{"Signatur": "NE_ASL_001", "Spider": "NE_Omni", "Sprache": "fr", "Datum": "2011-03-11", "HTML": {"Datei": "NE_Omni/NE_ASL_001_ASLP-2010-7_2011-03-11.html", "URL": "https://jurisprudence.ne.ch/scripts/omnisapi.dll?OmnisPlatform=WINDOWS&WebServerUrl=&WebServerScript=/scripts/omnisapi.dll&OmnisLibrary=JURISWEB&OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&OmnisServer=JURISWEB,7000&Parametername=NEWEB&Schema=NE_WEB&Source=&Aufruf=getMarkupDocument&cSprache=FRE&nF30_KEY=5125&W10_KEY=1985087&nTrefferzeile=20&Template=search_result_document.html", "Checksum": "aed616be81250ef92a11124879217a31"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["ASLP.2010.7", "INT.2011.102"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Neuenburg Autorité de surveillance LP 11.03.2011 ASLP.2010.7 (INT.2011.102)"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Neuchâtel Autorité de surveillance LP 11.03.2011 ASLP.2010.7 (INT.2011.102)"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Neuchâtel Autorité de surveillance LP 11.03.2011 ASLP.2010.7 (INT.2011.102)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Neuenburg Autorité de surveillance LP "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Neuchâtel Autorité de surveillance LP "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Neuchâtel Autorité de surveillance LP "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Evaluation d'un immeuble dans le cadre d'une poursuite en réalisation de gage."}], "ScrapyJob": "446973/55/2099", "Zeit UTC": "18.02.2026 07:50:00", "Checksum": "03de72a9b51921b2ecf0fba4de16aacc", "Chunktext": "Extrait de l'arrêt Neuchâtel Autorité de surveillance LP 11.03.2011 ASLP.2010.7 (INT.2011.102)\nRegeste:\nEvaluation d'un immeuble dans le cadre d'une poursuite en réalisation de gage.\n\n\nL'estimation de l'immeuble à vendre aux enchères ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de celles-ci; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable. C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer la valeur vénale présumée d'un immeuble (arrêt du 18.09.2008 [5A_450/2008], ATF 134 III 42).\nEn présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que l'autre, l'autorité de surveillance ne peut trancher pour un moyen terme entre les deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances pertinentes, car la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à réaliser relève alors pleinement de son pouvoir d'appréciation (Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Genève, DCSO/465/2008 du 30 octobre 2008, ATF 120 III 79).\n3. a) Le recourant estime, s'agissant de l'expertise de l'immeuble de [...] effectuée par Y. SA, qu'il y a lieu de se baser sur l'estimation de la valeur marchande et non sur l'évaluation de la valeur vénale. Selon lui, la valeur d'estimation de l'immeuble s'élève ainsi au montant retenu par A., qui se situe au milieu de la fourchette de prix articulée en terme de valeur marchande par Y. SA.\nb) Y. SA a retenu une valeur vénale de 1'300'000 francs pour l'immeuble à [...] en tenant compte de la situation, de l'environnement, des rénovations à apporter et du marché. Y. SA a précisé que la valeur vénale retenue tient compte de « l'âge, de la qualité de la construction et du degré d'entretien de l'objet, dans une optique de transaction libre entre vendeur et acquéreur, ainsi qu'un climat économique normal, non influencé par des décisions extraordinaires ».\nL'expert a par ailleurs indiqué, dans son courrier du 18 janvier 2010 qu'« au vu de sa situation géographique particulièrement attrayante, ainsi que la qualité des matériaux utilisés, nous estimons que la valeur marchande de cette maison, peut, aujourd'hui, être évaluée dans une fourchette de Fr. 1'650'000.00 à Fr. 1'750'000.00 ».\nA. a, quant à lui, fixé la valeur vénale de l'immeuble à 1'705'000 francs.\nc) C'est à juste titre que l'autorité inférieure s'est fondée sur les valeurs vénales retenues par les deux expertises pour fixer la valeur de l'immeuble à [...] et qu'elle n'a pas tenu compte de la valeur marchande articulée par Y. SA. En effet, lors de l'évaluation d'un immeuble dans le cadre d'une poursuite en réalisation de gage, il y a lieu d'estimer la valeur vénale et non la valeur la plus élevée possible. En outre, la valeur marchande obtenue par Y. SA se fonde sur certains critères dont elle avait déjà tenu compte pour déterminer la valeur vénale (situation de l'immeuble, qualité des matériaux), et ne paraît ainsi dans tous les cas pas suffisamment fiable pour s'y fonder.\n4. Il y a cependant lieu d'examiner la manière dont ont été calculées les valeurs vénales par chacun des experts. Le montant obtenu par Y. SA a été calculé en appliquant la pondération suivante: une fois la valeur intrinsèque pour trois fois la valeur de rendement. S'agissant de la valeur retenue par A., elle a été calculée en utilisant un rapport différent entre les valeurs soit deux fois la valeur intrinsèque pour une fois la valeur de rendement. Comme l'a relevé l'autorité inférieure dans sa décision, c'est en particulier cette pondération différente entre les deux expertises qui explique l'écart entre les valeurs vénales retenues.\nEn l'occurrence, l'Autorité de céans considère que, s'agissant d'un immeuble qui n'est pas destiné à la location, il y a lieu d'appliquer la valeur de pondération utilisée par A., soit deux fois la valeur intrinsèque pour une fois la valeur de rendement. Une telle pondération est du reste usuelle dans le cadre de la méthode d’évaluation dite « du praticien » Il se justifie de ce fait de corriger la valeur obtenue par Y. SA en appliquant cette pondération à son expertise. De cette manière, on obtient une valeur vénale de 1'562'704 francs pour l'expertise de Y. SA.\nLa moyenne entre les deux valeurs vénales obtenues selon la pondération deux fois la valeur intrinsèque pour une fois la valeur de rendement s'élève à 1'630'000 francs. C'est à ce montant qu'il y a lieu de fixer la valeur d'estimation de l'immeuble de [...].\n5. La cours statue sans frais (art. 20a al. 2 ch. 5 LP).\nPar ces motifs,\nL’AUTORITE CANTONALE SUPERIEURE DE SURVEILLANCE LP\n1. Admet le recours au sens des considérants.\n2. Annule le chiffre 2 de la décision de l'AiSLP du 28 octobre 2010.\n3. Fixe la valeur d'estimation de la villa à [...], sise sur le bien-fonds n° [a] du cadastre de [...], à 1'630'000 francs.\n4. Statue sans frais.\nNeuchâtel, le 10 mars 2011\n1 Le fonctionnaire fait l’estimation des objets qu’il saisit. Il peut s’adjoindre des experts.\n2 Il ne saisit que les biens nécessaires pour satisfaire les créanciers saisissants en capital, intérêts et frais.\n1. Introduction\n1 Les art. 97, al. 1, 102, al. 3, 103 et 106 à 109 s’appliquent par analogie au gage dont la réalisation est requise.1\n2 L’office des poursuites informe dans les trois jours le débiteur de la réquisition de réalisation.\n1 Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 16 déc. 1994, en vigueur depuis le 1er janv. 1997 (RO 1995 1227; FF 1991 III 1)."}