der Vermieter den Mieter schriftlich gemahnt haben, um sich gültig auf die gesetzliche Auflösungsmöglichkeit berufen zu können. Schliesslich ist der Fall einer vertragswidrigen Kündigung zu nennen. Die Parteien haben das Kündigungsrecht von Bedingungen abhängig gemacht, die bei der Ausübung des Gestaltungsrechtes nicht oder noch nicht vorliegen. Auch eine solche Kündigung ist ungültig. Interessanterweise hat der Gesetzgeber in einem Fall die Folgen einer vertragswidrigen Kündigung selber geregelt. Halten nämlich die Parteien die Kündigungsfrist oder den Kündigungstermin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin (Art. 266 a Abs. 2 OR).