Entscheidend ist vielmehr der Marktmietwert. Aus der Schatzungsanzeige des Schatzungsamts des Kantons Luzern vom 3. Januar 1996 geht hervor, dass der Mietwert der Fremdnutzung für das ganze Haus im Zeitpunkt der Entäusserung Fr. 36 320.- betrug. Da im Veräusserungsobjekt drei 4-Zimmer-Wohnungen (Parterre, 1. und 2. Stock) vorhanden sind (vgl. Ziff. 9 und 15 der öffentlichen Urkunde vom 25.9.1998), rechtfertigt es sich, für die wohnrechtsbelastete 4-Zimmer-Wohnung im Parterre 1?3, somit Fr. 12 107.-, einzusetzen. Dieser Mietwert ist nach den Kapitalisierungstabellen der Eidgenössischen Steuerverwaltung umzurechnen.