutes les pièces, à tout le moins des pièces déterminantes pour l'issue du litige qui ne figuraient pas dans les observations de l'OP, que ce soit par le biais des pièces déposées par les recourants ou suite à une transmission ultérieure. Les publications dans la FON, la FOSC et ArcInfo sont par ailleurs des faits notoires qui sont accessibles à chacun. Les recourants ne prétendent pas non plus que le dossier de l'OP contiendrait d’autres pièces pouvant avoir une incidence sur l'issue du litige et qui n’auraient pas été portées à leur connaissance ou à celle de l’AiSLP.

b) Il paraît toutefois opportun, au vu de ces manquements, de rappeler les obligations des autorités en relation avec leur dossier. L'article 22 LPA prévoit que l'autorité tient un dossier qui comporte les éléments qu'elle a collectés (al. 1) ; elle l'ordonne de manière claire et établit un index des pièces qui le composent, lesquelles sont numérotées (al. 2). Dans une procédure de recours, et dans le cadre de l'échange d'écritures, l'article 114 LPA prévoit que l'autorité d'instruction invite l'autorité inférieure à produire son dossier (al. 2). L'obligation d'une tenue adéquate et le droit à une pagination correcte d'un dossier sont considérés comme une composante du droit d'être entendu consacré par l'article 29 al. 2 Cst. féd. Pour répondre à ces exigences, le dossier doit être complet et comporter l'ensemble des éléments collectés par l'autorité (arrêt du TFA du 16.04.2021 [D-596/2021] cons. 2.2 et les réf. cit.). Le dossier de l’autorité doit ainsi comporter toutes les pièces qui ont été produites ou reçues en relation avec l’affaire en question. Ces pièces comprennent notamment les courriers en provenance d’autres autorités, des parties ou de tiers, y compris les courriers échangés sous forme électronique (courriels), ainsi que les éventuelles notices transcrivant les échanges oraux avec les justiciables à l’occasion d’entretiens téléphoniques ou au guichet. Dans le cadre d’une procédure de plainte (ou de recours), il appartient à l’autorité dont la mesure est contestée de transmettre, à la requête de l’autorité de plainte (ou de recours), son dossier complet, c'est-à-dire l’ensemble des pièces qui constituent le dossier, indépendamment de savoir s'il les estime ou non pertinentes, nécessaires, utiles ou importantes pour l’issue du litige. En effet, cette appréciation ne lui appartient pas mais est du ressort de l’autorité saisie de la plainte (ou du recours). L’autorité saisie d’une plainte ou d’un recours doit pouvoir se fier au caractère complet et exhaustif du dossier produit par l’autorité dont la mesure ou la décision est contestée. Il convient d'attirer l'attention de l'OP sur ce qui précède afin qu’il se conforme à l’avenir aux exigences concernant la tenue des dossiers.

5. Les recourants reprochent à l'AiSLP de ne pas avoir pris en compte leurs remarques du 21 avril 2026 qui, selon eux, avaient été déposées dans le délai imparti compte tenu des féries de Pâques. Ces déterminations sont parvenues à leur destinataire le 22 avril 2026. Il ressort du dossier que par courrier du même jour, les plaignants ont été informés – à juste titre – que les féries n'étaient pas applicables à la procédure devant l'AiSLP de sorte que leur courrier ne respectait pas le délai imparti et était tardif. Indépendamment de cela, l'Autorité de céans observe que la décision de l'AiSLP est datée du 21 avril 2026 et qu’elle a ainsi été prise avant que les remarques des plaignants ne parviennent à leur destinataire. Il est indifférent que l'expédition de cette décision ne soit intervenue que le lendemain. L'AiSLP n'avait pas à prendre en considération les remarques des recourants dès lors qu'elle avait déjà formellement rendu sa décision la veille de leur réception. Cela étant, il ne saurait être reproché à l'AiSLP de ne pas avoir tenu compte d'éléments parvenus à sa connaissance après le prononcé de sa décision.

6. a) Conformément à l’article 134 al. 1 LP, applicable aux poursuites en réalisation de gage par renvoi de l’article 156 al. 1 LP, l’office des poursuites arrête les conditions des enchères immobilières d’après l’usage des lieux et de la manière la plus avantageuse. En la matière, il jouit d’une marge d’appréciation, en vue de la recherche de la solution économiquement la plus avantageuse pour permettre d’encaisser le montant le plus élevé possible, dans l’intérêt des créanciers et du débiteur (arrêt du TF du 09.05.2025 [5A_31/2025] cons. 6.2 et les réf. cit.). Les conditions de vente, y compris l’état des charges, constituent le fondement de toute vente aux enchères d’immeubles ; elles en déterminent les formalités, notamment les modalités de l’adjudication. Les conditions de vente peuvent être attaquées, par la voie de la plainte, soit parce qu'elles n'ont pas été arrêtées d'après l'usage des lieux et ne permettraient pas d'escompter le résultat le plus avantageux, soit parce qu'elles violeraient une disposition explicite ou l'esprit de la loi (cf. art. 134 LP ; arrêt du TF du 23.03.2015 [5A_853/2014] cons. 6.1.1).

b) Les recourants voient une violation de l’article 134 LP dans le fait que l'OP n'a pas retardé la vente et a maintenu « le calendrier rigide de la vente alors même qu'un repreneur sérieux et solvable s'était présenté pour s'acquitter de la dette envers le créancier gagiste et régler l'ensemble des procédures de poursuites ouvertes à [leur] encontre ». Ils exposent que le courtier hypothécaire, chargé par eux de trouver une solution permettant de ne pas passer par une vente aux enchères, avait été confronté à un « problème juridique [qui] résidait dans les garanties à fournir au repreneur » et que dans ce contexte, il avait tenté de mettre sur pieds une construction juridique « permettant de subroger le repreneur à B.________ », qui nécessitait la signature de B.________. Celle-ci ayant refusé de signer, cela avait privé le repreneur des garanties demandées, de sorte qu'il s'était retiré. Les recourants insistent sur les difficultés rencontrées avec B.________, qui dans un premier temps aurait admis sur le principe de surseoir à la vente à différentes conditions, pour ensuite refuser de signer les actes permettant la mise en œuvre de la construction juridique élaborée par leur courtier hypothécaire. Ils en déduisent que « le créancier gagiste a abusé de sa position » et font valoir que l'OP « a protégé ce comportement en maintenant la vente ». Selon eux, « il incombait à l'OP de renvoyer la vente, puisqu'il avait dirigé les négociations ».

L'argumentation des recourants est vaine en ce qu'elle invoque le comportement d'un tiers (B.________) dont ils n'expliquent pas en quoi et de quelle manière il pourrait être imputable à l'OP. Par ailleurs, le rôle qu'ils attribuent à l'OP, lequel aurait « dirigé les négociations », n'est pas étayé par le dossier. Il ressort plutôt de celui-ci que l'OP s'est limité à indiquer quelles étaient les conditions nécessaires à une annulation de la vente aux enchères (versement du montant en poursuite plus les frais de réalisation, cf. courriel du 04.02.2026) et qu'il n'a pas varié dans ses propos. Contrairement à ce qu'affirment les recourants, il ne ressort aucunement du dossier que l'OP serait sorti de ses attributions et qu'il aurait activement cherché une solution alternative à la vente aux enchères.

S'agissant de la violation invoquée de l'article 134 LP découlant du non-report de la vente, les recourants font valoir que le moment de la vente constitue un élément à prendre en considération dans le cadre des mesures visant à obtenir un prix de vente optimisé au sens de cette disposition. L’article 134 LP n’a toutefois pas la portée qu’ils lui prêtent. Si effectivement cette disposition englobe aussi la prise en considération du moment auquel a lieu la vente, pour en optimiser le produit, il est évident que cela a trait en premier lieu à des considérations qui permettent de favoriser la présence d’un plus grand nombre d’enchérisseurs (prise en compte de jours fériés, de périodes de vacances scolaires, éventuellement d'événements ou cérémonies publics importants) et dont il faut tenir compte dans le cadre de l’établissement des conditions de la vente immobilière. Par ailleurs, il ne faut pas oublier que la prise en compte du moment de la vente dans le cadre de l'article 134 LP intervient dans le contexte de la fixation des conditions des enchères. Une fois ces conditions fixées, l'article 134 LP ne permet pas de les adapter pour tenir compte d'événements postérieurs, comme par exemple des démarches entreprises par le débiteur parallèlement à celles de l’OP en vue de vendre son bien-fonds.

Dans le cas d’espèce, la créancière a requis la vente en octobre 2024, ce dont les plaignants ont été informé par avis de l’OP du 30 octobre 2024. La date de la vente aux enchères, fixée au 27 février 2026, a été communiquée par publication dans la FON et la FOSC du 31 octobre 2025. Les conditions de vente immobilières ont été déposées le 16 décembre 2025. L’Autorité de céans constate ainsi que les recourants ont bénéficié d’un temps non négligeable pour trouver des solutions permettant que la vente prévue le 27 février 2026 n’ait pas lieu. Ils n’ont par ailleurs pas contesté les conditions de vente, ainsi qu’ils l’admettent eux-mêmes dans leur plainte.

Le grief d'une violation de l'article 134 LP doit ainsi être rejeté

7. Les recourants invoquent encore une jurisprudence (ATF 63 III 22) selon laquelle si, le jour des enchères, survient un événement inattendu qui pourrait avoir une incidence sur l’intérêt qui leur est porté, l’office des poursuites a le droit, mais pas l’obligation, d'y surseoir. Ils en déduisent que si l’OP « pouvait surseoir à la vente en présence d’un événement imprévu survenu le jour de la vente, il le pouvait d'autant plus en présence d'un événement inattendu (…) survenu dans les derniers jours précédant les enchères ». Ils font valoir que le refus par le créancier gagiste, quelques jours avant la vente, de signer un document nécessaire à l'aboutissement de l'accord négocié par leur courtier hypothécaire constitue un événement qui aurait dû obliger l'OP à surseoir à la vente. Le raisonnement des recourants ne peut pas être suivi, car la jurisprudence citée n’a pas la portée qu’ils lui prêtent. En application de la jurisprudence citée, il convient de retenir que seul des faits qui sont de nature à compromettre très probablement le succès de la vente justifient de renvoyer les enchères. Dans le cas d'espèce, l'Autorité de céans ne discerne pas en quoi le non-aboutissement des négociations menées par le courtier hypothécaire dans le cadre de démarches parallèles à celles de la réalisation officielle serait propre à compromettre le succès la vente aux enchères s'inscrivant dans le cadre de la procédure de réalisation forcée selon la LP. Du reste, il ne ressort pas du dossier que la vente n'aurait pas été couronnée de succès. En effet, l'adjudication est intervenue pour le montant de 800'000 francs, alors que la créance de B.________ s'élevait à 443'059.10 francs selon le courriel de l'OP du 3 février 2026. Certes, le bien-fonds était estimé à 1'600'000 francs ; toutefois, cela n'est pas déterminant. Selon les articles 126 al. 1 et 142a LP, applicables par le renvoi de l'article 156 al. 1 LP, l'adjudication est subordonnée à l'observation du principe de l'offre suffisante, d'après lequel l'immeuble ne peut être adjugé que si l'offre la plus élevée est supérieure à la somme des créances garanties par gage inscrites à l'état des charges et préférables à celles du poursuivant, à savoir le créancier gagiste à la requête duquel la vente a été ordonnées (art. 53 al. 1 et 105 al. 1 ORFI). Sous cette condition, l'adjudication doit avoir lieu même si l'offre décisive est inférieure – fût-ce notablement – à la valeur d'estimation du gage ; en effet, la loi actuelle n'exige plus que l'offre atteigne par surcroît le « prix d'estimation ». Le préposé n'est pas habilité à refuser l'adjudication parce que la somme des créances préférables n'a pas été dépassé d'un montant déterminé ou qu'il estime que le prix proposé n'est pas assez élevé (arrêt du TF du 04.10.2016 [5A_244/2016] cons. 4.1). Cela étant, il ne peut pas être reproché à l'OP de ne pas avoir sursis à la vente.

8. Les recourants sollicitent à titre de moyen de preuve l'audition du notaire. L'Autorité de céans ayant pu statuer en l’état du dossier, lequel lui apparaît contenir les pièces nécessaires pour lui permettre de se déterminer en pleine connaissance de cause, il n’est pas utile de procéder à d’autres mesures d’instruction, soit en particulier l'audition sollicitée par les recourants. On rappellera à ce propos que le juge peut mettre un terme à l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, il a la certitude que ces dernières ne pourraient pas l’amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167 cons. 4.1, 140 I 285 cons. 6.3.1).

9. a) Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours. Le litige ayant été tranché au fond, la demande d'effet suspensif est sans objet.

b) Il est statué sans frais et sans dépens, dès lors que la procédure devant les autorités cantonales de surveillance est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP) et que dans la procédure de plainte, il ne peut être alloué aucun dépens (art. 62 al. 2 OELP).

Par ces motifs,
L’AUTORITÉ SUPÉRIEURE DE SURVEILLANCE
EN MATIÈRE DE POURSUITES ET FAILLITES

1. Rejette le recours.

2. Dit que la demande d'effet suspensif est sans objet.

3. Statue sans frais.

4. N’alloue pas de dépens.

Neuchâtel, le 17 juin 2026