{"Signatur": "LU_VWG_002", "Spider": "LU_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2006-07-28", "HTML": {"Datei": "LU_Gerichte/LU_VWG_002_A-05-219-1_2006-07-28.html", "URL": "https://gerichte.lu.ch/recht_sprechung/lgve/Ajax?EnId=2784", "Checksum": "850d4f2af1762051788ec9d382f37692"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["A 05 219_1"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Luzern Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Abteilung 28.07.2006 A 05 219_1"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Abteilung"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne  Abgaberechtliche Abteilung"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna  Abgaberechtliche Abteilung"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Massgebender Handänderungswert, wenn der Erwerbspreis 15 % unter dem Katasterwert liegt. | Handänderungssteuer"}], "ScrapyJob": "446973/63/2392", "Zeit UTC": "18.02.2026 03:14:33", "Checksum": "b0e4e501651ad8d44ec5f07686acb840", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Luzern Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Abteilung 28.07.2006 A 05 219_1\nRegeste:\nMassgebender Handänderungswert, wenn der Erwerbspreis 15 % unter dem Katasterwert liegt. | Handänderungssteuer\n\n wird, wie es die Steuerverwaltung in ihren Richtlinien tut, kann nur als Orientierungspunkt der Veranlagungsbehörde dienen, wann eine eingehende Prüfung stattzufinden hat, ob das Festhalten am Katasterwert nicht zu stossenden Steuerfolgen führt. Das Verwaltungsgericht hat im Urteil vom 14. Oktober 1997 denn auch nicht eine solche absolute Grenze festgelegt. In diesem Urteil bestanden vielmehr noch andere Gründe, die dazu führten, dass im konkreten Fall die Abstützung auf den Katasterwert als stossend empfunden und ein Ersatzwert (im konkreten Fall der Katasterwert abzüglich der Leistungen für die Ablösung eines dinglichen Rechts) herangezogen wurde, der ungefähr 20 % unter dem massgebenden Katasterwert lag (vgl. Urteil A 97 136 vom 14.10.1997). In Berücksichtigung des gesetzlichen Wortlauts und in Hinblick auf die zulässige und vom Gesetzgeber gewollte Pauschalierung bezüglich der Steuerfestsetzung durfte die Steuerbehörde bei der vorliegenden Abweichung des Erwerbspreises vom Katasterwert von rund 15 % ohne nähere Prüfung der Umstände davon ausgehen, dass der Katasterwert dem Verkehrswert besser entspricht als der unter den Parteien ausgehandelte Erwerbspreis. Somit war es zulässig, der Veranlagung gemäss § 7 Abs. 2 HStG den höheren Wert zugrunde zu legen. Im gerichtlichen Beschwerdeverfahren ist es Sache des Steuerpflichtigen darzulegen, weshalb im konkreten Fall trotzdem der Erwerbspreis als Verkehrswert hinzuzuziehen ist. Aufgrund der gesetzlichen Vermutung, dass der Katasterwert dem Verkehrswert entspricht, sind jedoch qualifizierte Gründe dafür notwendig, dass auch bei einer geringeren Abweichung des Erwerbspreises vom Katasterwert auf ersteren abzustellen ist. (...) 3.- b) Soweit die Beschwerdeführerin sich dahingehend äussert, dass das Abstellen auf den Katasterwert überhaupt problematisch sei sowie einer vernünftigen Interpretation der Marktwirtschaft widerspreche und daher die Bemessungsgrundlage grundsätzlich der dynamische Kaufpreis sein solle, ist ihr die dem Willen des Gesetzgebers entsprechende klare Gesetzeslage entgegen zu halten, wonach eben der Katasterwert den durchschnittlichen Verkehrswert über eine gewisse Zeitdauer objektiver darstellt als der ausgehandelte Erwerbspreis und deshalb auf diesen Katasterwert abzustellen ist, wenn der Erwerbspreis diesen Wert nicht erreicht. In dieser Hinsicht irrt die Beschwerdeführerin auch, wenn sie ausführt, dass § 6 HStG vom Handänderungswert spricht, womit immer der Erwerbspreis gemeint sei. § 6 HStG ist in Zusammenhang mit der Bestimmung von § 7 HStG zu sehen, welcher gerade den Handänderungswert im Sinn des Handänderungssteuergesetzes definiert und nach eindeutigem Wortlaut in § 7 Abs. 2 HStG ausdrücklich in bestimmten Fällen den Katasterwert vorsieht. Schliesslich beruft sich die Beschwerdeführerin auf verschiedene Umstände, die ihrer Meinung nach zur Folge hätten, dass der tatsächliche Verkehrswert nicht dem Katasterwert von Fr. 9'713'100.--, sondern dem Erwerbspreis von Fr. 8'200'000.-- entspreche. Sie macht geltend, es wäre absolut unrealistisch gewesen, die Liegenschaft zum Katasterwert zu verkaufen, dies zeigten die Verkaufs- und Vermietungsbemühungen der Verkäuferin. Dazu komme ein Mietausfall von über Fr. 120'000.--, welcher einen erheblichen Einfluss auf den Ertragswert der Liegenschaft habe. Im besten Falle könnten die Räume noch für Fr. 50'000.-- vermietet werden. Mit diesen Vorbringen vermag die Beschwerdeführerin allerdings nicht darzulegen, inwiefern das Abstellen auf den Katasterwert zu einem stossenden Ergebnis führt. Zwar wird der Katasterwert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke u.a. auch unter Verwendung von pauschalen Bewertungssätzen aus Real- und Ertragswert ermittelt (§ 6 Abs. 1 Schatzungsverordnung; SchV; SRL 627), womit Mietausfälle bzw. tiefere Mieterträge grundsätzlich einen Einfluss auf den Katasterwert haben können. Die Beschwerdeführerin belässt es jedoch bei ihren Behauptungen, ohne diese näher zu begründen und zu belegen. Insbesondere führt sie nicht aus, weshalb die Räumlichkeiten nur noch zu tieferen Mietzinsen vermietet werden können, obschon sie angeblich erhebliche Investitionen in die Liegenschaft tätigt. Sie verweist einzig darauf, dass die Veranlagungsbehörde aufgrund der örtlichen Lage um die Situation wissen müsse. Die Kantonale Steuerverwaltung bestreitet denn auch die von der Beschwerdeführerin vorgebrachte Behauptung betreffend die tieferen Mieterträge. Bloss vorübergehende Mietzinsausfälle bzw. zeitweise tiefere Mieterträge können für sich allein genommen zudem noch nicht dazu führen, vom Katasterwert abzuweichen, berücksichtigt dieser doch gerade den durchschnittlichen Verkehrswert und somit auch den Ertragswert über eine gewisse Zeitdauer. Dass dieser nicht gerade dem spezifischen Verkehrswert im Zeitpunkt der Veräusserung entsprechen kann, hat der Steuerpflichtige wie erwähnt aufgrund der zulässigen Pauschalierung und Schematisierung im Steuerrecht hinzunehmen. Nach dem Gesagten ist die Berechnung des Steuermasses auf der Grundlage des Katasterwerts im vorliegenden Fall nicht zu beanstanden. 4.- (...) Die Beschwerdeführerin verlangt, dass für die fragliche Liegenschaft eine Neuschatzung vorgenommen und auf dieser Grundlage in der Folge rückwirkend die Handänderungssteuer bemessen werde. Die für die Liegenschaft gültige Schatzung in Höhe von Fr. 9'713'100.-- ist gültig seit dem 1. Dezember 1996. Die Schatzung von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken erfolgt - abgesehen von hier nicht interessierenden Fällen (vgl. § 7 Abs. 2 SchG) - von Amtes wegen (§ 7 Abs. 1 SchG). Neuschatzungen werden laufend nach einer vom Finanzdepartement bestimmten Reihenfolge neu festgesetzt, wobei jeder Schatzungsgegenstand spätestens 15 Jahre nach Inkrafttreten seines Katasterwerts"}