Der kalkulatorische, durch die Nutzbarmachung des Seezuganges entstandene Mehrwert des Grundstückes betrage demnach rund Fr. 450'000.--. Hierzu kann zum einen angemerkt werden, dass der Ansatz des Beschwerdeführers schon von daher falsch ist, als im Rahmen der Ermittlung des Anlagewertes nicht die Wertvermehrung des Grundstückes an sich angerechnet werden kann, sondern die Aufwendungen, die für eine dauernde Wertvermehrung des Grundstückes eingesetzt worden sind (vgl. § 13 Abs. 1 Ziff. 3 GGStG).