elle ne préjuge en rien du prix qui sera effectivement obtenu lors des enchères ; elle doit permettre d’éviter une saisie allant au-delà du montant des dettes et tout au plus peut-elle fournir aux enchérisseurs un point de repère quant à l'offre envisageable (arrêt du TF du 27.10.2017 [5A_200/2017] cons. 2.2). Elle doit englober tous les critères susceptibles d'influer sur le prix d'adjudication (même arrêt, cons. 2.3). Il s’agit d’une question d’appréciation, mais l’office, respectivement l’expert, doit tenir compte des critères pertinents et s’abstenir de prendre en compte des éléments qui ne jouent aucun rôle à cet égard (ATF 145 III 487 cons.