Ist der effektive Mietzins inklusive Nebenkosten höher als der mittlere Wohnungsmietpreis samt Nebenkosten, so ist von diesem auszugehen. Gemäss Mietpreis-Strukturerhebung des Bundesamtes für Statistik 1996 beträgt der mittlere Wohnungsmietpreis im Kanton Luzern ohne Nebenkosten pro Monat bei einem Zimmer Fr. 621.-, bei zwei Zimmern Fr. 793.-, bei drei Zimmern Fr. 931.-, bei vier Zimmern Fr. 1129.-, bei fünf Zimmern Fr. 1466.- und bei sechs und mehr Zimmern Fr. 1679.-. 3.3 Nach dem vom Beschwerdeführer vorgelegten Mietvertrag beträgt der Mietzins seiner 51/2-Zimmerwohnung Fr. 500.- monatlich, exkl. Nebenkosten.