{"Signatur": "LU_VWG_005", "Spider": "LU_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2006-05-16", "HTML": {"Datei": "LU_Gerichte/LU_VWG_005_JK-06-11_2006-05-16.html", "URL": "https://gerichte.lu.ch/recht_sprechung/lgve/Ajax?EnId=2929", "Checksum": "3a7e5eddf5bb7c2125f765ed530b458c"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["JK 06 11", "2006 I Nr. 23"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Luzern Verwaltungsgericht Justizkommission 16.05.2006 JK 06 11 (2006 I Nr. 23)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Verwaltungsgericht Justizkommission"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne  Justizkommission"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna  Justizkommission"}, {"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Obergericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "§ 28 BeurkG; Art. 216 Abs. 2 OR. 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Der Beschenkte räumte seinem Bruder Z. ein limitiertes Vorkaufsrecht zum Katasterwert für die Dauer von 15 Jahren ein, welches im Grundbuch vorzumerken war. Am 19. Januar 2006 meldete der beurkundende Notar den Eigentumsübergang und das Vorkaufsrecht beim Grundbuchamt an. Mit Verfügung vom 8. Februar 2006 wies der Grundbuchverwalter die Anmeldung bezüglich der Vormerkung des Vorkaufsrechtes ab mit der Begründung, dass der Berechtigte an der Beurkundung nicht teilgenommen habe und deshalb das Vorkaufsrecht nicht rechtsgültig vereinbart worden sei. Die dagegen erhobene Grundbuchbeschwerde wies die Justizkommission des Obergerichts des Kantons Luzern ab. Aus den Erwägungen: 3.1. Das rechtgeschäftliche Vorkaufsrecht ist die von einer Person (dem Vorkaufsverpflichteten) einer andern (dem Vorkaufsberechtigten) durch Rechtsgeschäft eingeräumte Befugnis, die Übertragung einer bestimmten Sache zu Eigentum zu beanspruchen, sobald der Vorkaufsverpflichtete sie einem Dritten verkauft oder auf Grund eines bestimmten andern Rechtsgeschäftes veräussert (Meier-Hayoz, Berner Komm., N 19 zu Art. 681 ZGB). In der früheren Fassung des Art. 216 Abs. 3 aOR bedurfte der Vertrag auf Begründung eines Vorkaufsrechtes der einfachen Schriftlichkeit. Mit der Revision des Immobiliarsachenrechtes vom 4. Oktober 1991, in Kraft seit dem 1. Januar 1994, bestimmt Art. 216 Abs. 2 OR generell, dass Vorverträge und Verträge, die ein Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grundstück begründen, zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung bedürfen. Für Vorkaufsrechte, die den Kaufpreis nicht zum voraus bestimmen, behält Art. 216 Abs. 3 OR weiterhin einfache Schriftlichkeit vor. Die Parteien haben vereinbart, dass Z. das Grundstück zum Katasterwert erwerben könne. Es handelt sich daher um ein so genanntes limitiertes Vorkaufsrecht, dessen Begründung gemäss Art. 216 Abs. 2 OR der öffentlichen Beurkundung bedarf. 3.2.1. Zu fragen ist, ob der Beurkundungszwang auch die berechtigte Partei betrifft, wenn sie das limitierte Vorkaufsrecht unentgeltlich erwirbt. Diese Auffassung lehnt der Beschwerdeführer mit Hinweis auf Art. 13 Abs. 1 OR ab. Nach dieser Bestimmung muss ein Vertrag, für den die schriftliche Form gesetzlich vorgeschrieben ist, die Unterschrift aller Personen tragen, die durch ihn verpflichtet werden sollen, woraus zu schliessen ist, dass bei einem einseitigen Vertrag, durch den eine Partei lediglich berechtigt aber nicht verpflichtet wird, diese nicht zu unterzeichnen braucht. Schmidlin hält dafür, dass die Bestimmung des Art. 13 Abs. 1 OR analog auf öffentliche Beurkundung anzuwenden sei (Schmidlin, Berner Komm., N 2 zu Art. 13 OR). Er stützt sich dabei namentlich auf ältere Lehrmeinungen (Oser/Schönenberger, Zürcher Komm., N 4, 7 zu Art. 243 OR; von Tuhr/Peter, Allg. Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, Zürich 1979, § 30 IV; von Tuhr, ZSR 40 [1921] S. 46 N 16; Becker, Berner Komm., N 7 zu Art. 11 OR; Pierre Engel, Traité des obligations en droit suisse, Neuenburg 1979, N 53). Anderer Meinung ist Schmid, der auch für einseitige Schuldverträge für die verpflichtete wie auch für die berechtigte Partei den Beurkundungszwang fordert und lediglich dort eine Ausnahme ortet, wo das Gesetz dies ausdrücklich anordnet (Jörg Schmid, Die öffentliche Beurkundung von Schuldverträgen, Diss. Fribourg 1988, S. 151 N 539). Er begründet seine Auffassung im Zusammenhang mit dem Schenkungsvertrag damit, dass auch Art. 657 Abs. 1 ZGB zu beachten sei. Die Beurkundung bezwecke nicht nur den Schutz des Schenkers, sondern sie solle zusätzlich für Abschluss- und Inhaltsklarheit sorgen, ein sicheres Beweismittel schaffen und den Grundbucheintrag gehörig vorbereiten (Schmid, a.a.O., S. 130 N 463). Schwenzer dagegen schliesst sich der Meinung Schmidlins an, ohne sich dabei mit der Auffassung Schmids auseinanderzusetzen (Schwenzer, Basler Komm., 3. Aufl., N 2 zu Art. 13 OR). Brückner wiederum äussert die Meinung, dass Art. 13 Abs. 1 OR nach herrschender Lehre auf die öffentlich beurkundeten Schuldverträge analog anwendbar sei und deshalb auch bei der öffentlichen Beurkundung auf die Unterschrift der begünstigten Partei verzichtet werden könne. Er gibt aber zu bedenken, dass das Vorkaufsrecht unter Lebenden aufgrund eines zweiseitigen Vertrages und nicht aufgrund eines einseitigen Rechtsgeschäftes entsteht, so dass der Konsens zweier Parteien vorliegen und dieser gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden muss (Brückner in Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 2. Aufl., Bern 2001, S. 522/523). 3.2.2. Gemäss § 28 BeurkG gehört es zur Sorgfaltspflicht des Notars, den Willen der Parteien zu ermitteln (Christian Brückner, Schweizerisches Beurkundungsrecht, Zürich 1993, N 59). Er hat sich davon zu überzeugen, dass die Parteien zur Abgabe rechtsgeschäftlicher Erklärungen fähig sind (§ 26 BeurkG), was regelmässig auch die Handlungsfähigkeit der Parteien und damit die Fähigkeit zur Willensbildung beinhaltet. Die Parteien haben in der Urkunde zu erklären, dass die Urkunde ihren Willen enthält, und der Notar hat seinerseits zu bescheinigen, dass die Urkunde dem von den Parteien mitgeteilten Willen entspricht (§ 37 Abs. 1 lit. b und d BeurkG). Allerdings handelt es sich hierbei um einen fakultativen Inhalt des Beurkundungsvermerks (Brückner, a.a.O., N 2223). Aus diesem Grunde ist anzunehmen, dass es"}