{"Signatur": "LU_VWG_005", "Spider": "LU_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2005-10-31", "HTML": {"Datei": "LU_Gerichte/LU_VWG_005_JK-05-46_2005-10-31.html", "URL": "https://gerichte.lu.ch/recht_sprechung/lgve/Ajax?EnId=2701", "Checksum": "7b64727bb5d43f7ee11feb4560eaeb60"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["JK 05 46"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Luzern Verwaltungsgericht Justizkommission 31.10.2005 JK 05 46"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Verwaltungsgericht Justizkommission"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne  Justizkommission"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna  Justizkommission"}, {"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Obergericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Art. 12 Abs. 1 GBV. Grundbuchliche Anmeldungen müssen unbedingt und vorbehaltlos sein. Sie dürfen an keine Suspensivbedingung geknüpft werden (E. 2). 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Das Gebot der Klarheit einer Grundbuchanmeldung erfordert zudem, dass sich der Wille des Anmeldenden klar aus der Urkunde ergibt und die Anmeldung hinsichtlich des einzutragenden Rechts eindeutig und vollständig ist (E. 4).\r\n\r\nArt. 18a Abs. 2 BewV. Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland: Die Hauptwohnsitzbescheinigung des Käufers mit Aufenthaltsbewilligung B als Voraussetzung für die grundbuchliche Eintragung muss im Zeitpunkt der Tagebuchanmeldung vorliegen (E. 3). | Grundbuchrecht\n\n die Eintragung bedingter Rechte. Für die Öffentlichkeit und den Verkehr ist es notwendig, dass das Grundbuch ohne weitere Nachforschungen einen Überblick über die Rechtslage am Grundstück gestattet, um Bestand und Dauer des Rechtes oder der Last sofort feststellen zu können und zwar an Hand des Grundbuches (ZBGR 3 S. 158, 2 S. 109 ff., 1 S. 3 ff.; Homburger, Zürcher Komm., N 6 ff. zu Art. 958 ZGB; SJZ 81 S. 234 ff.). Das Bundesgericht hat bis im Jahre 1980 entgegen den Auffassungen verschiedener Autoren daran festgehalten, dass ein mit einer Suspensiv- oder Resolutivbedingung verbundenes Recht nicht in das Grundbuch eingetragen werden könne. Solche Bedingungen seien mit den Erfordernissen der Grundbuchklarheit und -sicherheit unvereinbar, würden die Aufgaben des Grundbuchverwalters erschweren und die Führung des Grundbuchs übermässig komplizieren. Seither hat das Bundesgericht seine Praxis gelockert und resolutiv bedingte Eintragungen insbesondere im Zusammenhang mit Wohnrechten unter gewissen Voraussetzungen zugelassen (ZBGR 71 S. 54). Nach wie vor unzulässig sind jedoch Eintragungen von suspensiv bedingten Rechten (Zobl, a.a.O., S. 159, N 404). 2.5. Im Kaufvertrag betreffend die Wohnung im 1. OG mit Doppelgarage im Untergeschoss auf Grundstück Nr. 1777/GB A wird den Käufern Anton und Dolores Z ein suspensiv bedingtes Sonderrecht an der Waschküche Nr. 1 eingeräumt. Die Waschküche existiert so lange nicht, als die Option Lift nicht ausgeübt wird (Tagebuch Nr. 3348). Der Grundbuchverwalter hat somit die Grundbuchanmeldung zu Recht abgewiesen, da - wie bereits ausgeführt - suspensiv bedingte Rechte nach wie vor nicht eingetragen werden können. Hätte er den Eintrag vorgenommen, so hätte er das Prinzip der Klarheit und Vollständigkeit des Grundbuches verletzt. Gemäss Legaldefinition ist Stockwerkeigentum der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Das Recht zur baulichen Ausgestaltung erstreckt sich grundsätzlich auf sämtliche Sonderrechtsanteile, ungeachtet ihrer Lage. So besteht diese Befugnis auch für Nebenräume wie Keller, Spiel- und Bastelraum usw. (Amédéo Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, Kommentar zu Art. 712a bis 712t, Zürich/Basel/Genf 2004, N 1 und 34 zu Art. 712a ZGB). Würde nun die Waschküche Nr. 1 als Sonderrecht der Käufer eingetragen, obwohl sie diese bis zu einem allfälligen Einbau eines Liftes weder benutzen noch ausbauen dürften, so widerspricht dies der gesetzlichen Regelung in Art. 712a ZGB. Ob die Option Lifteinbau überhaupt je ausgeübt wird ist ungewiss. Ein solcher Eintrag ist demnach mit dem Prinzip der Grundbuchklarheit und -sicherheit unvereinbar. 3. 3.1. Der Grundbuchverwalter hat in seiner Abweisungsverfügung vom 11. August 2005 aber auch die mangelnde Erklärung nach Art. 18a Abs. 2 der Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV, SR 211.412.411) beanstandet. Käuferin eines Miteigentumanteils an der Stockwerkeinheit Nr. 4437/GB A sei Frau Dolores Z, südamerikanische Staatsangehörige. Frau Z besitze die Aufenthaltsbewilligung B. Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland komme zur Anwendung. Die Bewilligungspflicht werde bei Personen (ausserhalb der EU und EFTA) mit Aufenthaltsbewilligung B dann verneint, wenn das Grundstück als Hauptwohnung am Wohnort des tatsächlichen Wohnsitzes diene. Der Notar habe den erwähnten Sachverhalt in der öffentlichen Urkunde zu bestätigen. Im Kaufvertrag oder in einem Nebenbeleg finde sich kein Hinweis. 3.2. In der Beschwerdeschrift wird dazu ausgeführt, richtig sei, dass formell noch habe bestätigt werden müssen, dass das Ehepaar Z in der gekauften Wohnung seinen Hauptwohnsitz nehme. Diese Bestätigung müsse aber nicht in der Urkunde enthalten sein. Sie sei mit dem Schreiben vom 19. August 2005 nachgewiesen. 3.3. Der Grundbuchverwalter führt dazu aus, das Bundesamt für Justiz habe in einer Wegleitung vom 1. April 2005 die Voraussetzungen für die grundbuchlichen Eintragungen bei Personen mit der Aufenthaltsbewilligung B geregelt. Tatsache sei, dass im Zeitpunkt der Tagebuchanmeldung keine Erklärung oder Bestätigung der Miterwerberin der Stockwerkeinheit Nr. 4437/GB A vorgelegen habe, dass sie die Stockwerkeinheit für sich und ihre Familie als Hauptwohnung benutzen werde. Der Grundbuchverwalter habe die Anmeldung im Zeitpunkt der Tagebucheintragung zu überprüfen. Eine Bestätigung nach der Abweisungsverfügung sei hinfällig. 3.4. Es trifft zu, dass die Bestätigung im Zeitpunkt der Anmeldung nicht vorlag und der Grundbuchverwalter daher diese zu Recht abgewiesen hat. Der Grundbuchverwalter hat grundsätzlich bloss aufgrund der Belege, die ihm vorgelegt werden, zu entscheiden (ZBGR 71 S. 52; BGE 112 II 29 in fine = ZBGR 69 S. 127 in fine) 4. 4.1. Der Grundbuchverwalter hat ferner in seiner Abweisungsverfügung vom 11. August 2005 ausgeführt, ob es sich bei der Behandlung der Pfandrechte um eine Löschung und eine Neuerrichtung von Schuldbriefen oder um eine Pfandverlegung und Umwandlung handle, sei in der öffentlichen Urkunde genau anzugeben. Die einzelnen Anträge hätten"}