{"Signatur": "LU_VWG_005", "Spider": "LU_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2005-10-31", "HTML": {"Datei": "LU_Gerichte/LU_VWG_005_JK-05-46_2005-10-31.html", "URL": "https://gerichte.lu.ch/recht_sprechung/lgve/Ajax?EnId=2701", "Checksum": "7b64727bb5d43f7ee11feb4560eaeb60"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["JK 05 46"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Luzern Verwaltungsgericht Justizkommission 31.10.2005 JK 05 46"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Verwaltungsgericht Justizkommission"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne  Justizkommission"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna  Justizkommission"}, {"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Obergericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Art. 12 Abs. 1 GBV. Grundbuchliche Anmeldungen müssen unbedingt und vorbehaltlos sein. Sie dürfen an keine Suspensivbedingung geknüpft werden (E. 2). 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Das Gebot der Klarheit einer Grundbuchanmeldung erfordert zudem, dass sich der Wille des Anmeldenden klar aus der Urkunde ergibt und die Anmeldung hinsichtlich des einzutragenden Rechts eindeutig und vollständig ist (E. 4).\r\n\r\nArt. 18a Abs. 2 BewV. Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland: Die Hauptwohnsitzbescheinigung des Käufers mit Aufenthaltsbewilligung B als Voraussetzung für die grundbuchliche Eintragung muss im Zeitpunkt der Tagebuchanmeldung vorliegen (E. 3). | Grundbuchrecht\n\n Anmeldung müsse jede vorzunehmende Eintragung einzeln aufgeführt werden (Art. 12 Abs. 2 GBV). Der Grundbuchverwalter müsse wissen, was genau die anmeldende Person von ihm verlange. 2.2. Die Beschwerdeführer wenden dagegen ein, das Grundbuchamt behaupte in der angefochtenen Abweisungsverfügung, die Ausgestaltung der Waschküchen zu Sonderrecht sei bedingt. Diese Behauptung treffe eindeutig nicht zu. Die Zuweisung der Waschküchen zu Sonderrecht erfolge sofort und vorbehaltlos. So sei es in der massgebenden Urkunde vorbehaltlos festgehalten. Die gegenteilige Fiktion des Grundbuchamtes sei akten- und tatsachenwidrig. Sie verletze das Willkürverbot von Art. 9 BV. Damit falle die Grundlage der angefochtenen Verfügung in sich zusammen. Sie sei allein schon deswegen aufzuheben. Gemäss Art. 712 g Abs. 1 ZGB richte sich die Verwaltungsordnung in der Stockwerkeigentümergemeinschaft grundsätzlich nach den Bestimmungen über das Miteigentum. Damit würden grundsätzlich die Bestimmungen von Art. 646 ff. ZGB gelten. Selbstverständlich gelte auch für die Stockwerkeigentümer die generelle Grundfreiheit aller Eigentümer nach Art. 641 ZGB. Damit könnten die einzelnen Eigentümer bzw. Miteigentümer in den Schranken der Rechtsordnung über die Sache frei verfügen. Es stehe somit einem Stockwerkeigentümer ohne weiteres frei, einen ihm zu Sonderrecht zugewiesenen Raum vorübergehend einem andern Stockwerkeigentümer zur Nutzung zu überlassen. Dies könnten die Stockwerkeigentümer einerseits vertraglich miteinander abmachen. Andererseits könnten Sie dies aber auch im Reglement tun. Eine derartige Vereinbarung zwischen den Stockwerkeigentümern mache die bedingungslos vorgenommene Stockwerkeigentumsbegründung entgegen den Behauptungen des Grundbuchamtes nicht zu einer bedingten Begründung. Die Vorinstanz widerspreche sich selber, wenn sie dann gleichzeitig im angefochtenen Entscheid festhalte, die Stockwerkeigentümer hätten die Freiheit, ihre eigenen Eigentumsbefugnisse am Sonderrecht obligatorisch oder auch durch Begründung eines beschränkt dinglichen Rechts zu beschränken. Diese Aussage sei richtig. Genau das versuche das Grundbuchamt mit der angefochtenen Verfügung aber zu hintertreiben. 2.3. In seiner Vernehmlassung vom 23. September 2005 führt der Grundbuchverwalter zur Beschwerde aus, die Anmeldung zur Eintragung müsse unbedingt und vorbehaltlos sein (Art. 12 Abs. 1 GBV). Dieses Erfordernis diene der Rechtssicherheit des Grundbuches. Zwar sei die Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes möglich. Doch müsse im Zeitpunkt der Begründung die sonderrechtliche Ausgestaltung definitiv feststehen. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Im Kaufvertrag X/Z werde ausdrücklich festgehalten, dass die Waschküche nicht als Waschküche existiere, solange der als Option vorgesehene Lift nicht ausgeführt sei. Die Ausgestaltung der Waschküche als Sonderrecht werde ausdrücklich von einem zukünftigen ungewissen Ereignis abhängig gemacht, sei also von einer zukünftigen Willenserklärung abhängig. Die angemeldete Ausgestaltung zu Sonderrecht (= Begründung von Stockwerkeigentum) werde von einer zukünftigen Willensbildung abhängig gemacht. Bei der Begründung des Stockwerkeigentums vor Erstellung des Gebäudes müsse die Willensäusserung, was Sonderrecht sei, im Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung vorhanden sein. Die sonderrechtliche Ausgestaltung sei der Inbegriff des Stockwerkeigentums. Der Inhalt des Sonderrechts oder was Sonderrecht sein soll, müsse ohne Wenn und Aber, optionslos feststehen. Solange die Option (= Dritterklärung) des Lifteinbaues nicht wahrgenommen werde, könne der bezeichnete Raum nicht als Waschküche ausgestaltet werden. Die Ausgestaltung der Waschküche als Sonderrecht sei somit abhängig von einem zukünftigen ungewissen Ereignis (Wahrnehmung der Option). Im Zeitpunkt der Tagebuchanmeldung sei die sonderrechtliche Ausgestaltung bedingt. 2.4. Die Grundbuchanmeldung zur Eintragung muss unbedingt und vorbehaltslos erfolgen (Art. 12 Abs. 1 GBV). Sie darf somit weder an eine Suspensiv- noch an eine Resolutivbedingung geknüpft werden. Diese Erfordernisse stellen einen Ausfluss des Prinzips der Klarheit und Vollständigkeit des Grundbuches dar (Dieter Zobl, Grundbuchrecht, 2. Aufl., Zürich 2004, S. 158, N 400 mit zahlreichen Hinweisen). Richtig ist, dass Art. 12 GBV nicht vorschreibt, es müssten die zur Eintragung angemeldeten Rechte unbedingt und vorbehaltlos sein, sondern nur verlangt, dass die Anmeldung als solche diese Eigenschaften ausweisen müsse. Doch ist nach Art. 972 ZGB der Eintrag bedingter oder terminierter dinglicher Rechte ausgeschlossen. Nach dieser Bestimmung entstehen die dinglichen Rechte durch die Eintragung in das Hauptbuch und es wird ihre Wirkung auf den Zeitpunkt der Einschreibung in das Tagebuch zurückbezogen, sofern die gesetzlichen Ausweise der Anmeldung beigefügt oder bei den vorläufigen Eintragungen nachträglich rechtzeitig beigebracht werden. Aus dieser Fassung ist zu schliessen, dass die dingliche Wirkung eines Rechtes durch die Parteiabrede nicht auf einen früheren Zeitpunkt als denjenigen des Eintrages zurückbezogen, aber auch nicht auf einen späteren Zeitpunkt, als den Eintrag, verschoben werden kann. Aber auch grundbuchtechnische Gründe verhindern"}