{"Signatur": "LU_VWG_002", "Spider": "LU_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2006-08-03", "HTML": {"Datei": "LU_Gerichte/LU_VWG_002_A-05-182-2_2006-08-03.html", "URL": "https://gerichte.lu.ch/recht_sprechung/lgve/Ajax?EnId=3069", "Checksum": "6fdbe4df28f67413cf44806bea78b6ef"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["A 05 182_2", "2006 II Nr. 22"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Luzern Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Abteilung 03.08.2006 A 05 182_2 (2006 II Nr. 22)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Abteilung"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne  Abgaberechtliche Abteilung"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna  Abgaberechtliche Abteilung"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "§ 19 SchG; § 7 SchV. Ermittlung des Landwertes (als Bestandteil des Realwertes) eines Schatzungsgegenstandes. 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Während sich die Vorinstanz zur Festsetzung des Landwertes der Lageklassenmethode bediente, verlangt der Beschwerdeführer, dass dieser Wert auf der Grundlage des Kaufpreises des Stammgrundstückes Nr. X gemäss Kaufvertrag vom 12. August 2002, unter Berücksichtigung von Vergleichspreisen, festzulegen ist. 2.- a) Gemäss § 17 SchG entspricht der Katasterwert der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke dem Verkehrswert. Der Katasterwert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke wird gestützt auf § 6 SchV nach den anerkannten Regeln der Schatzungstechnik unter Verwendung von pauschalen Bewertungsansätzen aus Real- und Ertragswert ermittelt (Abs. 1), wobei die vom Finanzdepartement zu genehmigenden Weisungen des Schatzungsamtes zu beachten sind (Abs. 3). Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Verkehrswert des Bodens und den Anlagekosten der Bauten und Umgebungsarbeiten, berechnet auf den Zeitpunkt der Schatzung (§ 19 SchG). Der Ertragswert überbauter, nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke entspricht dem kapitalisierten jährlichen Rohertrag, wobei als Rohertrag die auf längere Zeit erzielbaren Einkünfte ohne Abzug der Unterhalts- und Verwaltungskosten, der Zinsen für Eigen- und Fremdkapital, der Abschreibungen und der Steuern gelten (§ 20 Abs. 1 und 2 SchG). b) Was die hier umstrittene Festsetzung des Realwertes, konkret des Verkehrswertes des Bodens als Bestandteil des Realwertes anbelangt, bestimmt § 7 SchV was folgt: Der Verkehrswert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke ohne Bauten ist aufgrund von Vergleichspreisen und -werten der letzten fünf Jahre vor dem Stichtag (Zeitpunkt, auf den der neue Katasterwert in Kraft zu setzen ist) unter Berücksichtigung der Ortsplanung festzulegen (Abs. 1). Der Verkehrswert des Bodens nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke mit Bauten wird sinngemäss nach Absatz 1 geschätzt. Fehlen vergleichbare Preise und Werte, wird der Bodenwert nach der Lageklassenmethode ermittelt (Abs. 2). Steht der nach Absatz 2 festgestellte Bodenwert in einem offenbaren Missverhältnis zum Verkehrswert des Bodens, den das Grundstück in unüberbautem Zustand aufweisen würde (z.B. Abbruchobjekt), ist der Bodenwert nach Absatz 1 zu ermitteln, wobei die Abbruchkosten von Bauten in Abzug zu bringen sind (Abs. 3). c) Die vom Kantonalen Schatzungsamt zur Festlegung des Verkehrswertes des Bodens (Landwert) gestützt auf § 7 Abs. 2 SchV angewandte Lageklassenmethode beruht auf der durch systematische Auswertung zahlreicher Schätzungen gewonnenen Erkenntnis, dass der Wert des Landes sowohl zum Gesamtwert der Liegenschaft als auch zum Mietertrag in einer ganz bestimmten Relation stehe, die für alle Grundstücke in der gleichen Lage dieselbe sei. Dies geschieht ausgehend vom Gedanken, dass der Grund und Boden letztlich nur so viel Wert aufweist, wie er an wirtschaftlicher Nutzung zulässt bzw. an Ertrag einzubringen vermag (vgl. BGE 128 II 81ff. Erw. 5c/aa mit Hinweisen; Naegeli/Wenger, Der Liegenschaftenschätzer, 4.Aufl., Zürich 1997, S. 28). Der Landwert berechnet sich nach dieser Methode nach einem bestimmten prozentualen Verhältnis zum Neuwert der Bauten (vgl. Schätzerhandbuch SVKG + SEK/SVIT 1998, S. 189-191; LU StB, Weisungen SchG, Ziff. VI/4 S. 11, Stand 1.7.2005), wobei dieser Prozentsatz je nach festgelegter Lageklassenzahl differiert. Laut Weisungen der Kantonalen Steuerverwaltung zum SchG beträgt der Landwert 80-100% des Tabellenwertes (LU StB, a.a.O., Ziff. VI/4 S. 11, Stand 1.7.2005). Die Bestimmung der Lageklassenzahl selber hängt wiederum von den Verhältnissen des Einzelgrundstücks ab. Je nach Art, Lage und besonderer Situation des Objekts kann die Lageklassenzahl eine Korrektur nach oben oder unten erfahren (LU StB, a.a.O., Ziff. VI/4 S. 10, Stand 1.7.2005; Naegeli/Wenger, a.a.O., S. 39/40). 3.- a) Das Schatzungsamt legte den Landwert, also den Verkehrswert des Bodens des Stammgrundstückes Nr. X, GB Z, gestützt auf die Lageklassenmethode auf den Betrag von Fr. 1380200.- fest. Es ging dabei von einem Neuwert (Gebäudekosten inkl. Umgebungs- und Baunebenkosten) der sich auf dem Stammgrundstück befindlichen Bauten von Fr. 3793400.- aus. b) Der Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, dass diese Vorgehensweise, konkret die Anwendung der Lageklassenmethode zur Festsetzung des Landwertes, den anwendbaren Rechtsgrundlagen widerspreche. Der aufgrund dieses Landwertes ermittelte Realwert sei in die Berechnung der Katasterwerte der Grundstücke Nrn. 1, 2, 3 und 4, GB Z, einbezogen worden. Diese Katasterwerte seien zu hoch angesetzt worden und entsprächen in dieser Höhe nicht dem Verkehrswert, was § 17 SchG und § 7 Abs. 2 SchV verletze. Der Kaufpreis für das Stammgrundstück Nr. X betrage gemäss Kaufvertrag vom 12. August 2002 Fr. 650000.-. Dieser Kaufpreis entspreche dem Bodenwert nach § 7 Abs. 2 SchV, also laut Weisungen der Kantonalen Steuerverwaltung zum SchG dem Verkehrswert des Grundstückes, insbesondere unter Berücksichtigung von Zone, Baugrund, Topographie, Grundstücksform, Erschliessung, Lage, Immissionen/Emissionen, Rechte und Lasten (LU StB, a.a.O., Ziff. II/2 S. 4, Stand 1.1.2001). Der aufgrund der eingegangenen Angebote erzielte Kaufpreis für das Grundstück Nr. X in Höhe von Fr. 650000.- stelle den Verkehrswert des Grundstückes dar, entspreche doch der Verkehrswert laut Weisungen zum SchG \"dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis\""}