Rechtsprechung Luzern

Instanz:	Verwaltungsgericht
Abteilung:	Abgaberechtliche Abteilung
Rechtsgebiet:	Handänderungssteuer
Entscheiddatum:	16.06.2006
Fallnummer:	A 05 210
LGVE:
Leitsatz:	§ 7 Abs. 1 HStG; Art. 8 Abs. 1 BV. Die Handänderungssteuer ist auf der Summe von Landpreis und Werklohn zu erheben, wenn Kauf- und Werkvertrag so voneinander abhängen, dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des anderen gekommen wäre und das Geschäft als Ganzes wirtschaftlich dem Verkauf eines fertigen Hauses gleichkommt. Verkäuferschaft und Generalunternehmer müssen dabei nicht identisch sein. Aus dem Rechtsgleichheitsgebot entsteht kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht.
Rechtskraft:	Diese Entscheidung ist rechtskräftig.
Entscheid:	Mit Vertrag vom 15. April 2005 kauften die Eheleute A. von den Mitgliedern der Erbengemeinschaft B. das Grundstück Nr. 1111, Grundbuch Z., je zu hälftigem Miteigentum, zum Preis von Fr. 122'832.--. Es handelte sich hierbei um eine erschlossene Bauparzelle im Gestaltungsplangebiet "Y.". Bereits im November 2004 hatten die Eheleute A. mit der C. AG mit Sitz in X. einen Totalunternehmervertrag abgeschlossen. Darin versprach die Totalunternehmerin die Projektierung, Planung, Bauleitung und Ausführung eines zweiseitig angebauten Einfamilienhauses mit Carport und Parkplatz zu einem totalen Werkpreis von Fr. 535'855.75. Vor Verwaltungsgericht umstritten ist die Frage, ob für die Bemessung der Handänderungssteuer nur der Kaufpreis herangezogen werden darf oder ob der Gemeinderat Z. in der Veranlagung den Landpreis und den Werklohn zu Recht addiert hat. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab. Aus den Erwägungen: 1. (...) 2.- a) Der Gemeinderat hat im Einspracheentscheid die rechtlichen Voraussetzungen für die angefochtene Steuerveranlagung dargelegt und begründet, weshalb seiner Ansicht nach die beiden Verträge als Einheit zu betrachten seien. Er verwies insbesondere auf die Funktionen der Totalunternehmerin, die nach Vorliegen des Gestaltungsplanes ein Baugesuch für insgesamt 14 Wohneinheiten eingereicht hat. Die C. AG sei als Bauherrin und zugleich als Planverfasserin aufgetreten; in der Folge hätten denn auch die Steuerpflichtigen ein schlüsselfertiges Haus gekauft. Demgegenüber machen die Beschwerdeführer geltend, zwischen den beiden Verträgen bestehe kein ursächlicher Zusammenhang. Beide Verträge seien weder zum gleichen Zeitpunkt noch mit der gleichen Person geschlossen worden; die Voraussetzungen gemäss Praxis für eine Zusammenrechnung von Kaufsumme und Werklohn seien nicht gegeben. b) Nach § 7 Abs. 1 HStG besteht der Handänderungswert aus sämtlichen Leistungen des Erwerbers. Gestützt auf diese Bestimmung sind nicht nur die unmittelbar mit dem Eigentumserwerb zusammenhängenden Entschädigungen für die Veranlagung der Handänderungssteuer massgebend, sondern es können auch Entgelte in Betracht kommen, die allgemein in einem ursächlichen Zusammenhang mit der steuerbegründenden Handänderung stehen. Damit wird der im Handänderungssteuerrecht verankerten wirtschaftlichen Betrachtungsweise Rechnung getragen (§ 2 Ziff. 3 HStG; vgl. auch: BGE 91 I 176 Erw. 3). Ein Anwendungsfall der wirtschaftlichen Betrachtungsweise liegt gerade darin, dass die Vertragssummen aus Kaufvertrag und Werkvertrag zusammengerechnet werden, wenn aufgrund der Umstände ein einheitliches Vertragswerk anzunehmen ist. Gemäss jahrelanger Rechtsprechung ist somit die Handänderungssteuer auf der Summe von Landpreis und Werklohn zu erheben, wenn Kauf- und Werkvertrag so voneinander abhängen, dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des andern gekommen wäre und das Geschäft als Ganzes wirtschaftlich dem Verkauf eines fertigen Hauses gleichkommt (LGVE 1995 II Nr. 25 Erw. 3b mit zahlreichen Hinweisen). Eine Identität zwischen Verkäuferschaft und Generalunternehmer ist nicht erforderlich (LGVE 1986 II Nr. 11 Erw. 3). Ausschlaggebend ist immer die Tatsache, dass der Kaufvertrag ohne den Werkvertrag nicht zustande gekommen wäre, was aufgrund der gesamten Umstände zu entscheiden ist. Wird ein innerer Zusammenhang der beiden Verträge bejaht, besteht zwischen Veräusserer und Unternehmer zumindest ein gemeinsames Interesse (Schwarz, Die Handänderungssteuer im Kanton Graubünden, Zürich 1985, S. 195). Dann sind sämtliche Leistungen, die der Erwerber des Grundstücks verspricht und die in einem unmittelbaren und einleuchtenden (kausalen) Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung stehen, bei der Ermittlung des Handänderungswertes zusammenzurechnen. Dabei kann es im Grundsatz nicht darauf ankommen, ob es sich um einen zusammengesetzten Vertrag handelt, der formal in einer Urkunde niedergelegt ist, oder ob mehrere, allenfalls sogar mit verschiedenen Vertragsparteien geschlossene Verträge in der Form separater Urkunden vorliegen. Entscheidend ist einzig, ob die inhaltlich verschiedenen Vereinbarungen so voneinander abhängen, dass die eine Abmachung ohne die andere nicht geschlossen worden wäre. Dass die Vereinbarungen zum gleichen Zeitpunkt geschlossen werden, ist ebenso wenig erforderlich wie eine ausdrückliche Erklärung der jeweiligen Vertragspartner, dass die Vereinbarungen ein Ganzes bilden würden (Urteil A 03 236 vom 7.6.2004 Erw. 2b; Urteil A 02 253 vom 26.5.2003 Erw. 3c und d; LGVE 1998 II Nr. 32 Erw. 2b mit zahlreichen Hinweisen). Das Bundesgericht hat diese Praxis bezüglich der Zusammenrechnung von Land- und Werkpreis bereits mehrmals geschützt (vgl. BG-Urteil 2P.208/2003 vom 4.12.2003). 3.- a) Die Beschwerdeführer berufen sich zunächst darauf, die in den Weisungen der Steuerverwaltung angeführten Muss-Kriterien für die Zusammenrechnung von Kauf- und Werkpreis seien nicht gegeben (Luzerner Steuerbuch, Weisungen HStG, § 7 Abs. 1 N 8a). Nach diesen Weisungen ist eine Zusammenrechnung zwingend, wenn der Werkvertrag zum Bestandteil des Kaufvertrages erklärt wird, im Kaufvertrag vereinbart ist, dass bei Rücktritt vom Werkvertrag eine hohe Konventionalstrafe geschuldet ist, der Abschluss des Werkvertrages Kaufbedingung ist oder wenn der Kaufantritt auf den Zeitpunkt der Bauvollendung hinausgeschoben wird. Wie der Gemeinderat einräumt, treffen in der Tat die erwähnten Muss-Kriterien nicht zu. Weder enthält der Kaufvertrag eine bestimmte Rücktrittsregelung noch ist der Übergang von Nutzen und Schaden auf den Zeitpunkt der Bauvollendung hinausgeschoben worden. Auch fehlt eine Vereinbarung der Kaufvertragsparteien, wonach der Werkvertrag Bestandteil des Kaufgeschäftes sei. Aus letzterem Sachverhalt können jedoch die Steuerpflichtigen nichts Entscheidendes ableiten. Sie verschweigen den Umstand, dass im Totalunternehmervertrag selber die öffentliche Urkunde über den Abschluss des Kaufvertrages zusammen mit den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, den Plänen, dem Baubeschrieb und der Auftragsbestätigung zum "integrierenden Vertragsbestandteil" erklärt wurde. Insofern die Parteien verabredeten, der (spätere) Kaufvertrag bilde Bestandteil des Werkvertrages, relativiert sich das erwähnte Muss-Kriterium. Denn die Verweisung des einen Vertrages auf den anderen im Sinne einer massgebenden Vereinbarungsgrundlage muss in dem hier fraglichen Zusammenhang genügen. b) Wie der Gemeinderat richtig ausführt, muss die Veranlagungsbehörde prüfen, ob weitere Umstände gegeben sind, die eine Zusammenrechnung von Kauf- und Werkpreis erforderlich machen. Die Steuerverwaltung führt in den Weisungen (a.a.O., § 7 Abs. 1 N 8b) einzelne Fallkonstellationen auf, in denen eine Zusammenrechnung gerechtfertigt sein kann. Im vorliegenden Fall erweist sich die Zusammenrechnung von Kauf- und Werkpreis gestützt auf die Gerichtspraxis als richtig. aa) Gemäss unbestrittener Darstellung im Einspracheentscheid trat die C. AG als Bauherrin und als Planverfasserin auf. Im September 2002 hatte sie ein Gesuch um Genehmigung des Gestaltungsplanes "Y." unterbreitet. Nach Genehmigung des Gestaltungsplanes reichte sie im September 2004 ein entsprechendes Baugesuch für 14 Wohneinheiten ein. Die Wohnüberbauung umfasst Doppel-Einfamilienhäuser und Reihen-Einfamilienhäuser. Mit dem am 29. November 2004 geschlossenen Totalunternehmervertrag bestellten die Beschwerdeführer die "Projektierung, Planung, Bauleitung und Ausführung eines zweiseitig angebauten EFH mit Carport G und Parkplatz G auf der Parzelle Nr. 1111, GB Z.", und zwar zu einem Pauschalpreis von Fr. 512'168.--. Unter Aufrechnung von Zusatzleistungen ergab dies den Werkpreis, den die Veranlagungsbehörde bei der Berechnung der Steuer berücksichtigt hat. Gestützt auf das Terminprogramm, wie es aus dem Vertrag ersichtlich ist, kann der Zusammenhang mit dem im April 2005 abgeschlossenen Kaufvertrag nicht bestritten werden. So ist die Vergütung des Werkpreises an das Bewilligungsverfahren und den Baufortschritt geknüpft worden. Die Totalunternehmerin verpflichtete sich, "sobald die Häuser verkauft sind, die Baueingabe einzureichen und die Bezugsbereitschaft für die schlüsselfertig erstellte Baute und deren Übergabe innert max. zehn Monaten zu gewähren". Daraus folgt, dass der C. AG die Erstellung des schlüsselfertigen Hauses übertragen worden ist. Ergänzend ist beizufügen, dass - wie erwähnt - der später zu schliessende Kaufvertrag ausdrücklich als integrierender Bestandteil des Totalunternehmervertrages erklärt wurde. bb) Dass die Beschwerdeführer von Anfang an ein schlüsselfertiges Haus erwerben wollten, ergibt sich aus dem später geschlossenen Kaufvertrag. Im Grundstücksbeschrieb sind die Grenz-, An- und Überbaurechte erwähnt und auch die Anmerkung des Miteigentums an der Parzelle, die die Strasse, den Spielplatz, den Containerabstellplatz und den Parkplatz umfasst. Für dieses Miteigentumsgrundstück besteht denn auch eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung, auf die im Kaufvertrag hingewiesen wird. Ferner übernahmen die Beschwerdeführer die Auflagen und Bedingungen des Gestaltungsplanes "Y.", sogar mit der Verpflichtung, bei einem allfälligen Weiterverkauf des Grundstücks diese Nebenbestimmungen dem Rechtsnachfolger zu überbinden. Schliesslich wird im Kaufvertrag das Anliegen der Verkäuferin erwähnt, dass sämtliche zukünftigen Grundeigentümer im Gestaltungsplangebiet "Y." gutnachbarschaftlich ihre Bauvorhaben realisieren können. Die Beschwerdeführer verpflichteten sich denn auch, auf die Erhebung von öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Einsprachen gegenüber anderen Bauvorhaben auf dem Stammgrundstück und dem Nachbargrundstück zu verzichten. Aus diesen Vertragsbestimmungen geht die Verbindung von dem im November 2004 geschlossenen Totalunternehmervertrag und dem Kauf der Parzelle im April 2005 ausreichend hervor. Der Gemeinderat führt zu Recht aus, dass die Beschwerdeführer faktisch gezwungen waren, das Projekt zu übernehmen, falls sie eine Parzelle erwerben wollten. Dies gelte umso mehr, als es sich zum Teil um Doppeleinfamilienhäuser oder gar um Dreifamilien-Reihenhäuser handle, was eine Herauslösung einzelner Parzellen verunmögliche. cc) Die von den Beschwerdeführern erhobenen Rügen vermögen nicht durchzudringen. Vorab gilt es festzustellen, dass im Totalunternehmervertrag sogar der Landpreis von Fr. 122'832.-- aufgenommen und somit die totalen Anlagekosten (für den Erwerb des schlüsselfertigen Hauses) errechnet wurden. Genau dieser Preis wurde denn auch für den Erwerb der Parzelle vereinbart. Das in der Luzerner Zeitung erschienene Inserat der C. AG hilft den Beschwerdeführern nicht weiter. Der Vermerk "Änderungen sind möglich" ist im Rahmen einer Anpreisung zu sehen und hat keine eigenständige Bedeutung. Im Übrigen hatten die Beschwerdeführer Zusatzleistungen mit dem Werkunternehmer vereinbart. Dass im Inserat ein Hinweis auf den Erwerb einer Landparzelle fehlt, bedeutet nicht, dass damit der ursächliche Zusammenhang zwischen Werkvertrag und Kaufvertrag dahinfällt. Massgebend sind die zwischen den Beteiligten geschlossenen konkreten Vereinbarungen, die - wie ausgeführt - den einheitlichen Willensentschluss der Beschwerdeführer und den inneren Zusammenhang der Abreden dokumentieren. Ausserdem ist auf die Inserate und Internetauszüge hinzuweisen, welche der Gemeinderat aufgelegt hat. Darin werden von der C. AG sämtliche Investitionen aufgeführt, ausdrücklich auch "Verschreibungskosten, Notar, Grundbuch". Schliesslich ist auch nicht entscheidend, dass im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses mit dem Bau des Hauses noch nicht begonnen worden war. Die zeitliche und inhaltliche Abstimmung zwischen den Leistungen des Werkunternehmers und dem Kauf der Parzelle kann nach dem Gesagten nicht bestritten werden. dd) Dass die Verkäufer (Mitglieder der Erbengemeinschaft B.) und die Totalunternehmerin verschiedene Personen waren, spielt nach dem Gesagten ebenso wenig eine Rolle wie der Umstand, dass der Kaufvertrag erst rund fünf Monate nach Abschluss des Werkvertrages unterzeichnet wurde. Bereits im Urteil A 02 253 vom 26. Mai 2003 lag eine vergleichbare Konstellation zugrunde. Dort ging es um einen Generalunternehmervertrag, der rund vier Monate vor dem Kaufvertrag abgeschlossen wurde, wobei ebenso keine Identität zwischen Generalunternehmerin und Verkäufern bestand. Im vorliegenden Fall wurde im Totalunternehmervertrag ausdrücklich der (spätere) Kaufvertrag zum integrierenden Bestandteil erklärt. Bei dieser Sachlage kann es nicht darauf ankommen, dass der Kauf des Grundstücks in einem späteren Zeitpunkt und in einer formal separaten Urkunde vereinbart und erfüllt wurde. Die Beschwerdeführer hätten den einzelnen Bedingungen hinsichtlich der Fälligkeit des Werkpreises, namentlich der ersten Akontovergütung bei Vertragsabschluss über Fr. 20'000.-- und einer Teilzahlung von über Fr. 50'000.-- bei Einreichung der Baueingabe, wohl kaum zugestimmt, wenn sie im damaligen Zeitpunkt nicht ernsthaft mit dem späteren Kauf der Parzelle und eben deren Überbauung hätten rechnen dürfen. Angesichts des Gestaltungsplanverfahrens und des Umstandes, dass die Totalunternehmerin für die gesamte Überbauung ein einziges Baugesuch einreichte, ist ersichtlich, dass schon aus objektiven Gründen ein Zusammenwirken von Landeigentümern und Werkunternehmerin erforderlich war. Dass eine Zusammenarbeit erfolgt ist und auch ein gemeinsames Interesse besteht, ergibt sich schliesslich aus der erwähnten Bestimmung des Kaufvertrages, wo das Anliegen der Verkäufer bezüglich eines gutnachbarschaftlichen Verhältnisses und einer einwandfreien Verwirklichung der gesamten Überbauung hervorgehoben wird. Auch damit ist der erforderliche Zusammenhang der beiden Verträge erstellt. c) Im Ergebnis kommt somit die Erfüllung der beiden Verträge dem Kauf eines fertigen Hauses gleich, was nach der genannten Rechtsprechung dazu führt, auch den Werklohn für die Bemessung der Handänderungssteuer heranzuziehen. Die von den Beschwerdeführern verlangte Lösung würde angesichts der jahrelangen Praxis zu einer rechtsungleichen Behandlung führen. Dass die Kantone bei der Beurteilung, ob eine steuerlich entscheidende Verbindung zwischen Kaufvertrag und Werkvertrag vorliegt, zum Teil unterschiedliche Praxen haben, ändert daran nichts (vgl. dazu: Reber/Reber, Zur Bemessung der Handänderungssteuer beim Verkauf von Bauland mit geplanten oder noch unvollendeten Neubauten, in: SJZ 94 [1998] S. 411 ff.). 4.- a) Die Beschwerdeführer machen geltend, beim Verkauf von Baulandparzellen der D. Immobilien AG im Jahre 2002 sei die Veranlagung der Handänderungssteuer nur auf der Basis des Kaufpreises erfolgt, obgleich alle rechtsrelevanten Sachverhaltselemente identisch seien. Der Gemeinderat habe bei den Landverkäufen jeweils auf eine Zusammenrechnung von Kauf- und Werkpreis verzichtet. Bei beiden Überbauungen sei jedoch die C. AG als Bauherrin und Planverfasserin aufgetreten. Auch dort gehe es um die Realisierung von Einfamilien- und Doppeleinfamilienhäusern. Die besagten Parzellen würden ausserdem aneinander grenzen. Bezüglich der Reihenfolge der Abläufe sei das frühere Projekt "X." praktisch gleich wie ihr Projekt "Y." abgewickelt worden. Angesichts dieser Umstände müssten sie - die Beschwerdeführer - gleich behandelt werden, was eine Zusammenrechnung der erbrachten Leistungen verbiete. (...) b) Die Beschwerdeführer berufen sich auf das verfassungsmässige Grundrecht der Rechtsgleichheit gemäss Art. 8 Abs. 1 BV. Das Rechtgleichheitsgebot gebietet, Gleiches nach der Massgabe der Gleichheit gleich, Ungleiches nach Massgabe der Ungleichheit ungleich zu behandeln. Ob eine Gleichheit vorliegt, kann nicht abstrakt gesagt werden. Die "Gleichheit" bestimmt sich aufgrund der rechtswesentlichen Tatsachen. Eine rechtsanwendende Behörde verletzt somit im Bereich der Verfügungen die Rechtsgleichheit, wenn sie zwei tatsächlich gleiche Situationen ohne sachlichen Grund unterschiedlich oder zwei tatsächlich verschiedene Situationen ohne sachlichen Grund gleich behandelt. Dabei ist entscheidend, dass die zu behandelnden Sachverhalte in Bezug auf die relevanten Tatsachen gleich bzw. ungleich sind (BGE 127 I 209 Erw. 3f/aa, 125 I 168 Erw. 2a mit Hinweisen; Tschannen/Zimmerli/Kiener, Allgemeines Verwaltungsrecht, Bern 2000, S. 120 f.). c) Die Parteien sind sich uneins darüber, ob es zwischen den beiden Überbauungen Unterschiede gibt und ob diese - im Hinblick auf die Steuerveranlagung - relevant sind. Dass die Veranlagungsbehörde beim Erwerb von Parzellen der D. Immobilien AG mindestens zum Teil nur den Kaufpreis als Bemessungsgrundlage herangezogen hat, ergibt sich aus einer von den Beschwerdeführern aufgelegten Steuerverfügung. Im Übrigen blieb unbestritten, dass die Überbauungen benachbart sind, ein Gestaltungsplan erarbeitet und genehmigt wurde und die gleiche Totalunternehmerin aufgetreten ist. Auch ist offenbar der Totalunternehmervertrag weitgehend identisch abgefasst worden. Auf der anderen Seite räumen die Beschwerdeführer ein, dass es im Falle des Projekts "X." möglich war, einzelne Parzellen ohne weitere Verpflichtungen und Anbindungen an einen Generalunternehmer zu erwerben, und dies mindestens in einem Fall auch gemacht wurde. Andererseits wird dies als unerheblich bezeichnet, weil auch die Beschwerdeführer selber diese Option besessen hätten. Dass sie davon keinen Gebrauch gemacht hätten, könne ihnen unter dem Gesichtspunkt der rechtsgleichen Behandlung nicht vorgeworfen werden. Immerhin werden einige unterschiedliche Merkmale seitens der Beschwerdeführer zugestanden, so eine Änderung des Gestaltungsplanes, die mit Folgen für die Parzellierung und die Ausnützungsziffer verbunden war. Ferner hätten auch die Landkaufverträge angepasst werden müssen. Zudem sei für die Landverkäufe nicht nur mit Inseraten, sondern auch mit eigens dafür bewilligten Reklamentafeln geworben worden. d/aa) Ob die von den Parteien genannten Unterschiede für die Rechtsanwendung, im konkreten Fall für die Veranlagung der Handänderungssteuer, entscheidwesentlich sind, kann aufgrund der Akten nicht beurteilt werden. Dass die Veranlagungsbehörde aufgrund konkreter Umstände des Einzelfalles verpflichtet ist, die Handänderungssteuer anders zu bemessen, wenn es sachliche Gründe gebieten, bedarf keiner weiteren Erörterung. Dem Gemeinderat ist auch zuzugestehen, dass er sich der Problematik unterschiedlicher steuerlicher Behandlung bei offenbar in den wesentlichen Elementen doch vergleichbaren Projekten bewusst war. Wie es sich damit verhält, kann jedoch gestützt auf folgende Überlegungen offen gelassen werden. bb) Im Ergebnis verlangen nämlich die Beschwerdeführer, dass sie gleich behandelt werden wie die Steuerpflichtigen, die im Gestaltungsplangebiet "X." Grundstücke gekauft haben. Nach den bisherigen Ausführungen steht jedoch fest, dass die Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn gemäss gesetzlicher Vorschrift (§ 7 Abs. 1 HStG) und deren Auslegung durch die langjährige Gerichtspraxis richtig ist. Soweit nun geltend gemacht wird, die Situationen seien steuerlich gleich zu behandeln, wäre die zwingende Folge, dass bei allen Steuerpflichtigen in beiden Baugebieten eine Zusammenrechnung erfolgen müsste. Die Beschwerdeführer wollen jedoch eine Herabsetzung der geschuldeten Steuer auf der Basis des Kaufpreises. Das läuft auf einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht hinaus. Hat eine Behörde in einem Fall eine Entscheidung getroffen, die vom Gesetz abweicht, so besteht aber grundsätzlich kein Anspruch darauf, dass die Behörde in einem vergleichbaren Fall wiederum vom Gesetz abweicht. Das Gesetzmässigkeitsprinzip geht einer so genannten Gleichbehandlung im Unrecht vor (BGE 126 V 392 Erw. 6a, 123 II 254 Erw. 3c; Tschannen/Zimmerli/Kiener, a.a.O., S. 122). Nach dem Gesagten können sich die Beschwerdeführer in der vorliegenden Konstellation auf eine gleichmässige Rechtsanwendung - immer gleiche Verhältnisse vorausgesetzt - nicht berufen. Die von der Rechtssprechung zugelassene Ausnahme, bei welcher die Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein müssen, greift hier nicht (BGE 122 II 451 Erw. 4a). Dem Gemeinderat wird zu Recht nicht vorgeworfen, er weiche nicht nur in einem oder in wenigen Fällen, sondern in ständiger Praxis vom Gesetz ab. In der Vernehmlassung führt er in diesem Zusammenhang aus, die Überbauung "Y." könne mit weiteren Überbauungen in der Gemeinde Z. verglichen werden. Er legt hierzu auch eine entsprechende Veranlagungsverfügung auf, bei welcher ebenfalls eine Zusammenrechnung von Kaufsumme und Werkpreis erfolgte. Auch kann nicht gesagt werden, der Gemeinderat gebe zu erkennen, dass er auch in Zukunft nicht gesetzeskonform entscheiden würde. Die Veranlagungsbehörde hält gegenteils ihre Steuerbemessung beim Projekt "X." als rechtens. Selbst wenn diese Voraussetzungen zu Lasten des Gemeinderates gegeben wären, bestünde immer noch kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht. Denn angesichts der Vielzahl der Handänderungssteuerveranlagungen, der gefestigten Praxis im Kanton Luzern und der häufigen Fälle des Erwerbs von schlüsselfertigen Häusern müssten die Gesetzmässigkeitsinteressen als überwiegend betrachtet werden (BGE 116 Ib 234 f. Erw. 4).